撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤
最近佩奇在刷抖音，看到一个视频十分有趣，主要就是讲开发商的套路。
地段偏远的房子，宣传就说“远离都市喧嚣，尽享静谧人生”；
挨着水沟或者水渠的房子，宣传就说“绝版水岸名邸，上风上水”；
旁边有一台ATM机，宣传就说“临近金融中心，理财方便快捷”
......
对于初涉郑州的“郑漂”们和众多对郑州不甚了解的外地朋友们而言，开发商置业顾问的话语就是你了解意向楼盘及楼盘周边的“第一印象”，对于你买与不买起着至关重要的作用，但是很多劣势却会被开发商“选择性无视”。
今天，佩奇就做一个“好人”，揭露一些开发商与置业顾问的套路与黑话。
01
你在打量楼盘，而置业顾问在打量你
不管你是家住附近骑着ofo小黄车，还是将车停在售楼部门口的停车场上，这一切从你踏入售楼部大门之前就开始了。
站在门口接待台后面轮岗的置业顾问，早已将这些尽收眼底，而你和置业顾问的故事也即将开始。
表面话：哥/姐，来看房还是来办事？是不是第一次来啊，之前有没有置业顾问和咱们联系过？
黑话：你可千万别是同行暗调或是来过售楼部有置业顾问却不愿意承认，这样不仅浪费我一个轮岗位次，而且就算成交了也算不到我头上。
点评：接待完客户的置业顾问一般会将客户信息登记进“明源系统”。如果最终成交，是以第一次接待并登记信息的置业顾问为准结算佣金。而明知接待的是“已到访客户”，依旧帮你接待的置业顾问，不是刚入职的大学生，就是和你在一个案场关系不错的闺蜜或死*党**。在以金钱为第一要义的楼盘案场上，这样的朋友，需要好好珍惜。
表面话：您看咱们这个小区绿化率是高于50%的，未来您在这个小区里下楼就可以感受植物园一般的好空气，还有机会伴随着鸟语花香。
黑话：绿化率、绿地率这连个词反正就一字之差，我说快一点你也分不清楚，绿化率的涵盖范围一般高于绿地率，其百分比也就更高，但是一般绿地率才是你能真切享受到的绿化。
点评：绿化率、绿地率傻傻分不清楚？绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化率一般要比绿地率高一些。
简单来说，有草有花的地方都可以计入绿化率；而绿地率则需要相对更加严格的计算标准，但是也更准确。
在交付的时候你都无法量化考证，只能指着一大片绿化说：咦，这连树都不舍得种，净是大草坪！随后一般不了了之，吃个哑巴亏。
表面话：您现在住在哪个区域？看我们这个楼盘是意向投资还是自住啊？
黑话：要是从东区来的，肯定有钱；要是北龙湖来的，看对眼，今晚也许就可以发生一些事情，西郊、北区、南区都是屌丝，接待你也就抽空打个盹，不期待成交和艳遇。
点评：郑州不光东区有土豪啊，北环陈寨、庙李、西郊卧龙岗、后河卢、南环十里铺、战马屯一堆有钱的*迁拆**户，还有隐藏在市区各大行政机关家属院当中的“隐藏土豪”。
小妹妹才做置业顾问吧，太单纯了，认真接待每一个客户，不仅有助于剥离伪购房者，更是职业素养的体现。
表面话：我们一般情况下不支持组合贷或者公积金*款贷**，主要是因为额度太低了，我们动辄几百万的房子，市直40万的公积金额度和省直60万的额度根本都不够看的。
黑话：我也想让你用各种*款贷**方式提高成交啊，可是组合贷放款慢啊，一等半年是常有的事，公积金就更不用说了。但是你要是用商业*款贷**就不一样了，这新年刚过，银行都有新的额度，按照现在的行情，最多两个月*款贷**就下来了，谁不想早点拿到佣金啊？
什么，全款？全款更好，刚刚忘记给您说了，我们这边还有意大利空运过来的冰激凌和刚醒好的82年拉菲，专门接待您这种高端客户。
点评：置业顾问“看碟下菜”的功夫绝非一日可以练成。必须历经刚需盘、刚改盘、豪宅盘等各类楼盘的洗礼，方能练就一双孙悟空的火眼金睛。结佣一般都以开发商收到购房总房款的日期为准，全款当然优先，开发商回款越快， 置业顾问拿佣金越快。
表面话：没事，我不累。您看您看房这么辛苦，我给您送到停车场吧。
黑话：看你头发干净整齐，全程话也不多，到底有没有实力购买？试探了几次也没有回应，只能跟着你到停车场看看你开得什么车了。
点评：如果不是置业顾问中的“老炮”，无法在手表、手机、气质、发型等方面判断你是否有购买的实力，就只能跟着你到售楼部外面的停车场，看看你开的到底是霸道陆巡，还是QQ雨燕。只需站立在停车场与客户挥手致意、微笑点头，客户实力高下立判。
02
如何不被套路？
买房之路就如同人生道路，需要披荆斩棘，找寻最适合自己的。可是对于不懂房地产也不懂规划的“置业小白”而言，有哪些技巧可供实用，今天佩奇就简单说一些自己的认识。
首先自己了解一下周边基本规划与开发商信息。买房子，是动辄百万的投资，不上班请几天假扣个工资，也一定要去实地跑一跑再做决定再去看。
比如你要去白沙置业，首先要对周边规划有什么，有几个在售楼盘，各大开发商大概都是什么资质了解一下。而能快速了解这些的方法，建议提前1个月关注微信公众号【东哥探盘】以及几十个微信群中浸淫几个月，你对白沙的熟悉程度就可以比东哥、赛悟空、胜佩奇，对所看区域做到心中有数才会在置业顾问介绍区域的时候不会一脸迷茫。
其次是开发商的靠谱程度，我们一般在心中会对省内外开发商做一个基本的排序。本土/外来一线品质开发商＞本土知名开发商/外来一线开发商＞外来中等开发商＞本土中小开发商＞外来中小开发商。
我们举几个常西湖组团以及常西湖周边的楼盘为例子，比如永威西郡、汇泉西悦城、融侨中晟悦城、华瑞紫韵城。
如果不考虑价格，具体位置等，按照以上的排序逻辑，应该是永威西郡＞融侨中晟悦城＞华瑞紫韵城＞汇泉西悦城。
当然，这就像力学当中不考虑摩擦力一样的理想状况，只是基于对开发商的基本判断。至于户型、地铁、容积率、学校等没有在考虑的范围内，具体在买房过程中还要考虑各方面因素。
当你对周边楼盘位置、开盘节点、价格户型等信息如数家珍，置业顾问再想忽悠你的时候，就会疑惑你是不是“业内人士”，就会忌惮三分，一是以为懂行的人不好忽悠；二是有了自己的判断之后，置业顾问说的是真话还是假话，能在一定程度上区别出来。
其次了解一下开发商的“专业术语”。
“我们这个140平米的户型，开间接近11米，采光通风俱佳，进深也有10米左右，”置业顾问讲道。
什么是开间，什么是进深？其实简单来说就是户型的长和宽，以上北下南左西右东的正常摆放方位为例，开间就是宽，也就是户型的南向采光面；进深就是户型的长，进深不合理会影响采光与通风，会使得户型不够方正，影响居住舒适度。
▲白沙某楼盘户型图
而容积率、绿化率、楼间距、土地性质、湿贴石材与干挂石材、真石漆与涂料等更为专业的房地产术语，不仅能让你与置业顾问沟通的时候更方便通畅，还能在一定程度上保证买入的房子大概率不入坑。
再者就是自住说是投资的，投资说是自住的。
有句话说：自住要报着投资的心态，投资要报着自住的心态，我深以为然。
如果你是以自住为目的看房，一定要包着投资的心态。记住未来能接盘你房子的人是谁，是哪些群体？
社会发展太快，这几年流行的户型和房子，过几年也许就过时了，而如果你工作地点不固定，更要有这种心态，未来换房子的时候，前几年置业升值的房子将是你换房子的最大筹码，当然，土豪随意。
如果你是已经解决自住需求，需要把闲钱放进楼市中投资用的，更要有自住的心态。“房住不炒”已经越来越让房子回归居住的本质属性，如果房子交付之后，自己都不愿意跑到那里住，距离主城区距离较远或者通勤不方便，未来房子出手的时候接盘的人就少，供求关系失衡之下，也许你就很难卖上高价。
03
少一些套路，多一些真诚！
不是房地产置业顾问黑话连篇，而是整个社会都是如此，只是买房失败的成本相较于其他消费失败的成本实在是太高，所以不允许黑话阻碍你对房屋实际的居住、投资价值的认知。
在政策导向影响巨大的楼市中，很多时候买到“不入坑”的楼盘需要运气+实力的双重因素作用，甚至运气的成分更重要。
对于无法白纸黑字写进合同中的配置和规划，应该抱着“有更好，没有也无妨”的心态，但是如果是学校、地铁、商业等硬性的生活配套和升值条件不具备，那就要三思而后行了。
提前对房子做一些心理预设，明确自己想要的核心需求，这样就不会在置业顾问的糖衣炮弹中失去自我，与其在案场被“现杀”，不如回家再多想一想和家人多商量一下。
反观开发商这边，当你走出售楼部，置业顾问会用潦草的笔迹记录下你的言谈举止和资金实力，区分A类客户、B类客户、C类客户、D类客户等，到底是打酱油的还是真心实意想买，基本能判断个八九不离十。
如果你被置业顾问鹰一般眼睛叨中，意向客户也有机会转变为A类客户；但是又如果你在售楼部中不显山不露水，置业顾问在案场对你点头哈腰，鞠躬作揖，回家之后却一个回访电话没有接到，原因可能只有一个：装大款失败，被pass了。
ID：donggetanpan
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