在国内经济投资环境日益恶化的今天，对于高净值人士，海外投资成了一个新选择。这其中，对于投资风格相对保守的国内投资者，海外房产投资则是他们的首选。但是，不同于国内的房产市场，国外的房产投资往往涉及到各种税费以及融资成本问题，如果处理不当，则很有可能让投资变成了负债。
不可逃避的税费
在澳洲购买公寓，除了要交印花税和律师费，还有就是物业收取的管理费。印花税大概是物业价格的7%左右，律师费大概是1000澳币左右，而物业管理费大概是5澳币/平米/月。
相比于澳洲，新西兰购房的税费和物业持有成本就相对比较低了，购买房产时除了律师费以外，其余的就是有物业收取的一个管理费。律师费大约是1000元纽币左右，而物业管理费
是5纽币/平米/月。
如果是购买连地的别墅，两国的别墅都是要缴纳房屋保险和城市管理费的，但相比起每年要缴纳的房产税（土地税），这些支出则不足为虑了。澳大利亚的土地税一般是按照每年物业价格的1.5%来缴纳的。按照一个连地的别墅市场价为50万澳币来算，一年要交的房产税（土地税）就要缴纳7500澳元。而在新西兰，一般连地的别墅一年要缴纳的房产税（土地税）不会超过2000纽币。
此外，对于要出售套现的物业的投资者，在这两个国家都是要缴纳房产增值税的。在新西兰，在购买物业两年内，如出售物业，需要缴纳高达33%的房产增值税。而在澳洲，房产增值税同样高达30%，但如持有超过12个月后再出售，则可减免一般的增值税额，外加可用亦印花税，保险，房产税等各种税费的支出均可抵消增值税额。
关键的利率成本
能否顺利和银行*款贷**，以及*款贷**利率的高低，对海外投资物业有重要的影响。
近日，笔者接到国内某大型同行的电话，对方说是澳洲项目方出了问题，客户没法从银行中贷到款项，没办法，只能打电话过来求助，看看我们公司能否帮忙解决*款贷**的问题。
在澳洲，现在的四大银行原则上是不对海外买家*款贷**的。要申请房贷只能向当地中小型银行或外国银行在澳洲当地的分支机构进行申请。一般来说，需要与当地*款贷**公司的经理人有良好关系，才能顺利地拿到银行的*款贷**额度。这也是衡量一家海外房产投资公司是否业务过硬的标准。
另外，目前新西兰对海外房产投资者的*款贷**利息大概是5%左右，而澳洲目前至少是5%以上。
这投资物业的持有成本也是投资者应该好好考虑的。但换个角度考虑，相比于其他海外房产投资的热门国家，比如英国，美国，新西兰等，澳洲对海外房产投资者的*款贷**的调控是最严厉的，这也说明澳洲的房产市场的炒作成分也是最少的。
精打细算的投资价值
而在澳洲墨尔本，公寓的年租金回报率稳定在4%以上，新西兰奥克兰的公寓租金回报率只有3%左右。在两者的房价已经相当接近的今天，墨尔本的公寓物业显然要比奥克兰的公寓物业更具投资价值。公寓的投资会更适合一些期望每年都有稳定回报的投资者。
就别墅而言，新西兰和澳大利亚的项目年租金回报率大概都是3%左右，这个数字其实是不能算是一个理想的投资回报率，但相比于单纯的租金回报率，投资澳洲或新西兰的别墅项目的投资者大多看重土地的升值回报率。比如，根据历史数据，墨尔本的土地是每七年翻一倍。这样算下来大概是每年百分之十的回报率，远远超过墨尔本公寓回报率。别墅的投资会对那些青睐于资产长期保值增值的投资者有较大的吸引力。
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