导读：
自万科首倡小股操盘模式以来，众多房企都开始试水小股操盘。现今小股操盘的发展到底如何？数据显示，绿城及融创在50%及30%权益以下的项目占比明显高于万科，睿信致成专家认为虽然万科高调提出小股操盘的概念，但在实际的项目合作中，相对于融创和绿城仍显得更为谨慎一些。
1.小股操盘发展概况
自万科首倡小股操盘模式以来，众多房企在事实上都开始试水小股操盘；但总体而言小股操盘尚未形成规模，小股操盘项目占比基本在15%以下，多数为5%-10%。其中万科、融创及绿城拓展力度相对较大，在小股操盘的项目数量及占比上明显高于其他企业。
从实行小股操盘的企业规模来看，操盘企业主要为第一、第二梯队的房企（销售规模300亿以上），合作的项目也主要集中在一线或者主要的二线城市。从合作方性质来看，以民营企业为主，占到约70%。
表 各企业小股操盘信息概况
2.典型企业对比
选取小股操盘比例最高的三家企业进行对比分析，从拿地权益来看，万科近几年较为平稳，保持在60%-80%之间。万科2004年开始推动合作开发模式，合作方包括土地方、资金及各类企业，2014年提出小股操盘概念，该年万科新增项目中88%为合作开发项目，权益比例50%以下的项目占比39%。
绿城及融创在拿地权益上的波动较大，在拿地上表现出较大的机会性，其中绿城2011年一度低至30%。
从项目占比来看，绿城及融创在50%及30%权益以下的项目占比明显高于万科，虽然万科高调提出小股操盘的概念，但在实际的项目合作中，相对于融创和绿城仍显得更为谨慎一些。
从区域分布来看，三家企业小股操盘的项目都集中在三大经济区的一二线城市，其中绿城和融创在长三角区域的分布比例更高。绿城2014年在上海市的12个项目中有9个是权益比例30%以下的典型小股操盘项目；且绿城及融创2014年30%权益以下项目全部分布于上海市。
30%以下权益项目平均建面明显较小，三家公司统计结果类似，约为其他权益比例项目面积的50%左右。
3.小股操盘管理
小股操盘项目在管理上一般由双方在合作前通过代建协议或合作设立项目公司的公司章程来约定，主要需要在融资方式、项目管理、退出方式、收益分配等方面做出详细的约定。 由于房地产项目合作中很多事情难以做到标准化，合作理念也可能会发生分歧，因此容易因此矛盾，进而导致项目运营困难；针对这一问题，一般需要在合作前便设定争议解决机制（含评估机制），规定合作双方若发生不可调节的争议，通过相互回购或其他的方式解决、退出。
小股操盘项目主要环节管理
小股操盘对开发商来说能够实现快速低成本的项目推广，但对开发商在合作方意愿管理、公司操盘运营能力、项目管控能力等方面的能力要求也非常高，也会带来较高的法律、质量等风险，因此开发商在实际的推广中也会比较谨慎。
4.小股操盘典型案例
万科云上城是最为典型的小股操盘项目。虽然项目区位好、配套优、土地成本低，但由于开发周期控制不力、项目回款不力，资金周转出现问题。万科适时介入，以23%的股权获得项目实际操盘权。
万科介入后，利用信托置换、供应链融资、银行低息*款贷**等多种融资方式解决了资金困难，并对项目进行了重新的定位，应用万科成熟的产品体系和工业化建造体系加速开发进度，实现了快速销售，2期新项目重启规划设计，项目正式获取后即开始报建，5个月后实现新货上市。
经万科优化运营后，项目销售均价从5880元/平，上升到11300元/平，实现毛利30%。万科除应占股份的收益外，收取了管理费及融资手续费，以23%的股权，获取项目43%的收益；投入0.23亿元，收益2.27亿，投资回报率达987%。
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作者：睿信地产事业部 赵旭红
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