泡杯茶，喝一喝，无意间看到一句玩笑话：
产业发展规律总结“四个一”：一学就会，一哄而上，一起喝汤，一地鸡毛。
乍一看，多少含有点真实成分，那为什么会这样？
作为局中人，招商热情开年就显而易见。但是，每个地方都该具备“独门绝技”——策划式招商。
策划式招商，自然是告别产业自然生长、被动承接的局面，一步步走向主动谋划、高位推动的发展新阶段。
01 产业规划 老生常谈
每次提到产业规划，感觉耳朵上都“长茧子”了。
然而，跑在招商一线，仍能看到产业规划根本没落地。
有些地方，本地产业规模小或者产业较传统、产业链环境低端，动不动就瞄准高精尖、搞产业升级……
一个连产业基础都薄弱的区域，就因为建了一些基础设施，就打起了“大力发展某某产业”或者“产业升级”的大旗。
这种情况，完全是产业规划拍脑门定的，谈不上“策划型招商”。
若定位不对，再强的招商运营能力，确实无力回天 。 这好比地产户型、产品、设计与定位不对，再厉害的营销也难以卖出去。
现在看，不管是新区建设还是三四线城市，通过外来企业入驻，也形成了特色产业园。
但从实际效果看，更多是省会城市产业外溢或者迁移出来的企业，可能什么类型的企业都有。
尤其，以前企业选址，就是找个面积够用场地即可。基本上，不太会考虑产业基础、上下游配套、市场环境等。
随着高铁、高速建设，使得原来高速公路到省城1-2小时的车程，缩短到高铁半小时以内的车程。
这些年，地方交通便利了，产业发展肯定有机会。想真正招到商，一定站在本地产业基础上分析，如何让周边资源、企业，快速嫁接到本地的产业发展中。
不少地方，明知道产业规划做得有些拧巴，但还要拧着做，为何不走“策划式”招商的路子呢？
有些区域，传统产业其实有发展空间，却追求高新技术产业，走高端招商局，最后商招不来，就摸不到头脑了。
02 提前策划 项目入驻
有人问过，产业规划如何制定？我们认为，可划分成两个：
一是，用于宣传的对外汇报版；二是，基于产业分析的招商实操版。
第二个，其实就是“策划式”招商，策划什么呢？
地方产业基础有哪些？有什么类型的企业？哪些产业链环节缺失？
甚至，哪些资源可以“无中生有”延伸出新的产业？哪些隐性资源是没挖掘出来的？
以上这些，可能还有更多需要策划，一旦策划好，按照这个方向去招引项目就有了抓手。
产业规划，这个题目听着就很大。空间上，大到一个区域一个城市，小到一个园区；时间上，长到三五年，短到一两年。
地方引入产业资源是否能够有效支撑产业规划的实施，必须要优先考虑本地产业基础现状和未来发展情况。
如果城市没有达到一定能级，即使能引进高精尖产业，但一时半会肯定发展不起来。
熟知的上海张江、北京中关村，广东众乐医疗也是依靠数十年如一日的积累，以及人才、技术、政策、市场、资金的强势浇灌，才有了今天的辉煌与成就。
当然，策划式招商，也不是到处规划相应产业集聚区，不然资源就那么多，再分散匹配到各个园区的话，规划基本上就只能是纸上谈兵了。
反之，如果产业规划打造的时间拉长一些，规划的区域更加集中一些，经过时间沉淀、积累，更有机会招引企业扎堆入驻。
所以说，地方导入产业、项目，需要充分考虑城市发展的阶段和产业基础，产业规划周期完全可以拉长一点。
03 空间设计 重点关注
如果地方采用“策划式”招商，就不会出现“一学就会，一哄而上，一起喝汤，一地鸡毛”。
这样也不会存在， 今年生物医药火，就加足马力发展生物医药 ；明年人工智能火，就削尖了脑袋往人工智能里面凑；后年再来个集成电路，还是照冲不误。
地方有了合适的产业定位，下一步就是物业空间设计 。
说到这，太多人忽略了。有的地方，外包给一些设计院，确实很专业，但是他们不懂企业需求，不知道这类产业适配什么样的载体。
当进入招商阶段，企业前来考察，发现这个距离不对，那个高度不合适，甚至货梯也有问题，有些设备进不去。
确实，园区开发、设计、建设，把钱变成钢筋水泥，这个事情大家都会干。
但是，把钢筋水泥再通过招商运营发展下去，这就很考验规划、设计与所招引产业、入驻企业是否适配。
这一点，一定要调研市场主体需求，并且充分研究、反复佐证。
从产业发展角度来看，租金并不是招不到企业的核心原因，主要还是由于大多数园区不具备企业生产的条件。
之前，我们（ 广东众乐 ）接触了安徽做生物医药流通的企业，项目考虑在西南选址。
当时，产业园区正在建设，去年已完成封顶交付。
初次见面，印象最深的一句话：载体若不合适，没谈下去的必要……
一台设备长77米，前后预留空间，厂房长需要80多米。再者，电梯间、卸货平台布局，得看CAD图纸，才一目了然。
于是，招商人投屏放映两栋厂房布局，基本均符合企业需求。随后，企业又提出水剂仓库，200平方米，距离车间150米。
可想而知，如果厂房载体连设备都放不下，企业根本不会再回头了。
在设计上，不是建筑学形式与功能的展现，更需要 结合产业升级、招商引资未来 的发展方向。
策划式招商，遵循“先定位→再设计→后招商”的逻辑思维。这意味着，各地需要在策划上更接地气，走出差异化招商之路。
