一、什么是“跨界”项目？
最近，老张一直听到有个词叫“全生命周期”管理，意思是从项目一开始到最终运营甚至移交清算都需要业主全程介入，这种情况我可以理解，但操作起来难度确实很大。最近老张参与了几个所谓“全生命周期”的项目，政府的初衷都是好的，比如某开发区要搞城市更新（这个概念现在非常热，不管什么样的项目都往城市更新概念上靠，老张之前对城市更新实施的范畴有了比较清晰的界定，即城市建成区国有土地上实施），但项目很显然在城镇，因为项目本身涉及到征拆、土地平整、基础设施配套、公共租赁住房和标准化厂房建设等等一个综合性的区域开发类项目，这个项目想要以城市更新的名义向金融机构申请*款贷**，老张先不说它是否符合城市更新的城市规划范畴和国有土地，单说其 项目的建设内容，既包括了征拆，又包括了公租房和标准化厂房，应该说是符合全“生命周期”的概念，但这类项目去金融机构申请*款贷**是无法获批的（城市更新国有土地上实施另算），主要原因是它的建设内容涵盖了土地在储备供地之前的土地一级开发，和土地储备供应后的以有偿方式取得土地的行为，即以土地供地为界限，项目由政府指定的主体（通常是本级国有企业）实施全生命周期，是存在矛盾的，矛盾点就是像标准化厂房类项目的建设土地都是以有偿招标挂方式供地（广东省土地政策提出探索由工信部门划拨实施标准化厂房建设），即在有偿供地前无法事先知道我们的城投*款贷**主体是否就能拿到标准化厂房的建设用地，因此无法判断后续建设内容能否由事先指定的*款贷**主体实施，因此存在*款贷**还款来源不确定的情况，因此像这类由指定主体实施土地供应前后对应的建设内容，且由供地后建设内容取得的现金流覆盖全部投资的项目，老张称之为“跨界”项目。
二、什么样的跨界项目可以得到金融支持？
刚刚，老张分析了对于跨界项目的基本情况， 主要是在项目策划包装环节没有考虑土地的有偿供地方式，以土地供地为分水岭，将供地前的征拆和供地后的市场化建设内容结合策划的项目，此类项目似乎从投入产出上利用土地供地后的经营业态弥补全部投资符合投资回报逻辑，但土地的有偿市场化供应却无法定向出让给政府指定的城投类主体，从而导致项目基本逻辑出现问题，导致产生“跨界”项目。 说到这，地方政府是非常热衷于包装这类“跨界”项目，因为这类项目确实能够从根本上解决政府在项目实施过程中的全部问题，因此这类项目还是很多， 因此如果必须实施此类跨界项目，那申请地方专项债券是最好的选择 ，因为财政部门牵头审核地方专项债券时其重点关注的是投资自平衡，而这类跨界项目恰恰可以满足自平衡的要求， 而前期指定的城投类主体可以由政府先行出具相关的用地预审意见或专项说明解决专项债券申报的问题，即项目的投资只是地方政府财政预算安排或主体自筹加申请专项债券，没有金融融资的前提下，专项债券审核通常会忽略土地跨界问题，因此此类问题的最好融资解决范式就是专项债券。 有人说，PPP方式是否可以实施此类跨界项目，首先PPP项目本级财政应该有相应的财政承受能力空间，在此基础上通常这类跨界项目以PPP模式出现都是解决使用者付费问题，由于土地需要市场化供地由社会资本或其指定主体拿地，因此PPP模式必须要解决社会资本招选和土地有偿供应多标合一招选社会资本的问题，具体可以想见老张之前的文章 《财金10号文背景下“土地出让+PPP”合并路径》。
有没有金融信贷资金可以直接介入“跨界”项目？答案是在国有土地实施的城市更新项目，集体为什么不行的原因具体详见老张之前的文章 《 城市更新为什么不带“集体”一起玩？ 》。 之所以城市更新可以主要是因为城市更新是赋予平等主体通过对原始物业权利人的物业收购形成单一主体，在城市更新协议出让的前提下可以直接补缴变更规划条件的出让金直接重新签订土地出让合同，并按照新的规划业态实施项目，从而靠项目经营回报弥补前期原始权益人物业收购形成的金融负债，这是城市更新的本质，而很多地方政府带条件出让土地还是最终走了政府收储程序，这样实施对于金融介入的角度要么违规介入土地储备，要么形成政府新增隐性债务，条件和难度都是可想而知。 跨界项目金融可行性是跨界项目能否实施的关键，因此这类项目一定要注意以土地供应为前提的项目包装策划模式。要点老张已经在文章里说清楚了！