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楼市的金九银十即将到来，在二手房市场跌入冰点之际，更多人都把目光放在了新房市场上。
但从近期的市场表现看，不仅是二手房遇冷，新房销售同样也面临着巨大的压力和挑战。
前有热点片区新安的改善盘 万科大都会家园 ，首批住宅开盘取得超9成的去化已经算是热销；
后有网红片区光明新盘 云科府 遇冷，推出1550套住宅，开盘吸引了1066批客户选房，最终成交约900套，去化仅约6成；
近日更有龙华观澜的 山水华庭 项目，堪称近年来深圳 “最惨新盘” ，推出104套住宅，却仅有24批客户入围选房······
深圳的新房市场，同样也到了急需“提升士气”的时候，而从各区目前的新房动态看，接下来很可能由坪山来扮演这个重要的“角色”。
近期，坪山多个新盘动作频发， 信达金尊府、华侨城和城里、龙光玖誉雅筑、花样年旭辉好时光、佳兆业新城燕澜和鸣 等关注度较高的新盘，预计将在未来一个月时间内相继入市，形成多盘竞争的局面。
对于预算有限刚需购房者来说，今年剩下的4个多月时间中，能够以首付100万左右上车深圳的机会已经不多了，因此本次多盘相对集中入市的机会还是值得把握的。
01
信达金尊府，第二批住宅已开始登记，
毛坯均价4.2万/平，建面约88-143平，推592套
金尊府首批356套住宅于今年5月推出，毛坯备案均价约4.2万/㎡，可以算是坪山近年来备案价格最高的住宅项目之一。
自项目建设以来，金尊府一直都顶着 “坪山第一豪宅” 的头衔，从两年前的吹风价5万+/㎡到如今的4字头，价格算是有比较大的惊喜了。
金尊府（楼市速递摄于2021年8月下旬）
值得注意的是， 金尊府这两年来风波不断，把期房硬生生熬成了现房，期间还经历了泰禾的退出，以及户型调整等曲折，一定程度上也消耗了购房者对项目的好感与期待。
项目首批住宅于5月30日开盘，吸引了655批客户，最终去化约9成，并没有像早期许多人想象中的日光，这也给本次即将销售的第二批住宅去化留下了很大的悬念。
金尊府（楼市速递摄于2021年4月下旬）
金尊府本批备案了592套住宅，也是项目最后一批可售住宅房源，户型建面约88-143平3-4房，毛坯均价与首批产品相当（4.2万/㎡），已经于8月21日开启登记，8月28日正式选房。
相对于其他4个项目，金尊府除了建设时间长名气更大一些之外，产品并不具备其他明显优势，反倒是因为项目定价最高（毛坯均价4.2万/㎡，达到入住条件的价格最少在4.5万/㎡左右），且所处学区一般，在同时期的多个项目中缺乏核心竞争力。
因此，笔者预计金尊府本次开盘的去化，大概率要比首批产品要差一些。
02
龙光玖誉雅筑，限售毛坯均价3.96万/平，
将推约355套建面约96-117㎡3-4房
玖誉雅筑项目地块由龙光于去年10月13日土拍以10亿元拿下，时隔不到一年时间，项目已经开启了营销宣传，足见龙光建设项目的高效率。
据悉，项目共有5座建筑，其中1栋1、2、4单元为商品住宅，建筑楼层高度为18-32层，1栋3单元为32层高的人才房，2栋为9班制幼儿园。
龙光玖誉雅筑预计将推出355套商品住宅， 户型分别为96/99/101㎡三房两厅两卫，114/117㎡四房两厅两卫，没有两房的户型， 整体面积偏大，上车门槛较高 。
项目网传户型图（仅供参考）
项目周边目前并没有太多商品房小区，但距离坪山体育中心、马峦街道办等公建配套很近，南面还有不错的水库和马峦山景观。
商业方面，周边商业比较贫瘠，但项目自带约5000㎡商业，将来可以基本满足日常生活所需； 地铁出行方面则相对比较不便 ，项目与最近的地铁14号线沙湖站（在建）直线距离虽然仅有几百米远，但实际步行距离超过1.5公里，时间超过20分钟。
此外，在购房者普遍看重的价格方面，龙光玖誉雅筑毛坯限售均价约3.96万/㎡，算上装修费均价近4.3万/㎡，虽然具备一定的限价利好，但与其他同期项目相比同样不具备价格优势。
龙光玖誉雅筑（楼市速递摄于2021年8月下旬）
而且，项目所处的学区，不论是去年开学的九年一贯制新合实验学校，还是周边的中山小学、中山中学， 与坪山顶级学校还是有一定差距的 。
综合起来看， 龙光玖誉雅筑项目具备较好的居住环境，但项目购置门槛较高，且总价不具备优势，将来地铁出行也比较不便，在几个在建新盘中竞争力相对一般。
03
花样年·旭辉·好时光 计划9月中下旬推出第二批住宅，
建面约70-118㎡2-4房，均价4.2万/㎡带装修？
花样年旭辉好时光于去年12月27日推出首批512套住宅产品，建面69-118㎡2-4房，带装修均价约4.2万/㎡，位于04地块。
开盘当天去化超9成，算是一个非常不错的成绩。 项目最小户型为69㎡的两房户型，起步门槛较低，也给预算有限的刚需提供了不错的上车机会。
花样年旭辉好时光各地块分布图
据悉，项目计划将于9月中下旬推出03地块的住宅产品，户型建面同样是约70-118㎡的2-4房，但预计总房源数量更多，购房者选中心仪户型的机会也会更大一些。
2房2厅1卫户型：
3房2厅1/2户型：
花样年旭辉好时光3房户型图（左右滑动查看）
4房2厅2卫户型：
从户型图上看，项目的每个户型设计都还算可圈可点，空间布局和产品定位都比较合理，其中70、80、95㎡面积段的户型占了比较大的比重，满足不同刚需对于空间的需求，其他户型同时又兼顾着部分刚改客群的需求。
教育配套方面，项目自带9班制幼儿园，还有一所由万科代建的小学，周边还有中山小学、新合实验学校、中山中学等，教育资源非常丰富。
商业方面，好时光项目除了自身配建约 4.5万㎡的商业 外，还与 约8.6万㎡的益田假日世界 仅一路之隔，满足丰富的购物需求。
花样年旭辉好时光（楼市速递摄于2021年8月下旬）
值得关注的是，花样年旭辉好时光还是目前坪山待入市项目中， 唯一享有双地铁优势的项目。 坪山围站作为目前在建的14、16号线的换乘站，同时也是坪山区域内唯一的双线地铁站，将给出行提供巨大的便利。
总体上看，花样年旭辉好时光综合条件比较均衡，还是比较符合刚需上车需求的，建议刚需购房者可以多了解关注。
04
华侨城六和和城里，区位最优越，
预计将推1000多套建面约65-163㎡2-4房
坪山这一波新盘集中亮相，可谓是琳琅满目，竞争很激烈，刚需购房者则有充分的时间和机会去选择。但如果要说这几个新盘中， 当前区位最优越，配套最完善的一个，那就非华侨城和六和集团共同开发的和城里项目莫属了。
和城里区位图
和城里位于坪山中心区，龙坪路的东侧，周边比较有名的新盘有恒大城、佳华领悦广场，近一年多时间来经历了多次开盘，几乎每次都是日光。
周边的二手楼盘更是有名，财务城、大东城、万科金域缇香、万科金域东郡、招商花园城等，都是近年来坪山关注度最高的几个次新盘，片区成熟度较高，居住氛围浓厚。
在二手房指导价格出来之前，区域内的二手次新房挂牌价格稳居6字头，部分房源甚至破7。
和城里（右）、佳华领悦广场（左）
（楼市速递摄于2021年8月下旬）
和城里距离坪山高铁站约1.5公里，距离在建地铁16号线新和站（暂命名）步行约400米，将来2站可以换乘地铁14号快线，两条地铁最快预计将在2022年实现通车。
届时，不论是乘坐高铁，还是乘坐地铁14号快线，到达福田中心区的时间均在1小时左右，大大压缩了通勤时间。
另一方面， 和城里位于近年来坪山首屈一指的坪山实验学校学区之内，而且还有新建的飞西学校，教育资源也是其他片区无法比拟的。
和城里规划建设8栋99-168米的超高层住宅塔楼，还有1栋商务公寓和1所幼儿园，社区商业面积约2.4万㎡，加上周边佳华领悦广场的集中商业和财富城商业，拥有近10万㎡的商业体量，满足日常休闲及购物需求。
项目计划推出户型建面约65-163㎡2-4房，预计将有1000多套可售房源，加上预计含装修均价4.2万/㎡的水平，还是比较能够满足刚需及部分刚改客户的购房需求的。
05
佳兆业新城燕澜和鸣，深中坪山学校首盘！
毛坯限售均价3.75万/㎡，推1100多套建面78-115平3-4房？
燕澜和鸣花园的核心卖点，无疑就是有深圳本土最牛的深圳中学（坪山创新学校）加持。
正因如何，虽然项目地处较偏，但还是让众多购房者从去年11月23日拿地之日起就开始满心期待。而如今，项目终于传来将在9月入市的确切消息。
深中坪山创新学校，今年9月份开学
项目还有另一个卖点，就是在产品的设计和价格方面。
燕澜和鸣项目预计有住宅1700多套，其中包括600多套人才房，可售住宅房源1100多套（实际以开发商公布为准）。
平面分布图（图源：家在深圳）
项目一共由8栋10个单元高层住宅塔楼和1栋幼儿园组成。
其中住宅主要为建面约 78-115㎡3-4房户型 ，如果按含装修均价4.05万/平算的话，总价不足320万，最低首付不足100万即可上车三房户型，这样的价格对于刚需来说还是比较友好的，更何况还有名校学区加持。
左右滑动查看
项目网传户型图（仅供参考）
从近日笔者现场踩盘看，项目主体部分刚出地面两三层，建设进度比其他几个新盘要慢一些，但施工现场热火朝天。
佳兆业新城燕澜和鸣花园（楼市速递摄于2021年8月下旬）
虽然项目周边比较空旷，但其中包含了多块住宅用地，随着未来土地开发的深入，整个片区的面貌和配套将有极大地改善。
项目周边情况
另一方面，燕澜和鸣项目距离在建的地铁16号线横塘站约500米，将来片区出行还是比较便利的。
在建16号线横塘站
总体上看，从自住的方面考虑，燕澜和鸣花园还需要一定的时间去完善，而从投资的角度看，项目未来向上的价值空间非常巨大。
总结
总结坪山这5个待入市新盘，各有千秋，但同时由于项目地段、配套、户型、价格等方面的差异，以及购房者的需求不同，致使项目在性价比方面也有大小之分。