我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，本人名下有套房，现在买二套房纯投资，可以首付250万左右，有看到金山那边是不是要建乐高乐园，建成后对周边的房子有提升作用吗？金山适合投资吗？
沪叔：沪叔之前就说过会赚钱并不是最重要的，最重要的是会投资，懂得抢占资产，资本流动起来才能创造更多财富，甚至复利增长。一套优质房产的价格，很快从几十万涨到几百万，上涨部分及房租，皆是资本创造的财富。很多人没有让房产升值部分及时兑现，巨量的资本变成了“死财富”，这是浪费。在金山买房和乐高乐园那边买房投资不太建议，乐高乐园建在枫泾镇东部，在上海金山和浙江嘉兴的交界处，地理位置太远了，纯投资买在这里不是很好的选择，这个预算可以多看看市区外环的房子，临港也可以多关注下。
提问：沪叔，您好，我还是想咨询一下小升初选区的问题。目前孩子浦东新区浦东南路小学3年级在读，女孩，预计2023年中旬落户上海，成绩班级前10。对孩子的希望的目标是市重点，希望了解一下到哪个区落户买房比较好？
沪叔：你好，浦东头牌公办初中，地段对口入户满1.5-2年基本都可以，时间上房产操作速度快一点，浦东换初中学区是来得及的呀，长宁小升初都是多对多摇号的，区内初升高压力是没那么大，但你前提是能摇进去，浦东的学区放养区大部分都是在外环外，梅园，源深，洋泾，联洋，碧云，金杨，等这些地方的学区氛围还是不错的。
提问：现在77分，家有小孩一岁，不考虑上班地点的话可以争取哪里的盘？预算八百多，160个月社保，手上一套房正在卖。考虑自住兼顾投资。
沪叔：你好，浦西这边可以考虑普陀桃浦，徐泾，嘉定马陆，宝山上大南大，松江九亭泗泾，浦东可以看看金桥及以北or川沙。
提问：沪叔，你好，目前浦东潍坊社区有一套房子，对口明珠小学a，目前估值大约600万左右，手头有250万，小孩二年级，计划换一个初中学区房，三房，考虑到小孩上学距离不能太远，计划在浦东合适的位置买房，应该考虑那些区域？另外我的商贷用过一次，公积金用过2次，商贷资质较好，目前房子是唯一住房，上海和外地无其他房子，另外看二手房都应该考虑哪些因素，热门学区现在买不一定能进去，如果进热门有风险，要考虑升值因素多一点。
沪叔：你好，当下置换学区，我们先来看资金部分：850万首付现金，有过按揭，目前置换再购房属于二套，去除再购时产生的税费和居间费估算50w，手头资金还有800w，按照当下三价就低取按揭值，二手房二套再购首付在8成，你这边总价预算定价在1000w-1050w之间。
初中择校：明珠a地段对口的是东昌南校，是一所潜力型梯队初中，如要换老牌名校，建平西，张集，进才北，原则上对应地段小学有名额可转。
预算三房可选：关注洋泾这边1998-2005年的小区，如明珠苑，罗山怡景园等。
提问：沪叔，你好，买房到底要不要看规划呢？
沪叔：你好，现在地段的价值已经是一个共识，市区这也很少有新增地块可供开发，所以发展新区、新城就是城市发展不可跨越的一步，买房看规划就是新的口号，那买房看规划就是万能解药吗？很显然不是。上海在过去二十年也有很多失败规划，比如二十年前的奉贤海湾，当时被列为世界九大湾区之一，开发了商业，大学城，还花重金建设碧海金沙。
后来也知道部分项目并没有成功落地，写字楼项目也多有烂尾，奉贤海湾在地产黄金年，但都远远落下脚步。
二零一零年后，南翔喊出了cbd的口号，让南翔成为当时最热门的板块之一，百万方办公体量超三十栋的办公大楼，当时的南翔风头无量，十年过去cbd只能出现在南翔新房售楼处区位图上，当初的办公楼也没有被取消，只是变成了商住出现在市场上，没有比南翔商住更密集的区域了。随着南翔板块的新房逐一售罄，南翔cbd的宣传口径也逐渐隐没于楼市之中。
尽管南翔到如今已经成长为外环板块中较为宜居的区域之一，但显然与当初的规划背道而立。
那买房看规划是错的吗？当然也不是，有太多新区建设的成功范例了，过去的市场行情已经成功教育了所有人，大批吃螃蟹的人尝到了甜头。但请记住，时代的主旋律已经发生了变化。
房价涨幅的背后是复杂的经济规律，但对于大多数人来说，思考这些背后的因素是困难的，是反人性的。那开发商库存需要消化，zf需要土地出让金和税费收入，房地产策划也需要买房养家。将复杂的经济规律简化成宏大规划的某一名词，通过营xiao当手段进入购房者的心智是较为有效的手段之一。
不过在如今的市场环境下，城市发展在放缓、置换成本越来越高，买房还是更要从自身需求出发，只能改善未来自住环境的才算是有效规划。买房还是要看两三年内能落地的规划，如果规划时间拉长，落地可能会有各种问题。曾经一个朋友零五年去看浦东大华锦绣华城，当时的案场说这里有七号线和十三号线，结果13号线等了十四年才通车。
做一个刚需，需要好的、通勤、不错的学校、能丰富下班生活的商业，未来的置业之路，要从能从自身需求出发，不要被市场的喧嚣所误导，匆忙给自己未来若干年的岁月买来了一片荒芜。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
