一大清早，小伙伴就给我发这张图。
不看不知道，一看很心跳。贵阳法拍房居然这么多了？恨不得立刻打开阿里拍卖的网站，看看有没有捡漏的机会。
这些都是笑谈，不过从实际生活的接触中，可以判断这个数据的可靠性还是有一些的。
说时迟、那时快，我让小伙伴又打开各种拍卖网站开始统计，从2017年到2021年，贵阳每年法拍房的大概数量。
统计很快就出来鸟，可以看出从2019年开始，贵阳法拍房的数量开始激增，在2021年更是突破了10000套的大关。
朋友们这是什么？这就是楼市的火爆呀！随着房屋销售数量的水涨船高，法拍房数量当然也在快速增长。
仔细回想了一下，这几年贵阳楼市的历程，法拍房的数量为什么增加这么多？断供房的数量为什么增加这么多？
一饮一啄皆是因果，什么样的果就有什么样的因。
原因就是因为贵阳楼市这几年的骚操作实在太多，而众多的骚操作当中，销售端的“低首付”甚至“零首付”，绝对称得上是主力军。
跟随我们的脚步，一起来看看骚操作是怎么玩的。
非常时期、非常方法？
其实在贵阳几个城区中，经过一阵风吹雨打和严格管理，“低首付”已经不多见。因为喜欢做的开发商，好多都已经躺进ICU。
但是在周边的区域中，仍然有很多项目都在继续进行。比如双龙、比如花溪、贵安，更比如清镇。
以清镇为例子，我们一阵踩盘下来，看到这种场景：
有些楼盘在宣传单中，硕大的字体标注出最直接的信息“5字头/6字头”、“带地暖”、“精装修”、“低首付”……
来到售楼部，置业顾问很热情地招待我们，很直接地就进入主题。
说项目为了尽快清盘，特意拿出低楼层和高楼层的房源来做特别活动，首付只需X万，对于想要买这个楼盘的顾客来说机不可失，失不再来。
无独有偶，到了旁边另外一个楼盘。置业顾问直接告诉我们：他们那个首付明显高了，我们这个比他们还低两万。我现在就可以给你们申请，争取今天就把合同签下来……
配合低首付的，当然是返现金。备案价放在那里，不悲不喜。但成交金额，咱们还是可以动动脑筋的嘛。比如学习双十一好榜样，返点回馈金还是没问题的。这年头，开发商一改前两年牛市屌得不要不要的神态，和客户你侬我侬打得好生火热。
“哥，你看到的价格不是这个价格。实际的价格肯定比这个价格还要那啥，你懂我意思吧？”置业顾问邪魅一笑，这事儿不能说得太细。
贵阳的房价在我眼前慢慢变得模糊，到底是一万二？还是一万？还是八千？原谅我，真的还是太年轻。
还有赠卡券的方法，也是一绝。礼轻情意重，意思都在这一张小小的卡里。反正这卡您拿去血拼也好，收藏也好，都算是咱们一番心意。对了出门右转再左转，有一个犄角旮旯蹲着的那位大叔，习惯性收藏各种购物卡。反正只要是他看上的卡，肯定没有出不了手的。
“哥，反正信息我提供给您了，去不去您自己看着办哈”，置业顾问再次邪魅一笑，大家温暖相视，心照不宣。
低首付、返现金、赠卡券……市场乱吗？一时间，我竟不知如何评论。想起伟人说的：乱了好，乱了敌人，锻炼了群众。
▲从2020年开始住建局就明令禁止过首付分期、返现等营销手段
只能说为了生产自救，清镇的开发商已经拼尽全力。也有人会说：非常时期非常方法，度过这段时间就好了。何况还是有很多买房人得到了实惠嘛。
实惠是确定的，销售*局破**也是确定的，但人是有路径依赖的，一旦用轻松的姿势躺着赚钱，要重新站起来挣钱谈何容易。买房人得到了实惠，这当然是好事。但得到实惠的方式，是不是会对整个体系造成破坏？作为维持体系运转的管理员，是不是应该考虑过多的骚操作，会不会反噬带来更强烈的破坏性？
非常时期的非常方法，适度很重要。更何况很多时候，非常时期也不能用非常方法。
一石二鸟、一鸡两吃
100万的房子，正常来说首付和按揭计算公式如下：
首套房贵阳市执行的是首付两成，也就是20万的首付款。
然后30年按揭，以前两年执行的利率来看，首套房大概是5.39%左右的水平。我们通过房贷计算器，简单计算后得到如下：
也就是首付20万，30年*款贷**80万，每个月等额本息的方式月还款是4487元。
但是有的开发商比较骚，会给你来个低首付，让你轻松上车。比如有的开发商是这么操作的：
首付5万，就可以买到备案价100万的房子。本来需要20万的首付，开发商会通过各种手段帮你补足15万的差价，抵满20万首付把*款贷**搞出来。
这时候就有“良心”开发商和“不太良心”开发商两种玩家。
“良心”开发商就是变相降价，也就是备案价100万，实际上这房子成交价是85万。开发商会直接返现金15万给你，你拿来付首付就不用还啦。当然按揭还是要按80万的*款贷**金额去还，根据我们上面的公式计算，也就是每个月4500块左右。
首付5万，月供4500，就可以轻松买套房，爽不爽？
另外一种“不太良心”开发商，他们会通过一个中间的资金公司“借钱”给你。把这15万通过中间公司借给你之后，你需要和这个公司签订一个借款合同，一般来说是两年或者三年把钱还完。过程中可能有利息，可能没利息。
你看，开发商还是很贴心的嘛~
同样的首付5万，月供4500，就可以轻松买套房。但是你在月供4500的基础上，还需要还掉资金公司借给你的15万首付款，如果按两年无息的方式，也就是每个月要还6250。
亲，加上房屋的月供，买房后两年每个月还款上万呢，恭喜您进入了富裕阶层哟~
其实总结下来，无论是“良心”开发商，还是“不太良心”开发商。最终目的都只有两个，一个是把房子卖出去，完成销售任务。二个是把*款贷**套出来，完成现金回流任务。
一石二鸟、一鸡两吃。
有人问：为什么开发商不直接降价？非要搞这些小动作？
其实开发商也“难”啊。如果直接降价，对市场的信心打击你考虑过没？毕竟在中国，买房和买股票类似。都是买涨不买跌，你越涨价，买房人生怕买不到，纷纷入局。你越降价，买房人就坐着等，看你能不能再低点儿……谁也不是SB撒。
再加上还有上面的“备案价”卡在那里，轻易降价主管部门也不答应！还要不要经济数据了？还要不要城市发展了？还要不要格局了？
所以，这两年我们看到的“骚操作”层出不穷，就是为了不明着降价，又能快速出货。
头脑发热，一步入坑
仔细计算下来，为什么低首付这种“骚操作”对业主的吸引力巨大？
无论市场怎么拉垮，对于很多人来说，买一套房还是人生中最重要的大事之一。所以在城市工作、立足之后，第一件事情，就是想着如何不再被无良的房东盘剥，买一套自己的房子。
特别是很多小年轻，拥有一套房对他们来说意义太重大了。从使用功能上，是安身立命的物理空间；是丈母娘嫁女儿的先决条件；是未来发展的资产硬通货；更是成为这座城市“主人”的最低门槛。
在这种不得不买的“真刚需”下，价格必然是首要考虑因素。而“低首付”正是“想客户之所想，急客户之所急”的杀手锏。
10万难存，5万行不行？5万都困难，2万可以啊~客官，赶紧进来看一看。马上刷个信用卡，即刻拥有自己的房子，从此以后您也是有资产的人了哟。
在售楼部的连番轰炸下，在极低首付的巨大诱惑下，很多首次买房的小白客户稀里糊涂就刷了卡、上了车，却不知道买一套房的成本究竟是多少。
正如我们刚刚说过的月供成本，其实收房之后还有维修基金、契税、装修等各种成本等着业主。以现在的标准来说，这又是一笔不小的开支。
有一个隐性风险，很多人并没有意识到。那就是对自己的收入稳定性和成长性，有太多的误判。
我见过好些个小朋友，买房的时候都是月入八千、一万的主。畅想着未来收入还能继续翻番，升职加薪走上人生巅峰。可惜在疫情的影响下，公司经营江河日下，自己也成为了被优化的对象，无奈只能选择灵活就业。
收入锐减不说，根本没有稳定性可言……更重要的是，还背着每个月几千块的债务！
别说人生巅峰，直接步入了人生低谷，而且一走就是好多年。
有没有想过，为什么银行要设置两成、三成的首付？他们不想多放点*款贷**出去赚钱？但是风险大啊，银行对于风险把控才是老司机，肯定不会愿意借钱给还不起钱的人。
根据贵阳市近期薪资水平报告显示，月收入在2000~6000的人占到了65%以上，6000以上的仅为28.3%。
其实按照贵阳目前几个城区的房价水平，6000左右的月收入可以算是买房的最低门槛。这个收入保证了买房之后，还有余力生活。
但是“低首付”这种销售手段，就是让很多月收入在3000~5000的人也动了买房的念头。偏偏这部分群体，在没有原生家庭支持的情况下就是社会最脆弱的群体，抗风险能力极弱。
所以你理解为什么从2020年开始，贵阳的法拍房、断供房数量会激增了吗？
就是因为大量没有购房能力的人，头脑一发热就入了坑。更何况，喜欢做、坚持做、疯狂做“低首付”的很多开发商，本身就是ICU的常客，烂尾暴雷层出不穷。
我看到更多的“低首付”业主，一方面还着*款贷**，另一方面交着租金，再一方面还收不了房……
“麻绳专挑细处断，噩运只找苦命人”，真的可怜。
那房子还买不买咯？有房企会破产，但房地产行业不会消失，盲目的唱衰，或者跟风叫好都不是好的自处之道。
所以房子该买还是得买，先强调一点，开发商会是我现在看楼盘的重要关注因素。新的一年，买房擦亮眼，不要成为成淘汰出局房企的陪葬。
大家都知道，现在的楼市已经到不烂尾就是胜利的时刻。选择一家强大的开发商，它有充足的资金实力和强大的施工能力，至少是这个项目最靠谱的保险。
最后还是提醒大家，当前买房，安全第一。