3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将从今年9月1日起施行。
受此消息影响，网传上海知名双学位小区梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。
黑石研究院认为，新政未来可能有效降低部分区域学区房过热的情况，但不大可能出现猛跌的现象，而是会慢慢走向价值回归。
上海学区房“高烧”近一年
上海学区房“高烧”是从2020年二季度开始的。上海优质的学区主要包括三大板块：大三林-前滩板块（2020年学区房炒作较多的新兴板块）；张江板块本身是上海较为优质的近郊区学区板块；黄浦区则代表了上海教育资源丰富的主城区。
数据显示，三个区域/板块的价格，2019年比较稳定。到了2020年，尤其是当年二季度开始，这三个区域/板块的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等现象。2020年下半年，其价格涨幅明显高于上海平均水平。
2021年1月，上海学区房市场热度依旧不减。1月中下旬，上海多个区域的学区房已经触达天价。例如，去年12月中旬，徐汇区某小区成交一套30来平方米的双学区房，价格410万元。
2021年1月，同一区域同样面积的房子，价格又涨了80多万元，房东挂牌505万元，最后498万元成交，一月之间涨幅超过20%。
学区房"高烧“的背后逻辑
像梅园街坊这样的市中心“老破小”，居住体验并不理想，“我心里觉得10万元/平方米是比较合理的价格吧。”一位福山外国语小学的家长表示。
这位妈妈在梅园街坊住了至少10年，老大从福山外国语小学毕业、进入声名在外的“建平系”初中，如今已经是高中生了，二胎仍然在福外就读，所以一家人仍然要住在梅园。
“也就地段好一点，这房子真的太旧了，住得焦虑。”她说。
家长的焦虑、优质资源的稀缺，加上中介的推波助澜，学区房助推着上海全市二手房集体井喷。
学区房由于属性特殊，价格变动往往保持着自己的规律。以往上海学区房的价格，总会先于“入学报名登记”来一轮上涨，特别是浦东新区。
由于大部分学校对“入户年限”没有硬性规定，而是采用“应收尽收”的方式，此后随着报名入学进入常规流程，学区房的热度也会稍有降温。
2020年4月～2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月。不过 1.21 楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。
教改新政精准打击“高烧”学区房
3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将从今年9月1日起施行。
此次政策提出了一个重要的创新或改革，即“名额分配综合评价录取”。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%～65%。
其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。
通俗而言，今后在上海即使再“菜”（编者注：实力较差）的初中也有名额上好的高中，业内人士认为，此举或将为学区房降温。
学区房概念本就是相对概念，是在稳定的竞争体系当中为孩子找到相对竞争优势的位置。现在旧的平衡被打破了，但未来还是会建立新的平衡。
到时，只要还存在相对竞争优势，大家还是会去寻找相对优势的位置，“菜小”“菜中”也有可能成为未来大家追捧的机会。
对于学区房在内的市场稳定工作，实际上也是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。
今年一季度，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各类政策，从各个角度各个渠道出发，积极稳定了学区房的价格和市场预期。
此次上海教改政策具有很强的示范效应，对于全国各地学区房降温工作具有很好的启发意义。