房屋交易经验小结（原创）
二十八、让叔叔敢借钱给侄子
二十七、房市可能出现的情况
二十六、当前购房须知
二十五、2018年，楼市怎么了？
二十四、新年楼市可能引发更多纠纷
二十三、房产交易专业用语
二十二、2018年梅州楼市预测
二十一、购房时容易引发纠纷之处
二十、银行按揭选哪家？
十九、各种朝向房屋的特点
十八、高效寻找房源，有招
十七、如果急买房，可以这样做
十六、2018年买房难度加大
十五、讲价的艺术
十四、一手房和二手房的区别
十三、购买*迁拆**安置房须知
十二、2018年购房首付将提高
十一、房产过户流程
十、找专业人做专业事
九、自住型购房参考
八、投资型购房参考
七、一手房交易须知
六、每套房都有四种价
五、公务员为何要买房？
四、买房攻略
三、卖房攻略
二、买卖有学问
一、买房流程
二十八、让叔叔敢借钱给侄子
——关于用活民间资金的建议
郑壮旺
房子是用来住的，不是用来炒的，政府在抑制房价上涨过快力度空前，首付提高，限价，限购，限贷，三价合一等政策密集出台，在一定程度上打击了炒楼行为，然而也确实误伤到一些刚需群体，如何让真正有住房需求又持币不多的人群更容易购房，相信政府一定会周密考虑，出台相关政策给予倾斜、照顾。
因政策原因引发很多纠纷。2018年3月中旬，梅州城区多家银行突然宣布暂停受理二手房按揭业务，仅仅相隔两周，又有银行宣布暂停放款，很多已经签订购房合同却未办完不动产权证过户的客户顿时六神无主，买卖双方均无错，政策也无错，但纠纷就摆在那里，要怎样处理呢？
因为没有完善的借贷体系，民间借贷很难借到钱。房屋无法按揭，唯一能解决纠纷的办法就是借钱垫付房款。然而要向亲戚朋友借那么大的数额，哪怕就是有亲情血缘作为支撑，恐怕也难，就算是亲叔叔有钱想借给侄子，也会因为缺乏法律方面的安全保障和科学的规章制度而望而止步，亲叔叔亦不敢将半辈子积蓄下来的钱一次性借给亲侄子，大家宁可相信银行。
建立民间资金运作体系，让刚需者多一条按揭渠道。银行每年放贷多少钱到房地产市场是有一定额度的，额度一旦用完就要等，实质上如果叔叔手头有闲钱，从情感上是愿意借钱给侄子买房的，只是缺少制度上的支持。或许银行可以用活民间资本，没有额度时用民间按揭法：客户自己寻找按揭款来源，银行提供制度上的保障。即：侄子要买房，可以向叔叔借，叔叔将钱借给银行，银行经过一系列受理流程后放贷给侄子，并每月在侄子账户上扣款，再将款自动转到叔叔账上，整个过程中，银行没有出钱，会有一定的收益。目前的按揭利率为7厘左右，存款利率才2厘，将4厘利息付给卖家，3厘付给银行，三方都得益。
如果向亲戚朋友借不到钱，可以直接向房东按揭。在银行办理按揭手续，新不动产权证出来后抵押给银行，此时银行不再一次性将按揭总额转给卖方，而是将买方每月还款额扣除一定手续费后自动转存给卖方。卖方虽然不能一次性拿齐房款，但月月有收益，且比存款利息高，比房子卖不出去放在那里被国家征收房产税划算，站在买方角度则和以往的按揭业务无异，而银行也有收益。
按原先的模式处理断供问题。如果出现断供现象，房子已经抵押给银行，按照以往的处理方式拍卖房子，所得款项归还债权，剩余部分归银行所有。按揭额只占房款60%，如非遭遇特大变故，出现断供的可能性不大。
不断修改完善，成为切实可行的新型按揭政策。民间按揭法只是一个大概的想法，专业人员可修改、完善，在某地区先试点，如果可行再全面铺开，缓决民间借钱难问题，同时也让民间资金有个更好的投资去处，减少资金流向炒楼。
以上是本人一些肤浅的想法，初心是希望那些有刚性需求却又持币不多的客户在买房路上更容易一些，准入门槛更低一些，纵使有错误与不足之处，看在目的和愿望是美好的也应该给予原谅，有建议就会有讨论，有讨论才会有进步嘛！
给爱筑个家，祝君早日圆梦！
2018年4月4日
给爱筑个家
二十七、房市可能出现的情况
郑壮旺
国家对楼市的调控力度越来越大，频率越来越高，下来梅州楼市会有怎样的走势，不管有无买房需求的人或许都关心，因为楼市牵涉到千行百业。说到走势，无外乎就是涨或跌，可能有人会说还有一种可能是稳，在我看来，去年4月份均价8000元每平方，如若今年4月还是均价8000元每平方，实质上就是跌价，因为收入在增加，物价在上涨，房价持平实质上就是跌。是跌还是涨，我列出一系列有可能出现的情况，用排除法基本上就可以得出结论了。
一、*款贷**政策继续收紧，房价下跌，首付提高，成交量下滑。不管是一手房还是二手房，目前执行的首付都是4成或4成以上，刚需购房者首付压力比去年增加3成。若政策加大收紧力度，首付变成5成、6成甚至7成，成交量会进一步下滑，甚至出现有价无市的局面。
二、可能限价，限购，限卖，限贷多举并进。房子是用来住的，不是用来炒的，相关部门肯定会围绕这个核心理念联动出手，限制房价涨幅过快，目前梅州只实行限贷，会不会实行更严厉的限制呢？
三、开发商笑不起来，买家就会哭。很多买家心里暗喜，银行政策一紧压力最大的可能是开发商，然而唇亡齿寒，开发商笑不起来对买家未必是件好事，若*款贷**政策长时间紧张，很多开发商就会转向投资其他行业，建房子的人少了，供应量减少，价格就会上涨，买家照样笑不起来。
四、*款贷**政策一旦放松，恐慌性购房潮来临，房价上涨。都说失去了才知道拥有时的美好，一旦*款贷**政策放松，那些持币观望的刚需一族就会抢房，沉寂多日的市场会马上变得活跃，价格立刻转向坚挺，甚至一日一价。
五、银行*款贷**会越来越严格，征信系统从此被信联替代，进入信用时代。央行征信、平安大数据、克拉、腾讯、前海、阿里、京东、电信、移动、联通、交管、话费欠缴、*税偷***税漏**等都将联网并上征信，信用*款贷**进入高门槛时代，大数据集中管理，所有记录统统透明，一目了然。越来越多人会因为信联有问题，在办理按揭业务过程中搞得晕头转向。
六、房产税落地，恐慌性抛房潮来临，房价暴跌，持币者观望，成交量大幅下跌。房产税几时会到来，以怎样的形式征收，这是大家都关注的问题，一旦落地，恐慌性抛房潮就会来临，如若遇到银行政策依然紧张，房难卖和房难买局面将成为市场主流现象。
七、可能催生新的房贷政策出台。为缓解房难卖和房难买局面，银行可能出台一些缓冲型的按揭政策，比如民间按揭法：在银行办理按揭手续，新不动产权证出来后抵押给银行，此时银行不再一次性将按揭总额转给卖方，而是将买方每月还款额扣除一定手续费后自动转存给卖方。卖方虽然不能一次性拿齐房款，但月月有收益，且比存款利息高，比房子卖不出去放在那里被国家征收房产税划算，站在买方角度则和以往的按揭业务无异，而银行也有收益。
以上是本人对楼市一些肤浅的分析，不管对错，仅仅作为个人观点存在，至于何时出手为最佳时机靠各位看官自己分析决定，在对的时间做出对的决策，或许可以少干几年……
2018年4月3日
二十六、当前购房须知
郑壮旺
2018年3月起，房贷政策不断收紧，梅城已有多家银行暂停接收二手房*款贷**业务申请，政策紧缩不仅对中介机构的营业额造成影响，也影响着有购房需求的民众。目前梅城步梯二手房的价格在35万到65万不等，电梯二手房则更高，80、90万甚至更高的屡见不鲜，要全款购买对刚需客户来说是个极大的挑战。不仅如此，一手房*款贷**也日趋紧张，不仅首付提高1成，利率上浮，放款时间拉长，下来会有怎样的政策变化也难以预料。当前形势下购房，应该格外谨慎小心。
一、征信。以前的个人征信报告，主要体现信用卡和房贷方面记录，如今的征信报告已接入网上消费，很多以前不用考核的项目都将直接体现，单凭信用卡无不良记录就判定一定能贷到款是不正确的，需按揭的客户最好先打出征信报告交给银行工作人员，判断能否按揭。
二、转合同改网签。按以往的政策，只要开发商同意便可办理转合同改网签业务，目前的政策并非如此，有些税票超过一定时间的无法办理改网签业务，有此类需求的客户在签订房屋买卖合同时一定要先向开发商了解清楚，再进行交易。
三、*款贷**记录。目前有几笔*款贷**，包括已还清的和未还清的都要如实向银行工作人员反映，各家银行执行的标准不同，这将直接影响到*款贷**利率，*款贷**成数甚至能不能*款贷**。
四、户口所在地。非梅州户口的购房者要注意，外地户口首付高达5成甚至更高。
五、名下有无其他房产。首套房和非首套房的首付、利率都有所不同，各间银行执行的标准有所偏差，事先咨询银行。
六、政策随时可能会有其他改变，早办早安心。目前执行这样的政策，过些日子可能政策又会有变，已签订购房合同的客户，能早就早点办理按揭业务，省得因为人为的拖拉受到政策的影响，早办早安心。
对于有卖房和买房需求的人群来说，2018年无疑是比较艰难的一年，对于持币充足者来说却是一个机遇。对于现状我们无力改变，唯有祝愿大家在卖房和买房路上，一路顺风，平安筑个家！
2018年3月20日
给爱筑个家
二十五、2018年，楼市怎么了？
郑壮旺
整个旺年春节最大的感受就是忙碌，客人一个接一个，事情一件接一件，很想停下来好好歇歇，可电话和信息却响个不停，为了生存与责任，只能想尽办法全力周旋。
最让人感到疲惫不堪的不是忙碌，而是频繁变动的政策。公积金最高*款贷**额下调，首付上浮，二手房按揭利率上浮25%至50%，放款时间拉长，有些银行甚至暂停受理二手房按揭业务。一手房方面的情况也日趋紧张，首付变高，全权委托公证书一年有效，转合同改网签政策收紧，多部门多方位的政策变动，让房难卖和房难买的局面进一步加剧。
目前二手房的市场状态是交易前必须先问问银行：这套房可以卖吗？最高能贷多少钱？利率上浮多少？而银行的回答也只能是含糊其辞：按目前的政策就是这样，如果政策有变则另当别论，谁也不知道新的政策会在哪一天突然就冒出来，打乱阵脚。
2018年究竟怎么了？感觉很陌生，与往年的你完全不一样，是你变了还是我的眼睛变了？对于现状我无力改变，但改变自己是可以的，唯有希望今年卖房、买房的朋友们少走弯路，一切顺利，或许这仅仅是美好愿望而已。
2018年3月13日
给爱筑个家
二十四、新年楼市可能引发更多纠纷
郑壮旺
随着银行政策的频繁变动，2018年梅州楼市基本可预见为冰火两重天：买房难和卖房难的尴尬局面共存，新楼盘价格稳步上涨，老旧房屋价格有下滑趋势，首付款不多的刚需者买房越来越难，有一定房龄的房屋越来越难出手。
由于政策的不稳定性，2018年房产交易市场可能会引发更多的纠纷，各位卖房者和买房者都要更加小心，避免中招。
首付款的纠纷。不管是一手房还是二手房，都可能因为首付4成政策的突然到来而引起纠纷，买方说开发商曾承诺首付3成才落定，多1成无力承担，开发商则说这是银行政策的变化实在无力改变，相差1成的房款，往往成为纠纷的重点。
按揭利率的纠纷。购房时开发商明明说利率只上浮5%，真正办理时却要上浮10%至15%，买方认为不合理，卖方也说无力解决，银行表示这是政策，非人力可改变。
二套房概念上的纠纷。曾经有一套房按揭，按揭已还清，有些银行将这种情况也列为二套房，按揭利率上浮，而有些银行却没有此项规定，真碰上这种情况，买方觉得吃亏，卖方表示无能为力。
能不能按揭引发的纠纷。2017年一些老旧房屋虽然四大银行不接受按揭，但邮政或农村信用社等银行依然受理，新年政策收紧，2000年以前的房屋基本上被拒之门外，在签订购房合同前买卖双方及中介方都不知情，交付定金后才知晓，问题就比较严重了，出现这种纠纷，你说该谁来买单呢？
按揭放款和交房时间的纠纷。由于按揭买房排队等放款的人太多，放款时间变得遥遥无期，急用钱或急用房者会产生焦虑情绪而引发纠纷，甚至对簿公堂。
2018年，不论是开发商还是购房者或是房产经纪人，都面临较大挑战，有本事将房卖出去还要有能力顺利贷到款，这既是压力也是机会。买卖房屋不能简单地将所有问题都丢给房产经纪人，买卖双方都应该积极主动配合，发挥各自的人际关系，共同面对和解决一些不可回避的问题，这样才能最大可能地避免纠纷，顺利完成交易。
房呀，真是杀人不见血的刀，突然间有点伤感，伤感现在的刚需者买房如此艰难、波折！
2018年2月21日
旺哥
二十三、房产交易专业用语
郑壮旺
在房产交易过程中会遇到很多专业用语，这些用语或许在字典中无法找到释义，有点像武侠小说里的江湖用语，各地又有各地的特色，下面为梅州房产交易过程中会遇到的一些专业用语，希望对各位看官有所启示。
直手：意思为直接一手，直接和房东联系，没有经过其他中介。
给同行直手：为了快点将房卖出，所有中介同行都可以直手该房源。
值手：旺哥独创，站在客户的角度可以理解为直接一手，站在同行的角度则可理解为行货，即某个行家给同行直手的房源。
满五唯一：房屋交税满五年，且在特定区域卖方只有一套房，这类房屋交易只需出契税，无需缴交增值税等其他税种。
满五首套：和满五唯一同样意思，但好些人会误以为首套为第一套，认为在同一地区购买的第一套房满五年可以免税，实际上应该理解为只有一套房，若在同一区域有两套房，不管是第一套还是第二套，都不叫首套。
满二唯一：房屋交税满两年且只有一套住房，这类房屋过户费一般不贵，和满五唯一的房子相比要多交增值税，一般情况下两年时间增值不多或基本无增值，过户依然便宜，但也存在特殊情况。
未满两年：交税未满两年，这类房屋要缴交5%左右的营业税。
二套房：二套房有两个概念，在银行方面，如果在全国范围已经有一套房仍在按揭，再买一套房还想按揭，那就为二套房，如果第一套房的按揭已还清，就不叫二套房。在交税方面，如果在同一区域有两套房就为二套房，契税为2%，如果在外地有一套房，在梅江区购另一套房，就不叫二套房。银行归银行的概念，税务归税务的概念。二套房利率上浮，首付增加，契税加重。
土地出让金：土地出让金可通俗地理解为地价或土地交税。经济适用房、廉租房、集资房或土地性质为划拨的房屋，交易时就要缴交土地出让金。
土地使用年限：住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。经济适用房50年，商业用地40年，工业用地50年，综合用地50年。2017年5月1日起，届满自动续期，无需申请，无前置条件，更不影响交易，续期费用不超过5位数，不低于15.6元每平方。
小产权房、公证房：此类房没有房产证，无法*款贷**，交易时一般采取公证或村委证明。
砖混结构：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构，对于承重墙体不能改动，而框架结构则对墙体大部可以改动。目前大部分银行对砖混结构的房屋都不给予按揭，只能办理抵押*款贷**，利率较高，*款贷**年限较短。
南北通透：南北通透并不一定就是客厅南向，客厅北向的房屋有些卖主或中介都会描述为南北通透。
直接转合同网签：一手房房东购买后未网签，在售楼处直接改名，有些开发商会收取转合同费用，有些则不用，各楼盘有各楼盘的规定。
转合同改网签：一手房房东购买后已在住建局网签，这类房屋不仅要在开发商处转合同，还要在住建网改网签，开发商收费或免费可办理。
增值税：增值税是指房屋在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。土地，房屋，车库，杂间，单体楼，别墅等的增值税均有所不同，一般为20%至65%。
银行评估：一套房最高可*款贷**多少钱由有资质的评估公司评估决定，银行根据评估价60%至70%放贷。2018年大部分银行执行只按揭6成的规定。
首付：房屋真实交易价减去银行按揭额后买方应付的款项。
一次性付款：一次性付款的意思是指不接受按揭付款，买方将房款分批次付给卖方，一般有交定金，付首付，交尾款等几个步骤，具体看双方约定。
以上为个人意见，若有错误之处望指正！
2018年2月6日
二十二、2018年梅州楼市预测
郑壮旺
下面是本人对2018年梅州城区楼市的预测，待2019年时便可知准确度多少，在结果出来之前可以提出不同意见，但谢绝各类含有攻击性的不文明语言，因为预测仅仅代表个人意见，仅供参考。
一、会有更多的地王出现。城区土地资源有限，随着道路、学校、市场等基础设施的逐渐完善，地皮价格将拉高，地王频现。
二、会推出更多的新楼盘。外市务工返乡人员和本市各县进城人员集中涌向市区购房，将进一步刺激开发商推出新楼盘。保利、碧桂园，富力城，恒大，奥园及本地知名地产商均会有较大的供应量。
三、环保、交通等政策促使相关行业成本上涨。关停小型水泥厂，整治严重超载行为等利民政策导致相关材料成本全面上涨，直接导致盖楼成本叠加上升。
四、建筑施工人员更加紧缺，人工成本加重。70后、80后逐渐成为建筑施工人员的主流，因为比较脏比较累，本地青壮年劳动力比较少从事此类工作，大部分建筑工人均为外地人，量少价高，人工成本进一步加重。
五、银行按揭业务收紧，首付加重，利率提高，放款时间拉长。由于2017年银行“欠”很多客户的钱，有些业务受理半年后仍未放款，等钱的人越来越多，老账未清，新账又来，势必造成库银紧张，*款贷**难局面进一步加剧。
六、财产保险业务进一步快速增长。想*款贷**的人越来越多，资金却越来越紧张，银行方面会要求客户购买一些附加产品，比如要求客户购买房屋保险，大部分购房者都会“自愿”购买，财产保险业务迎来小高峰。
七、置业顾问的流动性加大。由于成交量增加，从业人员也会随之增加，大街小巷会越来越多打着某某地产或某某置业的门店，机遇和竞争程度都随之加剧，越来越多人进来，也越来越多人被挤出。
八、更多人找旺哥买房。将房源信息集中在一起，客户自主搜索合适的房源，全面、系统、完善的房源大数据必将吸引更多人的眼球，就算是没有找旺哥买房卖房的人，都看过旺哥的房源资料。对专业知识更深层次的了解，各方面社会关系的配套更加成熟，不骗、不争、不抢、不劝，独特的办事风格必将建立良好的品牌，2018年有更多人因为旺哥顺利、顺心地买到心仪的房子。
我对2018年梅州楼市总的预期是涨幅放慢，供应量和交易量都将上升。如果非要将涨幅放慢理解为降价，那就欠语文老师一个道歉了。
2018年1月24日
【作者简介】郑壮旺，80后，广东省普宁市广太镇古岭村人，现居梅州。《梅州教育》杂志总发行人，总负责《青年作家》报发行工作13年。出版个人文集《文学与人生》、《奋斗》、《壮写十年》、《给明天一个微笑》、《没有人替你奋斗》、《让努力对得起梦想》和《一本家书》。一边写作，一边从事有关人·车·房·生活的生意。
二十一、购房时容易引发纠纷之处
郑壮旺
将购买房屋时容易引发纠纷之处整理如下，望能引起注意和重视。
一手房：
一、开发商夸大宣传。将2+1房宣传成3房，3+1房宣传成4房，把入户花园算成一房。
二、交楼时间拖后。
三、迟迟不办理房地产权证。
四、转合同时收高额手续费。
五、*证办**收费比当初购房时承诺的高出好多。
二手房：
1、房龄太久不能按揭。
2、买方个人征信不良不能按揭。
3、*款贷**额不高导致首付不够。
4、过户费高出预期。
5、银行放款时间长。
希望大家都能顺顺利利买房，少纠纷、少操心、少走弯路，祝君早日住新房！
2018年1月23日
二十、银行按揭选哪家？
郑壮旺
房价不菲，大部分消费者都不是全款购房，应该选择哪家银行按揭，或许很多人都不清楚，以为只要夫妻双方征信良好，选择哪家银行都一样，实质上是有区别的，不同类型的房子应该选择不同的银行按揭。
一、一手房。如果全部用商贷，可以任开发商或购房者自主决定哪家银行，如果要用到公积金*款贷**，最好选择和当地公积金中心挂钩的银行网点办理。如梅江区，挂钩点为江北赤岌岗的那个区建行。
二、年限15年内的二手房。这种较新的二手房，原则上和哪家银行熟就选择哪家银行，但事先要了解清楚*款贷**利率和放款时间，虽然大部分银行执行的利率标准差不多，但也还是有所区别的，有些银行执行基准利率上浮10%至20%，有些上浮25%，有些甚至暂时不接受二手房按揭业务。另外放款时间也要考虑，2017年政策收紧，放款时间拉长至3至6个月甚至更长……
三、年限超过15年的二手房。目前四大行均不受理超过15年年限的二手房按揭业务，有一定年份的房屋只能找农村信用社或邮政储蓄等其他银行按揭。
四、按揭年限。一般情况下，按揭年限由*款贷**人的年龄决定，最长为30年，如果*款贷**人35周岁，男性，最高按揭年限为25年，男性按60周岁减去现在年纪得出最长年限。但也有特殊情况，比如老旧房屋的按揭，农村信用社执行不一样的计算方法：按30年减去楼龄得出最长按揭年限，比如2000年建的房，楼龄18年，哪怕*款贷**人只有25岁，其按揭年限最久只有30-18=12年。
五、按揭需准备材料。夫妻双方身份证，结婚证，户口本，征信报告，银行流水，首套房证明，收入证明，买卖合同，收据，银行存折等。各家银行有细微区别，银行工作人员会告知。
利率上浮，放款时间拉长，*款贷**额下降，2017年银行的按揭政策可谓是风起云涌变化莫测，最终受累的还是刚需购房者。2018年，期待有更多利好政策，让更多和旺哥一样无单位、无华侨、无固定收入只有固定支出的基层劳动人民，早日安居，安家，安身，安心！
2018年1月12日
本文将录入《一本家书》
小店
十九、各种朝向房屋的特点
郑壮旺
房屋朝向不同，特点也就不同，这并非迷信，包括风水，个人认为都是有科学依据的，因为阳光，风向、磁场、干湿度等均有一定规律，朝向不同也就决定了舒适度的不同。
正北向：夏天凉爽，但采光差，冬季阴冷。
西北向：价位较低，但西照，大部分时间无阳光照射。
东北向：早上有阳光，但冬季较寒冷。
正西向：比较通风，冬天温暖，但夏天比较炎热。
西南向：早上采光较差，其他时间采光好，但不通风，西晒，冬季较冷。
正东向：上午阳光充足，采光好，但冬季比较潮湿。
东南向：采光充足，冬季暖和，但通风略显不足，较易潮湿。
正南向：采光通风均好，冬暖夏凉，但价格比较贵。
然而，一套房子由客厅，厨房，卧室，卫生间，阳台等组成，究竟以哪个地方为标准呢，各地又有各地不同的风俗和标准。有人以使用率最高的客厅为标准，有人以厨房为标准，有人以晒衣服的阳台为标准，也有人以主门为标准。客厅，阳台，卧室，主门均朝南的房子毕竟是少数的，朝向只是其中一方面，周围其他建筑物的影响也不可忽视，并不一定是正南朝向就一定能晒到太阳，还要看周围的环境。另外太阳的光线角度夏天和冬天会有所不同，比如正东或西南朝向的房子就比较适合老人居住，在室内便可以晒到太阳……
另外，采光面也有很大影响，有些房屋客厅朝北，但三面采光，东向太阳直晒阳台和主卧，就不能简单地以非南向而否定其舒适度，具体问题具体分析，凡事不能死板，按公式套用。
随着生活水平的提高，房屋有些不足可以用科技的手段得到很好的解决，比如西晒，装上空调再晒都凉爽，再冷时都温暖，在选择房屋时能选朝向好点的还是尽量选好一点的，然而一分钱一分货，如果实在是资金有限，也不能一味追求完美，世间万物本身就无完美，要权衡轻重，选择有侧重……
2018年1月10日
十八、高效寻找房源，有招
郑壮旺
就梅州而言，寻找房源主要通过以下三种途径：一是登陆房源信息网站寻找，这种方式被大部分年轻人所青睐，然而发布的信息大都良莠不齐，鱼目混珠，购房者对房产知识一知半解，容易踏雷。二是通过中介介绍，这种方式是目前最流行的购房形式，毕竟购房后还要*证办**过户和办理按揭业务，有专业人士的指点心里会亮堂许多，少走弯路。三是两者相结合，先在“承贤文创”公众号找房源，后由旺哥带着看房，“互联网+人工”完美结合。三种途径各有长短，能快速、安全、高效地找到理想的房源就好，并无绝对的好赖之分。
一、阅读大数据的好处：一来可做到心中有数，二来可作为还价参考。有些人在交付定金后才发现买贵了，原因是购买前并未全面了解最新行情。同一时间同一区域不同楼盘，价格差异相当大。就拿新县城来说，府前一号均价7000、8000元每平方，钻石花园均价4000、5000元每平方，如果纯粹看官方数据，未作细致的调查分析，便以6000多元每平方的价格入手钻石花园，可能会觉得捡了便宜，孰不知已经吃了亏。了解该楼盘当前的报价，一来可对楼市行情了然于胸，二来也可将其数据作为还价参考，不致于还价低得离谱，当然，更不会买贵了。
二、自己选择和别人推荐的区别。买房和就选择对象一样，相亲是一种方式，自由恋爱更受人喜欢。如果是自己选择的，最终好赖都怨自己，但若是别人介绍的，待他日发现毛病时往往会在暗暗埋怨。房子和人一样，或多或少总会有缺点，不可能绝对完美，因此最好的方式还是自己选择，免却了怨言。
三、抓准关键字，要什么找什么。在“承贤文创”公众号里，每天都有新房源上线，几千套房源看得人眼花缭乱，其实你只要抓准了关键字，便可化繁为简。“厂房，店铺，地皮，别墅，单体楼，3房，4房，江南，江北，华侨城，新县城”想要选啥就输入啥，若有具体的楼盘名称就很快捷，符合要求的房源会一个个依次跳出来，而在浏览同一楼盘的价格时，大致价位也就一目了然了。
四、搜房方法。在微信朋友圈里点开房源日志——点击右上角“三个点”——搜索页面内容——输入关键字“如客天下，奥园，府前一号”等，这时右下角会出现向上和向下两个符号，点击向下符号，符合条件的房源就会逐一显示在你面前。房源日志共有6个APP，看完一篇后或拉到日志最后左下角点“阅读原文”，看下一篇日志。目前这种搜索方法只适用于微信平台，*今条头日**和QQ空间或其它浏览器未必适用。
五、精准选择，记住序号，高效看房。看到喜欢的房源，可以叫旺哥发照片，日志里都是一张照片后面配一段文字简介，先图后文，而在后台数据里，好多房源都有多张图片，如果全部图片看完后都觉得不错，再和旺哥预约上门看房之事。
六、听听专业人士的建议。对一般客户而言，在城区买无证地皮建单体楼，不如直接买已经建好的单体楼，无证地皮要变成有证，手续相当繁琐，另外建房过程中也易遭受周围住户的阻挠，搞不好会两手空空甚至惹来一身骚。若江南江北各有一套步梯房，一家人住一起太挤，分开住又不方便，且不愿出租，就不如将两套卖掉，重新置换一套面积大、地段好、小区配套设施成熟的电梯房，住得既便利又舒适。各人情况不尽相同，不妨先静下来听听专业人士的建议，不一定非要全部采纳，但可收集意见以供参考，对选出最佳方案未尝不是好事。
七、分步骤付款，避免上当受骗。行有行规，交易也有一定的流程，一次性付款的房子也并非刚谈好就立即付全款。买方在不了解的情况下，最好多听取中介的意见，太早便将钱付清，手里没了底牌，往往变得被动，风险系数也必然加大。
理论终究是理论，看似简单的一件事，实际操作起来未必就容易，如果实在是不会搜索房源，或输入关键字后找不到心中所想，最好的方式便是来店咨询，演示一、两回便可学会，这样寻找房源省时又省力省心。
2018年1月7日
在微信朋友圈里点开房源日志——点击右上角“三个点”
搜索页面内容
输入关键字后右下角会出现向上和向下两个符号，点击向下符号，符合条件的房源就会逐一显示在你面前。
房源日志共有6个APP，看完一篇后或拉到日志最后左下角点“阅读原文”，看下一篇日志。
点开下一篇日志后又可输入关键字寻找想要的房源
十七、如果急买房，可以这样做
郑壮旺
如果急着在梅城买房，你可以这样做：
1、先看大数据：叫旺哥将房源链接发给你，日志里有几千套房源，每天更新，每套房均有独立的序号且不重复。
2、查征信：如要*款贷**的客户，请先到中国人民银行打印夫妻双方的个人征信看是否存在问题，若在其它地方还有按揭者要慎重，梅州第三套房限贷，如果有问题则要先咨询中介或银行工作人员能否*款贷**。全款购房者可忽略此项。
3、地段要求：如江南、江北、新县城、华侨城，或地段不限。
4、房源类型：想要单体楼或别墅，地皮或厂房，电梯房、步梯房或加装电梯房，又或电梯步梯均可。
5、是否装修：要精装房还是毛坯房，能否接受已经住过人的。
6、楼层及方位要求：各地风俗不同，梅城大部分以客厅朝向为标准，也有以房门朝向为标准，亦有以厨房朝向为标准。
7、经济承受能力：首付最高可承受多少钱最好先如实相告，目前很多首付并非简单地房价乘以0.3，有些过户费占房价的一小部分，有些过户费则占房价的很大部分，如实告知经济承受能力，可少走弯路。
8、最好能当面与旺哥聊聊。百闻不如一见，能当面谈一谈，将您心中的需求全方位地表达出来，或许能听到不一样的建议，天天面对房子的人，思维方式和选择角度或许会有所不同。
总而言之，在梅州如果着急买房，不妨先到江南剑英公园对面八平方大的“七本斋”里坐一坐、聊一聊，或许比盲目地到处看房强，弄清楚自己想要什么和能要什么再全力以赴找什么，也就离拥有什么不远了！
2018年1月3日
变化莫测的楼市
十六、2018年买房难度加大
郑壮旺
为进一步防范资金风险，缩短排队轮候放款时间，使有限的资金惠及更多缴存职工以触决刚需型及改善性住房需求，经研究决定自2018年1月1日起调整梅州城区（含市直、梅江区、梅县区）住房公积金*款贷**最高限额，单方缴存职工申请住房公积金*款贷**最高*款贷**限额调整为20万元、双方缴存职工申请住房公积金*款贷**最高*款贷**限额调整至30万元。
从之前的夫妻双方50万，单方40万，到执行双方40万，单方30万，再到即将执行的双方30万，单方20万，不过几年时间，短时间内频繁调整最高*款贷**限额，证明政府对楼市的调控在加紧。
另一方面，银行政策也在频繁变动，2016年至2017年两年时间，利率经历了0.85折，不打折，上浮5%，上浮10%，上浮15%，上浮20%，甚至上浮25%……与此同时，银行还放出消息，从2018年1月1日起，办理个人住房*款贷**业务时，要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定*款贷**额度，禁止二手房有阴阳合同。这个政策本质上就是降低了房屋的最高*款贷**额，拉高了购房首付比例。
不仅如此，很多房企拒绝购房者用公积金*款贷**，希望全款购房或商业*款贷**购房，为了加快资金回笼，更偏好周期短、回笼速度快的模式。对坚持用公积金*款贷**的购房者，房企采取上浮房价5%到8%不等的方式，逼购房者采用商业*款贷**。政府部门也注意到了这个问题，相关部门发文通知：不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金*款贷**；不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金*款贷**权利的书面文件。相信开发商一定接到了该类通知，肯定会有相应的办法应对，最终受伤的，还是刚需购房者。
刚需购房者很不容易，房价涨了，*款贷**额降低，放款时间拉长，首付变得加倍高了……攒钱的速度远远不如房价和政策变化的速度快。房呀，你是杀人不见血的刀……
2017年12月28日
楼市
十五、讲价的艺术
郑壮旺
遇到一套适合自己的房子不容易，看中后需和卖方讲价，讲价无疑是购买房屋流程中非常关键的一环，谈得好或许马上就能签合同，假如一旦谈崩则可能又得另寻房源，其重要性不言而喻。一手房的讲价方式在以前的文章中已有介绍，这里便不再重复了，下面主要谈二手房的讲价方式。
一、不要觉得不好意思讲价。都是辛苦挣来的钱，买卖双方讨价还价是天经地义之事，不必觉得难为情。若感觉当面讲价有些不便，可以叫中介在中间相互传递信息，通过中介来讲价，也不失为一种好办法。
二、不能为了压价一味挑刺，将房子贬得一无是处。有些人讲价，习惯将房子批得体无完肤，如地段不佳，楼层不好，视线不靓，墙上又有点脏，大小毛病都一股脑倾出，如果遇到卖方是个修养层次比较高又不急钱用的人，往往讲到这里就会被委婉地拒绝，说等改天再谈。即便卖方因急需钱用而强忍情绪将谈判持续下去，也会认为买方是个尖酸挑剔之人，从情感上来说很难作出较大价格的让步。其实老房东更了解房子，房子的缺点他比任何人心里都清楚，轻描淡化一笔带过即可，没必要将自己想买的房子贬得一无是处，以致弄巧成拙而失去购房良机。
三、逢人命短，遇货添财。譬如可将人家的真实年龄说少三五岁，夸人家的东西好，有眼光买到这么好的房子，不妨多讲房子的优点，在心理上先让卖方放松敌对和警惕情绪，让屋主觉得你与其一样是个识货之人。目前市场上大部分二手房的房东都是有赚的，赚多少则要看买方的态度了，买方态度越诚恳，卖方让步的可能性就越大，一般而言，屋主会感觉将房子交给一个与自己比较投缘的人，比交给一个很难相处的人更为放心。
四、略显犹豫为难状。当看中一套房时，可以将喜欢之情溢于言表，但要说一些犹豫的话，如现在经济较紧张，家庭压力较重，筹钱有难度等等，让卖家知道你买这套房有些困难，较容易讲低价格。其实大家都知道如今买一套房子的确不容易，大部分卖方还是通情达理的，毕竟他们往往也在承受着高房价之痛。
五、不断还价，以期最终取得共识。当买方还价时，也许卖家会把你所说的价钱往上提高一些，毕竟卖家也想卖高一些，因此要还一个比心理价位稍低点的数字，譬如心理价位是88万，便可还到83万或85万，容许卖家再往上拉高一点，不断缩小价格分歧，取得共识。
六、抓大放小，当断则断。如果大价位基本已符合心理预期，这时就不要太过在乎小差异了，比如买方还到88万，卖方要求取个好意头88.3万，这时就不要太过在意那3000元了，差不多就该做出决定，当断则断，莫因小失大。
当然，讲价方法也并非千篇一律，具体问题具体解决，不同性格不同类型的人可采取不同的谈话应对方式，总之，买方尽可能地“以柔制刚，以退为进”，尽量避免出现“硬碰硬”的尴尬场面。将谈价谈成谈判是中策，将谈价谈成谈天是上策，若买卖双方因为交易这套房子而结缘成为朋友，那就是上上之策！
2017年12月26日
买对联是不足于谈价的，因为价格不高，但买房就不能不讲价了
模拟买卖
十四、一手房和二手房的区别
郑壮旺
一、定义上的区别。人们普遍认为直接向开发商购买的房屋为一手房，而向私人购买的房屋为二手房，从业内的角度看有些许出入，向私人购买且尚未出房产证的房屋仍然算是一手房，可以这么理解：可直接*证办**的房屋为一手房，需办过户手续的房屋则为二手房。
二、购买流程的区别。购买一手房到售楼处或在中介处购买，定金和首付款直接付给开发商，*证办**时开发商会安排专人指导办理。购买二手房则通过二手房网站或中介市场了解房源信息，定金和首付款直接付给卖北京市（有些地区是先付给第三方），过户手续一般由中介帮忙办理，余款由银行付给卖方，欠款则由购房者每月偿还银行，即按揭。
三、税费的区别。如果买家是首套房，购买一手房一般只需出房价的1%至1.5%的契税，而购买二手房还需看卖方是否唯一住房，房屋交税是否已满五年，如果是满五唯一，买家只需出房价的1%至1.5%的契税，再加上2.5‰（千分之二点五）的评估费，总价算下来，和一手房的税费并无多大差距。如果不是满五唯一，则需缴交增值税或个税，算起来费用比较重。每套房的具体费用不尽相同，这与卖方购买时的房价和目前的房价都息息相关。
四、首付的区别。购买一手房首付一般为三成，而购买二手房首付的计算方法就复杂些，得看房屋的评估价或地税的核定价，银行根据这两种价最低值的七成给予按揭，因房屋的实际成交价往往和评估价或核定价出入较大，这就可能出现低首付或高首付的情况。
五、杂费的区别。购买一手房除了缴交契税外，还要缴交房屋维修基金、天燃气、门、窗和其它杂费等，而二手房则不用，大多数都是卖方已交清，买方无须重复缴交。
六、按揭*款贷**的区别。就目前梅州而言，一手房的按揭利率普遍上浮10%，而二手房的按揭利率普遍上浮20%，然而因等候公积金放贷的时间周期较长，很多开发商都不愿意接受公积金按揭，如果客户一定要用公积金按揭，房价往往比商业*款贷**按揭高出5%至8%不等，而二手房交易只要卖方同意便可以用公积金按揭。
七、转合同和过户的区别。转合同后直接*证办**，本来这种方式对客户而言是比较简便、省钱的，然而目前市场上很多楼盘有硬性规定，转合同要缴交高达房价3%至6%的费用，这样一来可能反倒过户更加便宜了。当然，也并非所有开发商都有这样的规定，有些开发商规定有一次免费转合同的机会，有些则规定转合同只需几千元，有些甚至免费就可以直接转到新买家的名下，各楼盘有不同的规定，最好先了解清楚。
八、小区入住率和周边设施的区别。一般来说一手房的周边设施尚需一段时间才能完善，刚开始时小区入住率普遍较低，晚上整栋楼便显得非常冷清，先买的客户受其他住户装修的干扰也较大，需经一段时间后才能逐步完善。相对而言，二手房的周边配套设施就较成熟，入住率也较高，生活更加便利。
九、具体房源具体分析，不能简单地说一手房比二手房便宜。一手房和二手房对比，并无绝对的贵贱之分，具体问题具体分析，可能一手房较便宜，也可能二手房较优惠，要以总价来计算，这个总价包括房价、杂费、按揭利率、*证办**或过户费等全部费用，只有算总帐才能得出最后结论。尽管如此，两者仍有不少难以比较之处，这与非要评出林青霞和关之琳谁更漂亮同理，萝卜白菜各有所爱，不同评委有不同的眼光，没有一套绝对的评判标准。
以上有关房产方面的知识，都是本人入行一年多来自己在摸索中总结出来的，目的是为了能让更多人对房产市场有个更全面的认知了解。近期网上出现一些贴子，将本人的文章稍作修改，删掉原作者名后便在网络平台上发布，还被很多网友转载，个人认为这种剽窃行为不好，缺乏对原创者最起码的尊重，希望有此行为者就此打住！
2017年12月18日
本文将录入《一本家书》
十三、购买*迁拆**安置房须知
郑壮旺
所谓*迁拆**安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行*迁拆**后安置给被*迁拆**人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的安置户，房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关地方政策的约束，和一般商品房交易有很大的不同。
安置房的优点：
一、价格便宜。一般情况下安置房比邻近地段的商品房会便宜好多，就拿梅城来说，2016年安置房交易价格一般约在3300元至3800元每平方，2017年为4500元至5000元左右，和当下其他商品房均价7000多元每平方相比，价格上有很大优势。不仅房价便宜，包括车位、物业费等都比商品房有较大的价格优势。
二、交房前享受租房补贴。安置房在交房前一般都能享受政府发放的租房补贴，以梅城为例，每平方每月8元，100平方每月则可领取800元租房补贴。
三、规模大，配套设施完善。政府在规划安置房时都会考虑到相应的配套设施，会在周边地区设立学校、医院，市场，商店，交通等公共设施，让安置户享受到方便、快捷的大社区服务。
安置房的不足：
1、不能马上过户。政策规定安置房不能马上过户，像梅城的安置房要求五年后才能过户，时间拖得久变数和风险系数就变大，引发纠纷的可能性也就变大。
2、首付比例高。因为不能马上过户，拿房子抵押给银行按揭也就无从说起，目前市场上购买安置房首付普遍在五成以上，有些甚至要求一次性付清。
3、交易时须缴交土地出让金。安置房的土地性质一般为划拨，在房产过户时比一般商品房的过户费高，因为还要缴交土地出让金。
购买安置房的最好时机。
在政府*地征***迁拆**工作进行时先和主家商量好买卖事宜，最好是直接将合同做到买方名下，这种方式于买方最有利，也最安全、可靠，省时省事省心！
对于*迁拆**安置房各个地方执行的政策有所不同，同一地方时间不同也可能有较大出入，政策是动态的，对策也是动态的，有很多事宜不方便明说，有需要进一步了解相关情况的朋友们可以找旺哥泡茶：泡一泡，十年少，降低风险免上告！
2017年12月5日
正在建设中的安置房
值得来泡一泡的地方
十二、2018年购房首付将提高
郑壮旺
近日，建行发出通知：从2018年1月1日起，办理个人住房*款贷**业务时，要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定*款贷**额度，禁止二手房有阴阳合同。且并非建行一家之规，中行、工行、交行、招行等多家银行均表示，此前央行发布了通知，但还没收到细则，不排除会执行。
无论一手房还是二手房，从推向市场到完成交易，期间会经历四种价格，弄清了这四种价格的来龙去脉，就知道首付怎样计算，也就能理解上面那个政策对首付有何影响了。
一市场销售价，即所谓的开价。二交易成交价，即实际买卖价。三银行评估价。四税局核定价。一般来说，银行评估价会低于实际买卖价，税局核定价又会低于银行评估价。2018年1月1日开始执行的新政本质上就是降低了房屋的最高可*款贷**额度，提高了首付额。
比例说明：江南三角地某步梯房，实际成交价为50万，银行评估价为45万，税局核定价为35万，按照以往的政策，最高可贷银行评估价45万的7成即31.5万，首付为18.5万，而按照新政策最高可贷税局核定价35万的7成即24.5万，首付为25.5万，足足比原来高出7万元。
2017年梅州的地产市场可谓是风起云涌，不仅量价齐升，银行政策也频繁变动，先是利率上浮，后是放款时间拉长，现在又来一个首付拉高，“房难卖、房难买”的尴尬局面进一步加剧，受伤的是刚需人群，还有整天风里来雨里去的房产经纪人——生意更难做了！
我们一起闯码头，只要你耐心把我来等候，总有一天会出头，等我找旺哥买了房，就能叫阿姨为丈母娘……
2017年11月29日
建行通知
十一、房产过户流程
郑壮旺
一手房和二手房的定义。可能在市民眼中一手房和二手房的区别在于有无住过人，而从房产过户角度则不然：通俗地讲，未在住建局网签的房屋为一手房，已经网签的房屋则为二手房。一手房直接办理不动产权证，一般开发商会安排专人指导办理；二手房则需过户，将老证变更为新房东的不动产权证。
签订交易合同需注意事项。房屋最高能*款贷**多少钱（一般最高可贷评估价七成），买方夫妻能*款贷**多少成（征信良好又无其他大额*款贷**者一般能按揭七成），过户费用大概多少钱，由哪一方承担，这些都要事先了解清楚才能签订购房合同。
卖方需走的过户流程。提供不动产权证原件，若仍在银行按揭的则先还款赎证并解除抵押，调档案（包括国土证及原购房发票等相关材料，2017年1月后的新证则不用），开具首套房或多套房证明和收款方银行账号等，若房产在梅县区又有杂间或车库的还必须先办理房产分割，即房屋一本不动产权证，杂物间另一本不动产权证（梅江区的则不用）。
买方需走的过户流程。准备银行按揭所需材料进行预审：包括原不动产权证复印件，夫妻双方身份证，结婚证，收入证明，银行流水和还款银行账号等。值得注意的是银行按揭预审需在不动产权新证出来前完成，如果不动产权新证出来后再向银行提交材料则不能按揭，但可以抵押*款贷**，抵押*款贷**利率高且年限短，和按揭有好大差别（也有部分银行是没有这种规定的）。开具首套房或多套房证明，提交国土测土申请，报税申请，领取国土图纸和交税。一般市场交易价会高于地税评估价，交税时报高则需交纳较高的税费，报太低则有可能会拉低按揭额。收税时按高位收，放贷时按低位算，这是一个相互制衡的设计，因此报税填写交易价时最好咨询业内人士，省得造成不必要的浪费。
过户签字交首付款。买卖夫妻双方4人带证件原件到不动产权交易中心现场签字过户，同时交首付款。新证出来后将正式评估报告和新证原件交给银行并到银行签字（也有些银行是不动产权证出来之前便先签字的），等待放款。
放款后房屋交接。卖方收到银行按揭款后在约定时间内交钥匙，办理物业交接及水、电过户等其他业务，房屋交易全部完成。买方银行账户下月便开始扣款，房奴生活也就正式开始了。
以上流程仅适合目前梅州城区土地已出让的房产，土地未出让的房产过户流程又有所不同，地区不同过户流程也有所不同，且政策是动态的，时常修改。因为涉及到的部门比较多，需准备的材料也比较多，房产过户最好还是请专业人员帮忙办理，省时省事省心且高效。
过户流程并非千篇一律，可根据实际问题多方协商沟通办理，比如付首付时间和额度等等均双方约定完成，以上只是比较大众化的一种做法，仅供参考，不足之处可批评指正！
祝君早日领证！
2017年11月10日
老证
新证
新证样本
十、找专业人做专业事
郑壮旺
气温突然下降，感觉一下子从夏天直接跳到了冬天，蚊子怕冷，一般情况下只有夏天才有蚊子，于是偷了个懒：睡觉不放蚊帐，据目测，房间里一个蚊子也没有。
迷糊间，感觉有蚊子在耳边“嗡嗡”作响，顿时睡意全无，集中精力寻找响声的来源，感觉有东西停在脸上时并不着急出手，目的是为了一击而中。
“啪”！轻起重落，一个巴掌响亮地打在自己脸上，起床开灯，脸上果然多了一个血肉模糊的东西，把脸洗干净后不敢不放蚊帐睡觉了，然而精神却很好，久久难于入眠……
第二天早上起床，发现脸上多了个红点，极其不雅观，这真是“血”的教训，看来睡觉还是放蚊帐好——有蚊子挡蚊子，没蚊子增加安全感，保障睡眠质量。
经常听到一些因为买卖房屋引起的纠纷，有因为征信不良或其它原因无法*款贷**痛失定金的，也有被人下套一房多卖搞到血本无归的，血淋淋的事实再次证明：各行有各行的门道和路数，隔行如隔山，和靠谱的人做靠谱的事，请专业的人做专业的事还是很有必要的。
有些朋友会向我讨要房屋买卖合同，一般拿合同时我都会问上几句：卖方是首套还是二套房？税满几年了？问过银行没有，最高能*款贷**多少钱，首付约定几时付，付多少钱？大部分人一问三不知，在这种情况下就敢私下签定购买合同，其风险不言而喻。如果税费比想象中多出数倍甚至更多，谁来买单？按照交易价的30%作为首付，如果那套房最高*款贷**额和交易价的70%相差很远怎么办？甚至有很多种类型的房屋根本就不能*款贷**，定金和首付又交了，你说该怎么办？
每年因为贷不了款亏钱的买家不在少数，因为不专业引起的购房纠纷也数不胜数，当然也有很多不专业对不专业的买卖也顺利成交了，于是大胆尝试的人越来越多，结果顺利成交的越来越多，引发纠纷的也随之上升……
世间万物存在即合理，看起来极其简单的一件事情，如果不懂其中的窍门，或许都有可能弄巧成拙。别以为杀猪那么简单，如果让我提着刀去杀一头猪，或许猪没杀成反倒被猪拱了，说不准先将自己伤了，退一万步讲，就算是将猪杀了也有可能被肉联厂查扣，何苦为了一口猪肉私下宰猪呢？根本就不是杀猪的料——既没有杀猪的胆量，也没有杀猪的力量，就更别说什么技巧了。
被蚊子咬得睡不安宁才放蚊帐，虽说是亡羊补牢可毕竟已经影响了睡眠质量，吃了亏才想到请个专业又靠谱的人可能已经不胜其烦，何不早作安排呢？如果实在没有把握，房屋交易还是请专业人员办理比较稳妥。几千块钱的床都买了，为何在乎几十块钱一顶的蚊帐呢？几十万上百万的房子都要买，为何不请个靠谱又懂行的房产经纪人呢？
睡觉请放蚊帐，买房请找旺哥！
2017年11月3日
九、自住型购房参考
郑壮旺
现在买一套房子真不容易，钱是一回事，从选择到购买再到过户*证办**、银行按揭、物业交接，整个流程走下来，就像经历了一场没有硝烟的战争，精疲力尽。大部分首次自住型购房者都会感觉无从下手难以选择，我作为一个有些许房屋销售经验者，斗胆写下一些参考建议，如有谬误与不足，还请见谅！
一、根据经济能力决定购买何等价位的房屋。每个人的经济实力有所不同，可根据目前行情选择在自己承受能力范围内的房屋，别墅、单体楼、电梯房或步梯房，证件齐全的房屋或公证房，首付大概多少钱，这些首先要有个大致明确的定位。
二、根据入住时间决定买毛坯房还是精装修房。如果急于入住，建议购买已经装修好的，毛坯房装修至少得花一、两个月甚至数月时间，刚装修好的房屋和新家私或多或少都存在一些对人体有害的气味，让房子通风闲置一段时间后再入住更加安全。
三、根据生活习惯选择合适的地段。地段并无绝对的好差之分，选择地段时一般需考虑周边的市场、学校、医院、出行、休闲等多方面因素，每个家庭的成员结构不同，因此侧重点也不同，这些购房前都应作综合考虑。
四、根据个人喜好选择心仪的楼盘。同期推出的楼盘各有千秋，设计风格也可能有所不同，并无绝对标准，萝卜白菜各有所爱，客户可根据个人的需要与喜好选择。
五、根据实际需求选择房屋面积。二胎政策放开后，4房逐渐已成为市场主流，有计划二胎的家庭尽量一步到位，省得日后因房间不够又得考虑换房，重新倒腾，耗时费力。
六、根据职业选择还款方式，能用公积金按揭的尽量启用公积金。如果是上班一族，工资收入都能大概预见，没有提前还款打算者可选择等额本息还款方式；如果是生意人，有提前还款的打算者则可选择等额本金还款方式。目前很多新楼盘都不接受公积金按揭或是要多交钱才允许公积金按揭，这是霸王条款，一般大地产公司都没有商量的余地，只能按开发商定的规则来执行。如果买二手房，则可以和房东商量：按商贷到账时间为准，公积金迟到账时间每月付利息给房东，这样相信大部分房东都能接受。公积金利率是3.25，商贷基准利率是4.9，执行利率上浮10%至20%，如此一来，如果采用公积金*款贷**40万20年时间，比全部商贷能省10万元左右的利息支出，比起因公积金迟放款而付出的利息而言相差甚远，买方应懂得权衡得失，舍小取大。
七、在海量房源面前先做到心中有数，并非看越多房越有利，行事要果敢。比较价格其实很简单，将市场上同一楼盘的房屋整理出来摆在面前，高低立见。承贤文创公众号里推出6篇日志均有搜索功能，进入日志后输入楼盘名字，即可看到该楼盘所有相关的房屋信息，连已经出售的房屋报价都有。只要顾客用心比较，自己都可以成为半个行家，不至于对市场一无所知。有些顾客就是看得太多挑花了眼，以致自己都不知买哪套才好，到最后两手空空。所以当遇到自己心仪的房子时就应当机立断，该出手时就出手。
八、并非所有的便宜都不能捡。市场上不时会有一些远远低于市场价的房源推出，并非所有便宜的都不是好货，衡量房屋好赖并不是只看价格，也并非越贵就越好，而要综合各方因素考虑，其中也包括房屋主人的经济情况。有些房东在急需钱用或因其它特殊原因时会低价抛售，在确保交易安全的前提下这种便宜就可以捡。比如几天前我就遇到这样一种情况：网签时间就快到了，房东降价十万元急于出手，一旦网签后再来交易，就要缴交高昂的税费，而且手续繁琐，所以房东选择降价处理。当然，并非所有的便宜都可以捡的，需业内人士才能辨出真假，懂得用合同去规避风险。
九、找个信得过的业内人士，不管是新房还是二手房，懂行与不懂行有很大出入。房地产公司一般都有完善的管理制度，通过熟人找到公司高管或许能享受一些优惠，但优惠幅度一般有限，不然会乱了套。这好比在淘宝网买东西，能用最低价买到产品的人有可能并非是顾客，而是管理平台的店小二，店小二清楚其管辖范围内所有商家的进出数据，如果店小二出面购买，店老板自然肯让利，亮出最底价。在梅城房地产销售中，本人就是那个店小二，当然，就目前的形势而言，仍需经过积累与努力，争取有朝一日实现和所有新楼盘都建立长期合作关系。现在保利江南和府，江南客天下，客天下碧桂园，恒大御景半岛（包括全国范围内所有恒大楼盘），新县城锦绣国际商铺，东山谷碧桂园，大埔碧桂园，平远碧桂园等楼盘找我均有优惠，有毛坯亦有精装房，直接签合同，可按揭，部分房源一成首付，免中介费，看房前先电话联系。
十、找个主张买房的军师帮忙。事实证明，很多劝人不要买房的人虽然不必负任何法律责任，过后却往往被当事人暗暗埋怨其误事，从本质上来说这种埋怨是不合理的，因为买与不买最终的决策者还是顾客本身。当局者迷，旁观者清，购房者找军师的原因也正因为举棋不定，所以找对军师也非常关键。我是主张买房派的，如果你是我的亲戚朋友，购房时不妨叫我一同前往，多个清醒的军师适时提供参考意见，或许能让你落单时更加坚决与安心！
还是那句话：买一套房子的确不容易！希望我的一点点小建议，能让您更加明了自己想要买怎样的房子和应该怎样选择房子。至于对未来梅城楼市的走向，本人也不敢轻易断言，心里自然希望房子能降价，老百姓都能住上新房，可这也只是美好的愿望而已！
祝君早日乔迁新居！
2017年10月1日
八、投资性购房参考
郑壮旺
国家对房地产政策的调控对大城市的房产市场产生预期性的下降，而对于经济相对落后的小城市而言却产生了逆反性的上升，道理很简单：大城市的房价已经到顶，小城市的房价却是大城市的十分之一，投资方向自然就从大城市转向小城市，这与“人往高处走，水往低处流”同理。
很多工薪阶层手中有闲钱，已有安居之地，想用闲钱投资房产以*制抵**货币贬值，并提前启用公积金，针对这种投资型置业，本人给出如下几方面的建议，或许有对亦有错，可作为一种观点存在，以供诸君参考。
一、选地段要有长远的眼光。无论买店铺、套房，还是单体楼，地段的选择往往直接决定了日后房产的价值。曾经江北老城最为繁华，江南百花洲的商业最为发达，但随着城市发展的日新月异，地段的价值也会随之改变，我认为未来十年，梅州城区江南的商业中心将在万达广场一带，而居住中心则在剑英公园一带，新县城的中心为县人民广场一带。另外，凡是优质学校附近的房源都有较大的升值空间，投资置业时可以紧抓“中心区域+优质学位”的原则作选择。
二、买店铺得注意税费。店铺的税费计算方式和套房的计算方式恰恰相反，套房是“满五首套”卖方免税，而店铺不管是否首套都要征收3%的契税，且需加收20%至60%的增值税，越早购买的店铺越便宜，以现在高昂的价格相比，增值部分越大，税费也就越重，而新店铺只征收3%的契税。然而新店铺的价格太过昂贵，动不动就是两、三万元一平方，租金和本金不成正比，加上受到网购潮的冲击，投资店铺时就要慎之又慎。
三、避开*迁拆**高峰期。城市发展到一定程度就会扩容提质大*迁拆**，这是发展的必然。在大*迁拆**来临前抢先入手或许能赚个盆满钵满，但若在*迁拆**安置高峰期入手，就有可能亏本，甚至永远都无法回归到原来那个高位。比如2013年江南新城大*迁拆**时期高价购入的归读一品，虽然梅水路一带的新楼盘一路高涨，然而还是有些业主卖不回2013年入手时的价位，因房产随着楼龄的增加会逐渐从一线品牌下降成二线品牌，楼龄长会抵消不少的升值空间。
四、规避二套房的高税收政策。二套房不仅购买时税费多一半，而且银行*款贷**利率也高，他日出手时税费也重，已经有一套住房了，如何规避二套房的限购政策呢？方法有多种。一是可将房产做到家庭成员中其他人名下；二是可购买店铺、商住楼或单体楼，这些都不算二套；三是可以在自己居住地的另一个区域购买，比如现在住新县城属于梅县区，则可在江南或江北购买梅江区的套房，目前各县区间的房产信息尚未联网，因此在不同区域购买便不属于二套。
五、靠租金收入可以考虑单身公寓，靠房产升值重点考虑四房。单身公寓房价较便宜，大约30多万，若出租则每月有1000多元的租金收入，这种轻资产投资基本上没有多少风险，在学校或酒店人流集中的区域随便入手一套，都能轻松出租，产生效益，当然这种轻资产投入收益也不会很高，如果想有大收益，可以考虑多买几套或入手大面积套房，预计二胎政策放开后四房将成为主流，日后四房的房源会成为刚性需求者的首选。
六、投资一线楼盘要趁早，投资二线楼盘可买二手房。一般一线楼盘在取得预售证后即进入销售阶段，那时入手价格较实惠。如果买来后是考虑出租的，可购买已经装修好的二手房，一是可以马上出租，二是既然是拿来出租，大可不必精致装修，既浪费时间又耗费钱财。
七、开发商经济实力决定价格的波动。一个楼盘价格的波动还有一个核心的决定因素就是其背后开发商的实力，如果开发商资金雄厚一般价格都坚挺，如果资金短缺则价格会相应下调，售楼处的销售价直接决定着你手中房源的价格。比如广州大桥侧的恒大御景半岛，几年前是大百汇集团的楼盘，后来整体打包出让给恒大地产，很快从当初的5000多元一平方飙升到现在的8000多元一平方，而相邻地段的奥园半岛则涨得没有那么厉害，这与其身后的开发商品牌和实力有着紧密的关系。
八、年代较久的房产应及时出手。并非所有的房产都有升值空间，如果年代较久的房产要及时出手，一旦到了银行不予*款贷**的年限，房产就会因此贬值，难以出手，这和汽车到了报废期贬值同一个道理。所以在银行还支持按揭前尽快出手是明智的选择。
九、多留意二手房信息，“捡漏”是投资最好的切入口。不管任何时候，房产都存在“捡漏”的时机，因为任何时期都存在急需钱周转的房东。近期国家宣布一些虚拟币不合法，不少房东会因资金周转不灵而低价出手房产，这时就是“捡漏”的好时机。一般股市波动较大或是国家有重大政策颁布时都会有一批值得“捡漏”的房源推向市场，投资者既要紧紧把握时事政策，又要时刻关注二手房信息，这样“捡漏”的可能性更大，才有可能“捡”到更大的“漏”。
十、租售同权会带来一系列的投资机遇，学位房将更加抢手。近期国家颁布了租售同权新政，从长远看，学位房租金会稳中带涨，另外除租金收入外，“学位出租”或将成为房东的一项新收入，提前购入学位房，或许终有一日会成为“会下蛋又会长肉的母鸡”，不仅房产升值且租金上涨，多重收益。
以上是本人一些浅见，仅供参考，既不作为呈堂证据也不作为投资指南，一切还需读者自己分辨对错。若他日房产升值赚得盆满钵满时不必谢我，因为那是你自己的英明决定；当然，若他日房产贬值时也不能骂我，因为那是你自己的错误决定。还有很多投资方面的想法不便一一写明，有机会可到本人的小店泡茶面谈，无需自带茶水，每次最多6人——因为小店只有7个茶杯！
祝君财源广进，万事如意！
2017年9月20日
女儿拍的照片，是不是有点吊儿郎当的样子呢？
七、一手房交易须知
郑壮旺
只要有交易就难免存在价格差异，肯定有人买高价，也有人买低位。一手房交易是直接和开发商打交道，一般有哪些注意事项呢？
一、查征信是第一步。到新楼盘看房前先查阅夫妻双方的个人征信看有无问题，若有不良记录先到银行咨询是否影响正常*款贷**。在梅城查征信有两种方法：一是本人持身份证原件至江南梅龙路口中国人民银行征信自助打印终端打印，二是在征信中心网上查阅，但并不是即时能看到结果，须注册24小时后才能得知结果。征信中心网址为http://www.pbccrc.org.cn/。征信不宜经常查阅，一般在有购房或其他大额*款贷**需要时方查询，频繁的查询对*款贷**反而有负面影响。
二、银行按揭有几套房。目前如果同一个人在全国范围内同时按揭两套房，第三套房银行不给予按揭，有无按揭是全国联网的，这与交税时的首套房和二套房是两个概念。交税时的首套房是指在某个区域内比如梅江区或梅县区内只有一套房，在深圳外地的房产不算入其中。而银行按揭套房数则是全国范围的，同时按揭不超过两套房，已经提前还款的另当别论。梅州不限购，但是限贷：首套房首付30%，同一区域第二套房首付70%，第三套房则不放贷。
三、了解开发商的实力和声誉。从买房到出证交楼中间有好长一段时间，*证办**需要开发商全力配合，如果开发商收了全款却因其他原因不能办理不动权产证或迟迟不能办理，就会造成困扰，因此购房前最好先了解清楚开发商的实力和声誉，楼盘大小尚在其次，开发商的诚信才是首要。
四、了解清楚周边的配套设施。地段、学校、市场、医院、公园等周边设施哪些是最迫切需求的，可根据家庭成员结构来选择，能够面面俱到当然最好，若是不能，便要有所侧重，这就需要一家人坐下来慢慢沟通商量，再酌情釆取折中方案。
五、选房要有侧重点，抓大放小，不要迷恋完美。既要能晒到太阳，又不能西晒，低层和顶层都不要，价格还要够优惠，这样多半难以下手，好楼层好方位的房子价位肯定会高一些，所以应有所取舍。西晒虽然热些，开空调可以解决，总比终日不见阳光强。选楼层应该从实际出发，家人若有恐高症的，就要选个可以接受的楼层，电梯房也未必越高越好，合适就是最好。
六、了解清楚该楼盘的*款贷**政策。很多楼盘不接受公积金按揭或将房价上浮才接受公积金按揭，在付定金前必须向售楼处了解清楚。公积金按揭放款速度一般比商贷慢，像梅县区就曾经有一年半才放款的，因此不少开发商拒绝公积金按揭，有些虽然接受但要求房价上浮3%至8%，这样算下来用商贷反而更划算。不过有公积金的客户并非就不能用到公积金了，凭购房合同可以一次性提取公积金总余额的80%，此后每隔半年或一年可持续支取公积金用于还贷，如果房价持续上涨，纵使不用公积金按揭还是划算的。
七、了解清楚杂费、*证办**费及物业费等情况。购买新楼盘还要交房屋维修基金、天燃气、门窗、防盗网、*证办**费、装修押金等一系列杂费，具体每个楼盘征收额各有差异，一般在置业表上都会有所体现。
八、别完全不相信售楼人员口中说的涨价，做决策时应该果敢。遇到心仪的房源时应该果断下手，如果售楼人员不断重复某日以后要涨价多少，不要以为那全是套路，当行情一路在涨时真有可能说涨就涨。房价涨不涨要看大势，就目前形势而言，一线城市稳中有跌，三、四线城市则稳中有升，投资方向可能会转变，该出手时就应该出手。
九、别幻想找熟人能享受大幅度优惠打折。一般大型楼盘都有其完善的销售系统，哪栋哪层哪个方位的房子卖多少钱，内部有一套完善的体系标准。很多客户看中房子后都会幻想找关系看能否享受大幅度的优惠，可以反过来站在开发商的角度看问题：如果是全国连锁型的大企业，每个人都找负责人打折，管理岂非很混乱？如果是本地开产商，老板大幅度降价等于拿自己的利益去便宜他人，可能性大吗？经常听闻某某地产商连自己的亲戚买房都只是优惠几千元，嘲笑其小器，而作为地产商来说，宁愿按市场价卖给亲戚，然后再私人掏腰包送个大礼给亲戚，也好过直接大幅度降价，既保住了价格底线，不破坏规矩，又挡住了其他走关系的人。
十、某些楼盘找旺哥确实能优惠。具体用什么方法能得到优惠则属于商业机密，但事实就是能做到。如保利江南和府，江南客天下，客天下碧桂园，恒大御景半岛（包括全国范围内所有恒大楼盘），新县城锦绣国际商铺，东山谷碧桂园，大埔碧桂园，平远碧桂园等楼盘找旺哥均有优惠，有毛坯亦有精装房，直接签合同，可按揭，部分房源一成首付，免中介费，看房前请先电话联系。日后将和更多的楼盘建立合作共赢关系，实现三方得利：开发商得客源，顾客得实惠，旺哥得奖励！
每个楼盘的操作流程都可能不同，优惠政策也时时变化，既选择，必信任，本人不再作过多解释——旺哥是在帮人省钱，而不是在求人赚钱。因操作需要时间和空间，信任者请提前几小时联系旺哥后再去看房，只要敢接单，就一定会让你享受到看得见摸得着的实惠。
买房卖房，旺哥帮忙！
2017年10月18日
戴着孩子们做的眼镜
六、每套房都有四种价
郑壮旺
无论一手房还是二手房，从推向市场到完成交易，期间会经历4种价格，弄清了这4种价格的来龙去脉，就知道首付怎样计算，如何报税等，能节省不必要的周折与开支。
一、市场销售价，即所谓的开价。一手房的价格决定权在开发商，售楼处的开价就是销售价，一般允许客户讲价，幅度因人因时而异。二手房的价格决定权则在房东，价格没有固定的标准，哪怕是同一小区同一时间，也可因楼层、方位、装修等不同而价位各异。
二、交易成交价，即实际买卖价。买方和开发商或房东实际交易价格，谈价格时应该了解清楚杂物及税费大概多少钱，有些税费是很庞大的，最好能在文字上有所体现，以免造成不必要的争议。
三、银行评估价。先由有资质的评估公司评定房屋价值多少钱，银行再按评估总价的70%给予*款贷**，三成首付就是以这个评估价来决定的。当房价上涨时，首付就会变高，比如一套银行评估价为100万的房子，行情上涨实际成交价为120万，而银行最高只给客户放贷100万X0.7=70万，那么首付就应该是120万-70万=50万。当然，市场上也有成交价和评估价持平的现象，一般当新楼盘刚开盘时，销售价和评估价是基本持平的，首付为销售价的三成也就成立了。再者低首付的房源也有不少，实际成交价低于银行评估价，首付就变低了。
四、税局核定价。房屋*证办**就要交税，税局有一套核定价，交易人在填写交易价格时，如果填高了，税局按高价征收税费；如果填低了，税局便按内部核定价征收。填低交易价能省一部分税钱，然而需要用到公积金*款贷**或商业*款贷**的顾客则要谨慎为之，如果交易价写低，很可能*款贷**时会按写低的总价乘以0.7来放贷，虽然节省了税钱却降低了最高*款贷**额。收税时按高位收，放贷时按低位算，这是一个相互制衡的设计，因此报税填写交易价时最好咨询业内人士，省得造成不必要的损失。
一套房有4种价，房产交易不仅过程复杂，且需懂得的知识也不少，闲时多留心了解，用时便不会方恨少，本人也在不断学习充电中，逐渐会将房产交易方面的相关知识整理出来并集结成册，以便和大家互相沟通交流，欢迎关注，敬请留意！
2017年9月6日
五、公务员为何要买房？
郑壮旺
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，缴存比例一律不得高于12%。公务员买房有如下几方面的便利:
一、公务员买房后，可将夫妻双方的公积金存额大部分提现或全额提现，成为首付款的一部分。
二、公务员买房可启用公积金*款贷**，利率远远低于商贷利率，不仅如此，每半年或一年还可以提取公积金用于还*款贷**，这便相当于房贷实际上大部分由公积金承担还款，而不买房者一般情况下是无法提取公积金的，公积金必须在退休后方可提取。如果夫妻双方都有公积金，购房者还房贷大部分甚至全部由原本无法提取的公积金还款，对原有的经济收入基本无影响或影响甚微。
三、一线城市的房价略有下降，但动辄就是几万元一平方的价格仍然是大部分年轻人无法承受的范围，一大批在大城市无法购房者会转战三、四线城市，加上明年即将开通的高铁等，这些都势必刺激梅州的房价持续上涨，因此，若公务员买房能提前应对高房价的到来，且投资升值空间巨大。
四、现在的每月还几千元的房贷可能会感觉有点多，但再过五年、十年，随着工资的不断上涨，压力自然会相对变轻。2004年我买房时，每月房贷才600多元，但随着时间的推移和收入的增长，还款数占总收入的比例便越来越少，现在即便每月还1000、2000元，都会觉得是小数目。工资上涨的速度远远能跑赢利息增长的速度，银行按揭不仅银行赚钱，个人实则上也在赚钱。
五、如果手头的首付款不太宽裕，不妨考虑选择二线品牌楼王级的房子，不一定非要跟风拼命往一线品牌上挤。一线品牌随着时间和新地王的出现慢慢会下降为二线品牌，价格上也会有所回落，但其地段和小区环境都还保留相对的优势。与其在一线品牌上争个头破血流，还不如在二线品牌上捡个宝，有时在一线品牌里只能买到位置相对较偏房源的价格，却能在二线品牌里买到楼王的位置，且小区周边配置设施等也已发展得较成熟便利，何乐而不为？
梅州作为三四线城市，价格和成交量也是突飞猛进，2017年上半年共成交商品房17879套，销售面积226.63万平方米，只用半年时间就突破了去年一年的成交量，可以说涨势惊人。进入今年8月以来，房贷利率再次上调，放款时间或将由原来的1个月拉长至4个月甚至更长，政策的种种不确定因素也给房价造成了一定的拉升作用。
综上所述，公务员提取公积金当作一部分首付，再用公积金还房贷，可谓压力甚微，而手里有房就如心中有粮，既能有效地预防房价上涨带来的货币贬值影响，又能让手头的积蓄有个稳妥的去处，说不定还能赚个盆满钵满呢！
公务员买房，利国利家利银行！
找旺哥买房，兴家旺业心情爽！
2017年9月2日
谈牙说古的地方！
买卖房屋攻略
郑壮旺
房屋买卖对于大部分人来说一辈子只能经历寥寥数次，有些人甚至仅有一次，难免有无从下手之感，以致多走不少弯路。有些人看房几年仍未出手，房价“蹭蹭蹭”地往上涨，手里的钱越来越贬值，越涨就越观望，越观望就越涨，从主观上的“不想下手”变成客观上的“下不了手”——首付远远不够了。如此观望几年，最终发现这几年都当了“杨白劳”，攒钱的速度远远不及房价上涨的速度。
入行一年多来，接触过许多刚需购房者和卖房者，现将各种现象统一疏理，写下《买房攻略》和《卖房攻略》，读者可以提出不同意见，但不能人身攻击，这是我小小的愿望！
四、买房攻略
一、不要等到首付够了再出手。很多人以为一定要手里攒够了首付的钱才能买房，其实不然。十多年前梅州的房价是1000元一平方左右，而今的均价却是7000元左右，很多人都在幻想房价下跌，结果越等越涨，事实证明，迟买和早买价格相差甚远。买房是置业，资产摆在那里，连银行都肯借钱，因为有实物作抵押。如果手里的钱不够，可以先向亲戚朋友周转，借钱时最好先说清楚还款时间，并当面写好欠条，按时还款。当然了，平时亲戚朋友有购房需求或要资金周转时，自己也应尽力而为，互相帮助！一般情况下，这种看得见资产的资金周转大家都会比较理解与支持，比起其它原因的借钱会更容易！因为买房而欠债，这无疑是一种甜蜜的负担，是新生活的开始。
二、不要去了解房子以前是多少钱买的，因为与你无直接关系。有些人买房，总喜欢去问以前的价格，那只能徒增心理的不平衡，过去的经济收入、物价水平、周围环境等各方面情况都与现在不同，打听原来的价格根本没有意义。别说是几年前购买的房子，即便是刚开盘的新楼盘，时间不同价位不同也是正常现象，因此了解当下价格更现实。
三、以退为进，降低预期先入为主。很多人迟迟未下手是想一步到位却手中资金有限，老觉得房子是住一辈子的，要买就买最好的，可首付又不够，于是一直在观望，望来望去房价上去了，首付却越差越远。如果不能一步到位，就先找个过渡房，可以找差一点的楼盘先住着，步梯高层或电梯低层，甚至顶层都可以考虑，如果人人都不要顶层，那顶层卖给谁呢？再说了，一般顶层会比其它楼层低几万元甚至十几万元，等于每次多爬数分钟楼梯就能省下十几万，加上顶楼露台自用，对于年轻人而言，不失为一个不错的选择！如果一味追求完美，或许最后只能画饼充饥。
四、如果资金非常短缺，就要包容房子多方面的缺点。住自己的房子肯定比租房子强，因为租金可以抵消大部分按揭款。实在是没有多少钱，几十年的老房子也可以先买下来住，总比每月要交租金,住得又不安稳强。如果格外在意房屋的风水，不妨找个风水先生看看，待参考了风水先生的意见后再作决定。哪怕就是资金充足选房子时也要有所取舍，地段好，楼层靓，户型端正，邻居素质高，视线范围内风景一流而价格又低的房子可遇不可求，世上没有完美的房子！
五、要有超前的眼光来看房，包括周围的环境、道路、学校、市场、医院等，不要一味盲目地追求高大上。房屋并非越贵就越好，有些大楼盘广告打得响，价格拉得高，性价比可能并不如一些小楼盘。房子是买来居住的，不是拿来攀比炫耀的，要根据实际收入来选择不同档次的楼盘，别让过于沉重的经济负担压得自己喘不过气来，应该权衡利弊，抓大放小，取舍坚决。
六、军师不宜多，身份最好与自己匹配。不少人看房时会叫上身边较亲近的人一同前往，此乃正常现象，但军师众多，总有人提出反面意见，购房者往往好的没听进去，听到不好的却否定了，本来自己很喜欢的，却因为军师不喜欢而放弃了，待时过境迁再想买时却发现房价已涨上了天，悔不当初！另外，找的军师最好与自己身份地位相当，如果对方住着上千万的豪宅，让他看几十万的套房，自然会挑出诸多毛病。房子是买给自己和家人住的，并非买给军师住，购房者要相信自己的感觉和眼光，不要过多受他人影响，甚至可以不要军师，这样反而能更快下决心。
七、不能只看房价，税收及杂费这些也应考虑在内。国家税费政策时时调整，有些房子的税费便宜，只占房价的百分之几，有些却高达百分之十几甚至更多，签合同前须问清楚除房价外的其它所有费用，计算出总造价。
八、如果对房子有感觉，别考虑太久，考虑一天和考虑一个月有何区别呢？看房后感觉不错，会考虑一下再作决定，这是人之常情。然而有些人犹豫不决，考虑的时间拖得过长，待想下单时却被告知看中的那套房早已出售，于是只好重新寻找，再次选择。考虑一天是考虑，考虑一个月也是考虑，当中的区别是一天只有一个晚上不踏实，一个月却有30个晚上睡得不安稳，何苦呢？人算不如天算，心动即行动，若看房后仍念念不忘就应赶紧下手，价格相差一万八千，也别太过在乎，双方僵持不下时，不妨采取互让一步折中的办法，在总价面前，一万八千实在不算什么，最重要的是喜欢，毋因小失大。
九、过户时带齐资料，将所有资料原件和复印件装在一个文件袋里，省得来回往返。签订合同后，售楼小姐或房产经纪人会告知需要准备哪些材料，可以将所有材料都放在一起，过户流程较繁琐，涉及的部门也较多，省得排队等号好不容易轮到自己时，却因资料不齐而白白浪费了时间与精力。
十、未来梅州楼市分析。放开二胎政策和一线城市房价高企，以及即将开通高铁等因素，必将推动梅州房价保持持续上升的态势。也许很多人会说目前国家房价有所下降，可那是针对大城市一平方数万元的房价而言的，到了一定年纪在大城市仍无法安身立命的中青年，势必会回流梅州扎根，就目前的房价来说，老旧步梯房在跌，有些甚至有价无市；较新的步梯低层价格稳定，但高楼层也在下跌；电梯房在涨，热门楼盘有时甚至是一天一个价……梅州房价只是大城市的十分之一，大家都回来买房，你说房价是涨还是跌呢？
买房最大的决定因素是天时，再能掐会算的人都算不过天。当有刚性需求时就应果断下手，便宜贵贱交由老天爷决定，只要能早一天叫阿姨为丈母娘，哪怕是贵点也值，早买早安乐！
愿君早日住新房！
三、卖房攻略
1、先买后卖和先卖后买的区别。站在大形势看，政府是打击炒楼行为的，从去年实行二套房征收个人所得税就可看出苗头。就梅州而言，在同一区域先买新房再卖旧房，一来买新房时要多出1.5%的契税，且银行按揭利率上浮10%至20%，二来卖旧房时要多征收20%的个人所得税，两项合计少则数万元，多则十几万甚至更多，实在不划算，最好还是先卖后买。
2、并非所有房子都升值，在特定情况下也会掉价，比如年份过久无法按揭的房子。四大行规定，超过20年的房子不给予按揭，有些银行虽然能*款贷**，要么利率上涨，要么要找熟人走关系，一些年份较久砖混结构的房子，根本无法*款贷**，这样一来房子想卖出去必然要降价。另外，房子受结构、地段、小区环境、配套设施等因素影响也会变得过时而产生掉价的可能。
3、别以爱的名义舍不得卖房。房子只要住久了都会有感情，很多户主便会以爱的名义舍不得将曾经住过的房子出售，有很深的恋旧情结在里面。事实上如果真的爱那套房子，就应该为它找个合适的买家，让其继续发挥应有的作用，而不是任其闲置，房子一旦久无人居住，纵使再豪华都会陈腐颓败，显得凄清寂寥，亳无生机。房子离不开人，就像是鱼儿离不开水一样。
4、最好提前放盘，急售多半被动。卖房有可能很快售出，也有可能放盘很久仍卖不出去，这和性价比、中介能力、房子本身等都有关系。早一点放盘，如果真的比预期早卖出去，在签合同时可以和买方商量推后搬房时间或返租，办法总是比困难多。
5、尽量开实价，价格别开得太虚高。二手房开价是没有具体标准的，同小区、同楼层、甚至同方位，都可能价格不同，因为装修各异，卖方可以开个比较适中的价格，既允许人讲价，又不能开得过高。开得过高的结果多半是无人问津，时间一长反倒自己先着急了，待失去信心和耐心时，被买家还以低价反而只能接受，往往是高开低走。
6、邀请中介到现场看一看，效果最好。卖房前可邀请中介朋友到现场看看，说清楚情况和拍照，网上交流是无法代替现场的，现场不但立体，且能通过手、眼、耳、鼻等全方位感官观察周边环境，这样中介向客户介绍房屋情况时便能说得更详细、具体，而不只是纸上谈兵。
7、有客户上门看房时，尽量让房屋保持整洁干净，舒适宜人。当接到中介电话说有客户想看房时，可以简单收拾一下，让客户初步在感观上有个好印象。比如可以提前先开空调或排气扇，打开窗户，将家中的宠物牵离等，尽量让人进门就感觉心情舒畅。
8、房产过户时最好不要做公证，应按正常手续办理过户。有些人为了节省过户费，省下繁琐的过户流程，会和卖家商量只做公证，卖家往往以为房产还在自己名下，钱又已付清便同意，岂知这样做却是存在风险的。国家对二套房的政策会越来越紧，如果只做公证，房子出售后在同一区域再买房仍然算二套，税费和利率都高好多，最要命的是若他日政策有变时将会带来一系列的麻烦，比如房产税来了怎么办？名下有多套房每年便得缴交高额税费，真到那个时候想找买家过户，就有很多不确定因素了。
2017年12月底前，房产信息或许会实现全国联网，房产税也许说来就来，手里有多套房的朋友们，有空可以来小店喝喝茶，分析分析是租是卖，来一场无伤大雅的辩论嘛！
没有卖不出去的房，就像没有嫁不出去的姑娘，祝君如意！
以上是我个人一些不太成熟的观点，或许有正确亦有错误，但不管如何，将问题提出来的目的就是为了能最大程度地避免问题的发生，初衷总是好的。若有不对之处，读者诸君不妨天天轮流请我吃饭，以扰乱本人素来清闲有序的生活，想来这便是对我最有力的惩罚了!
尽心致美，尽力致远！做房产，我是尽心的；搞营销，我是尽力的。买房卖房，旺哥帮忙——找旺哥买了房，便能叫阿姨为丈母娘！
2017年7月20日
二、买卖有学问
郑壮旺
我平时很少买东西，日常生活所需都是父母在打理，国庆黄金周期间除了卖房以外还买了一张小书桌，就是这么一张小小的书桌，却给我带来不少启示。2005年时，因办电脑培训班的需要，我曾一次性购买了6张办公桌，每张88元，因为数字吉祥，所以印象尤深。如今再买书桌，心理价位是150元左右——自认为尽管物价疯涨，但涨一半也够厉害了吧。
走进第一间店，老板说质量较好的280元一张，质量较普通的则180元一张，我觉得价格太高没还价便离开了。来到第二间店，老板说320元一张是最便宜的，还有更贵的，且价格没有商量的余地。两间店的老板都不是熟人，我总觉得他们没有报实价，于是发信息给开家私城的朋友，朋友发过来的报价是：特价668元，朋友说不用看价钱，明天叫工人送一张过来，我赶紧谢绝，我可以接受朋友以进货价卖，却不想让他连本钱都贴给我。这时突然明白第一间店的老板报的是实价，本想回去找他买的，却觉得怪不好意思，于是继续走进下一间店，经过讨价还价以180元买了一张质量普通的桌子。
细想整个购买桌子的过程，其实第一间店的老板是个厚道人，报的是实价，可却因为自己不懂行情不识货而错过了，实体店单一的店铺经营没有网络销售平台，纵使后来意识到他的实在，却因为不好意思再次面对而只能错过，站在营销的角度值得细细推敲，这让我想起了一个故事：一位骑三轮车的老人把一辆奔驰车刮掉一块漆，奔驰车主下来看了看，不太忍心让老人赔这个钱，可为了让老人长点记性就说：“这样吧，你赔30块钱得了。”老人沉默了一会儿说道：“小伙子，30块钱能买一桶油漆，够喷你整辆车了，你可不能讹人啊！”以上两个故事说明：不懂行情的人，多少钱都嫌贵，总想着还能再便宜一点。
一、有些顾客不适合一开始就向他推荐最实惠的房源，不同类型的顾客应该有不同的营销方法。这是我一直都没有考虑到的问题，以顾客的身份买了一张桌子后突然就悟通了。经过一年多时间的积累，我的房源信息已经覆盖整个梅城，江南、江北、新县城、华侨城各个地方各种档次各种类型的房屋都有，建议顾客自己先浏览行情。大部分人面对数千套房源时都是喜忧参半，喜的是有较多选择，忧的是看得眼花缭乱。其实是顾客本人不会用那个搜索功能，如果有意向购买某个楼盘的房子，只要输入楼盘名字，所有相关的房屋信息就会一个个显示出来，高低立见，实在不会用那个搜索功能，也可打电话咨询旺哥，两分钟即可阐述清楚。
二、并非看房越多越好，遇到喜欢的就应该果敢，没有最好，适合就好。有些人看房几年都没有下手，看到自己头晕脑胀，觉得这里不错那里也不错，最后反而不知该从何下手了，通过网络了解清楚行情，缩小看房范围，可以避免做很多无用功。
三、最好能和中介同车出发前往看房。每套房的房东情况都有所不同，中介带人看房可能要和一系列相关人员联系，如果买方和中介同车前往，中间可以省却很多繁琐的转接环节，既方便沟通又能提高办事效率。
四、最好别将中介当中介，而是当朋友。无论是买方还是卖方，都是中介的顾客，顾客就是上帝，如果上帝有心和中介交朋友，中介是没有任何理由拒绝的。每个人都有自己的个性，如果只把中介当中介，或许只能得到顾客的待遇，但若能对中介以礼相待，以情相交，或许就能得到朋友的礼遇，中介熟悉整个销售流程，有心帮一下可能就能节省几千上万元，人心换人心，顾客的态度直接决定了中介的态度。暑假期间一个朋友拉着我四处看房，让我觉得如果没有找到超值的房源都有点对不起他了，竭尽所能四处寻找。幸好最后没有辜负他的辛勤付出，为他找到一套性价比超高的房子。
五、不能一味挑刺，任何房子都有优缺点。既要能晒太阳，又不能西晒，结构要靓，视野要好，价格要低，考虑时间要长……试问有多少房子结构好价格又低的？真的遇到那种符合要求的，又要再考虑半个月，好房子能等你那么久吗？
六、不同的卖主讲价幅度不同，买方想低，卖方想高，需要有个适中的价位。有些房源开实价，有些房源则讲价空间比较大，顾客还价应合理，可根据市场行情和房东情况来决定，不能一味大刀阔斧地乱砍。
七、站在日后的角度分析划算不划算。大部分房源开价都是按当时的市场价开的，一套房子升值空间大不大要站在多年以后的角度去分析，比如对面都要建一间最好的学校，或附近刚刚以天价拍出一块地王，那地段肯定升值；一切都等到那个地段成型完善后再购买，肯定就不是目前这个价位了！
八、有些交易低卖高买才是赢家，但并非所有情况都千篇一律，具体问题具体分析。买卖房屋就好比炒股票一样，进仓时稍微打高一点价格或许很快能买入；出仓时稍微打低一点价格或许很快就能出手；输入持平的价格，往往要修改多次价格才能如愿，结果并不一定就能赚钱，可能反而没能捡到便宜。
九、卖方尽可能允许买方使用公积金按揭。用不用公积金按揭，对卖方来说无非关系到放款时间的长短，就目前梅州的情况而言，商贷需要4个月左右，公积金*款贷**放贷时间就是再长，相差也不过几个月。而对于买方而言，40万公积金按揭20年利率是3.25，商贷40万按揭20年利率是基准4.9上浮20%，总利息相差10多万元，仅仅因为几个月的时候就要买方多花10多万的利息实在是有点不近人情，可以和买方商量超出商贷放款时间付利息，这样便可双赢互利，又何必让对方损失惨重呢？
不断积累经验才能持续成长，房屋买卖里面有大学问，我将继续花心思在摸索中学习成长，努力成为一个正直专业、房源充足、眼光独到、值得信赖的房产经纪人！
买房卖房，旺哥帮忙！
2017年10月7日
本文选自《让努力对得起梦想》一书