二手房中介小哥的电话频率和语气，似乎才是北京楼市真正的晴雨表。当电话里不再听到他们由衷地说，“不买就买不着了”类似话语的时候，似乎就昭示着冬天的到来。
“您最后买不买没关系，多看看呗。”一位和攸克君相熟的中介小哥口气十分诚恳，因为上一套房子就是通过他买的，攸克君倒是愿意跟他多攀谈上几句。聊起来才发现，之所以他会和我说，买不买无所谓，是因为他现在要完成带客户看房的任务考核。
几年前，楼市火爆的时候，他还开着自己的奔驰E系轿车带我去看房并最终签约，那次经历很大程度上颠覆了攸克君对于中介行业及其从业人员的认识。那时候，攸克君和中介小哥在电话里的对话时常是这样的：
中介小哥：“大哥，XXX房子，XXXXXXX，您买么？”
攸克君：“不了，谢谢。”
中介小哥：“大哥，这个房子XX个客户等着签约，特别合适，您要不买就买不着了。”
攸克君：“不了，我刚买完房”。
中介小哥：“哦，这样啊，大哥您卖么？”
攸克君：“再见”。
如今，这样的对话，早已消失不见。代之以的则是中介小哥在微信上发来的各种信息，其间，多带有“历史最低报价”、“比市价低30%”这样的关键信息。这些细微的变化，正在映衬着北京楼市平静之下的巨大变局。
前几天，在某中介小哥的朋友圈，攸克君看到了这么一条“很有冲击力”的房源信息：
东北四环，阳光上东，220.47平方米，总价只有1380万元，底价1300万，还包含一个地下车位。
攸克君简单算了一下，单价不到6万。要知道，这是在东四环边上的高档小区。记得阳光上东二手房成交单价最高卖到8万多接近9万元，现在居然跌倒6万以下了。这个单子，不排除有业主个人财务、生活的特殊原因，但业主也不是慈善家，他开出这种价格，离市场价也不会太远。
无独有偶，同一天，另一个中介小哥在朋友圈发了这么一条信息：
北五环，润泽庄园，一套联排别墅，280平方米，带100平方米的南向花园，并附赠地下室，底价只要1400万元。
据攸克君了解，在此之前，该小区同样的户型，成交价至少在2000万元以上。业主居然直降600万元，降幅达30%。
由于跟这位小哥比较熟，可以证明它不是所谓的钓鱼贴。攸克君当晚还跟他讨论，是不是要一起筹点钱买下来。也不怕你说这是在替他做广告，因为市场当然是识货的，挂出仅仅1天之后，这套房子就被人买走了。
想起前些时候看到的信息：北京海淀某著名学区房小区，中介报出了200平方米1600万元总价的一条房源。这个小区，过往同样户型的成交单价也要9万多元/平方米。也就是说，仅报价，这个房子每平方米就降了一万多元。
与新房市场不同，二手房的市场化程度更高，因此，出现价格突然高台跳水的特殊个案，并不意外。最近这波二手房降价，仍然是罕见的个案吗？
仍以价格相对坚挺的学区房为例。攸克君朋友圈的多位中介小哥，最近在力推太阳公元一套大户型，4居室，181平方米，总价2150万元。
三周多时间过去，还没有成交。即使能以报价成交，则为11.88万元/平方米。这个小区前两年高峰时期的成交单价是15万元左右。
攸克君一位朋友，2018年初卖掉了位于北京望京的一套普通户型房子。同样的户型，现在如果出售，恐怕要损失超过200万。
这位朋友操盘的项目也经常要用到渠道，跟二手房中介打交道比较频繁。我们深入探讨后得出的共同结论是，北京很多小区的二手房成交价格，与高峰时期相比，下跌了30%或以上；学区房价格相对好些，但降幅也有10%-20%。
这里说的是实际成交价，大家可以问问自己所在小区。不是正式统计说的那种“均价”。
我们强调的是“与高峰时期相比”。但请别忘了，这一轮的价格高峰，离现在并不远。新房市场是2018年6月底才开始调整，房子明显不好卖了；二手房早一些，有的是2017年下半年停涨，有的是2018年上半年停涨。也就是说，就北京市场而言，二手房价格轻则跌掉15%，重则跌掉30%以上，是这两年的事。
也有没降价的。一位资深从业人士告诉攸克君，他挂了一套房出去，一分钱没降，但17个月过去，咨询量为0。只有中介不时打来电话劝他往下降一降。他拒绝了，因为房子反正在出租，又不急用钱。不过心里清楚最好的成交时期已经过去了。
价格下跌，成交却没见好。根据中原地产统计，2019年1-9月，北京二手住宅网签10.97万套，同比下降10% ；二手成交均价为6.4万元/平方米。成交量创2015年以来同期最低值。
北京二手房市场正在经历2008年以来的最大调整。甚至可以说是“血流成河”。
如何看待当前二手房价格的下跌？
第一，这是到二手房捡漏的时候。时近年底，业主的财务状况各有不同，急于用钱的业主会以较低的折扣把房子出手。上面提到的润泽庄园和阳光上东两个房源，有条件的，应毫不犹豫地按住。唯一的掣肘，是现金储备量的大小，这种房子即使不是要求全款，首付的比例肯定也很高。
第二，二手房降价将更普遍。大幅降价的房源个案对其他二手房形成了示范效应。虽然不能期望都是断崖式的降价，但买到心仪二手房的概率更高了。
第三，二手房对新房市场形成了压制作用。阳光上东那套低于6万元/平方米的房子，总价1300万元。相当于门头沟一带新建商品房的总价。这么一对比，是会让部分开发商心惊肉跳的。
北京楼市的一个矛盾现象在于，新房与二手房的关系是相互分流，相互压制。中原地产在分析今年前三季度二手房成交情况时说，二手住宅成交量创新低的一个重要原因是，“受新房市场分流影响”。这里所说的“新房”，应该主要是指限价的普通商品房和限竞房。也就是说，新房对二手房人群起到了分流作用，价格起到了压制作用。
这显然是买方市场所具有的现象，属于买房人的好时机到了。