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前几天，有网友咨询融汇温泉城的房子值不值得买，引起了我们对这个多年前的巨无霸项目的兴趣——融汇温泉城还没卖完吗？
一个项目开发了10多年，没有烂尾停工，还有条不紊地推出住宅，这在重庆核心城区，多少有点不可思议。
01
压轴高层——锦绣里二期
这位网友所提到的，正是融汇温泉城的住宅压轴组团——锦绣里二期。
锦绣里二期在融汇温泉城200万方版图中处于中部腹心，与融汇广场购物中心、丽笙酒店、温泉中心、4A景区上泉坊、泉里小镇等配套都有良好的位置关系。
（图片源自房天下）
小区规划8栋高层，被商业街分隔为东区与西区，建筑面积约29万方，容积率4.0，小区配置了游泳池、羽毛球场、社区幼儿园。
目前在售1号楼、14号楼，1号楼为3梯7户，33层，产品面积为套内60㎡-88㎡，余下少量房源；14号楼在前几天刚刚推出，3梯6户，同样是33层，产品面积为套内74㎡-88㎡。
（套内面积88㎡户型/图片源自房天下）
物业费2.5元，几乎是3年前的价格，据说是因为二期要与一期连通，所以物业费也保持一致，交房时间2023年，之所以这么久，是因为高层要与中间的商业街区同时交付。
小学有融汇沙坪坝小学，全国重点名校。
（图片：融汇沙坪坝小学）
与锦绣里二期同期启动的，是2021年即将开业的融汇广场购物中心。
融汇广场以亲子家庭休闲购物中心为核心，以特色小镇和BLOCK街区为辅助，包含地下一层、地面三层，负一层引入约5600㎡的新世纪超市，地面三层包含服饰、餐饮及儿童游乐等业态，建成后将与温泉、酒店和4*级A**旅游景区等配套形成商、旅、文等消费的融合。
（图片源自公众号：融汇广场）
那么问题来了：当重庆市场大家纷纷推出容积率2.0、1.5的小高层、洋房时，一个容积率4.0、33层高的纯刚需高层项目，套内17000/㎡的价格，它的底气从何而来？
02
从城乡结合部到温泉小镇
故事，还得从15年前说起。
2005年，重庆市政府正式提出打造“温泉之都”战略,作为国内第一批参与中国房地产开发的实践者，融汇集团当时的领军人物黄祖仕受邀随重庆代表团考察日本温泉。正是这次考察经历及日本人的温泉文化坚定了他以温泉造城的想法。
彼时的梨树湾还是城乡结合部，布满了废品回收市场和小型钢材厂，但破败的外表下却蕴藏着日出水量达5000立方米的温泉资源，这让融汇看到了希望。
于沙区而言，梨树湾周边有歌乐山景区、磁器口古镇等旅游资源，已经具有稳定成熟的旅游市场，沙坪坝正好可以借此改善梨树湾及老沙区的城市面貌。
于是在2006年，重庆沙坪坝与香港融汇国际集团签订协议，将投入35亿联合打造梨树湾国际温泉城。这个项目就这样确立下来。
03
迟迟未打破的交通困局
综上来看，这个项目至少有两种打开方式，一种是对于这里的业主，他们可以在城市相对核心的一个位置拥有一种闲散、慢调的一站式小镇生活；
另一种是对于来这里游乐、消费的人群，它是一个位于主城区的，从星级酒店到地域特色小镇、购物广场、文化街区到温泉度假的国际化度假旅游目的地。
就以上这两点来说，项目在重庆楼市是唯一的，而且也是难以复制的。
但是这么多年的运作，项目似乎并没有达到最初的预期，我们去的时候是工作日，项目的人流量不仅不多，甚至可以用“安静”来形容。
街角巷陌，多是小区业主，无论是上泉坊还是街边咖啡馆，人气都难以与三峡广场这样的商圈相比。
我的推测，这个项目最大的掣肘，是它的交通问题。开发了这么多年，重庆轨道交通都规划到第四轮了，距沙坪坝商圈仅2公里的板块却一直没有步行可达的轨道站点。
【9号线】目前已确定的离项目最近的轨道站点为9号线一期天梨路站，距项目约1.6公里，步行约20多分钟。计划于2021年底开通试运营，届时可连通江北、渝北等区域。
【24号线】推测会比目前的9号线更近项目，一期工程计划于2021年12月开工建设，2026年12月前通车运营。但一期工程线路南起巴南区鹿角，北至南岸区广阳湾，梨树湾站目前来看并不在一期工程范围。所以这条轨道对住宅的利好，还相当遥远。
04
温泉小镇的机会
除了交通，板块的定位也是一大因素。在此我们可以拿目前重庆较有代表性的两个项目对比：
一个是融创文旅城，一个是华侨城。
三个项目都是复合型地产，都打造了体验式游乐项目，都配置了较大体量的购物中心。
文旅城依托了西永微电园等产业利好及科学城的政策倾斜，自带流量。
（图片源自房天下）
华侨城依托礼嘉国际商务旅游城的城市政策及“重庆向北”的高新技术企业和人才聚集。
（图片源自房天下）
反观融汇温泉城所在的沙区老城，无论人才还是产业，都在被西永分流，换句话说，它并不是一个像西永、礼嘉这样的潜力板块，在商业运营初期没有一炮打响，如今再想要徐徐图之，势必还得再借东风。
当然，机会也不是没有，近两年轨道环线通车串起主城几区、全国首个高铁商圈TOD龙湖光年落成等各方面强势助攻，老沙区拥堵的交通状况有望得到改善，但能不能成为项目的东风，还难有定论。
聊到这里，我们再回到文章开头那位网友的问题——套内17000元/㎡左右的锦绣里二期是否值得买，应该会有自己的判断。
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