2021年的“中秋”，港股忽然出现“暴跌”，其中部分“ 内地房地产股 ”甚至出现了“ 闪崩 ”，跌幅一度超过了90%。
港股的这一次暴跌，把中国房企的债务危机彻底“ 暴露 ”了，并引发了房地产销售市场的“ 观望 ”。
2021年9月22日，中秋节后的第一天，中国指数研究院发布“ 2021年中国重点城市中秋期间楼市成交情况 ”，结果显示：
重点监测城市商品住宅成交面积较2020年同期下降69%。
根据中指数的数据来看，中秋楼市成交量基本上是“ 普降 ”，一线城市、二线城市、三四线城市的成交量都明显被“ 腰斩 ”。
其中“ 北京、上海、深圳 ”等一线城市成交量下降65%，二线城市下降70%，三四线城市下降73%。
可见“ 三四线 ”城市几乎已经“ 无人买房 ”了。
与此同时，也是在2021年的9月22日，“ 时代周报 ”爆出北京二手房房贷的放款周期高达4个月以上，可能会导致四季度出现“ 一轮降价 ”。
在这篇“ 时代周报 ”的报道中，重点提到了北京地区的房贷额度“ 确实存在额度不足，放款周期长 ”的现状：
“目前在北京，若要用“公积金贷+商业贷”做组合*款贷**的话，批贷需要1个月，放贷需要3-4个月”。
“不管是组合贷还是商业贷，怎么着也得等明年了”。
“行内已经没有额度，商贷目前不接，放款最早要7个月以后。”
“批*款贷**好说，但现在额度紧张，不能保证具体放款时间”
“现在已经不接新单，眼下都是在消化之前中介积累的单子，还有几个亿没有放完，预计明年也是严管控的局势。”
为什么到了第四季度，银行忽然出现房贷额度严重不足的情况呢？根据这篇报道的采访，我们总结起来主要就是两个方面的原因：
第一，是2020年年底出台的“ 两条红线 ”政策，要求商业银行对房地产房贷及个人住房*款贷**实施“ 上限管理 ”，年度*款贷**额度不能突破上限。
第二，2021年的上半年，北京楼市成交出现了较大的回暖行情，因此用去了几乎全年全部的*款贷**余额。
2021年的一季度以后，北京楼市开始出现“大爆发”，成交量连续出现高位，1-6月份北京新房卖出了4.1万套，二手房成交了10万套，同比暴涨84%和64%，创造了历史新高。
如此巨大的成交量，半年就把全年的*款贷**额度“ 吃光了 ”。
因此从7月份开始，北京楼市成交开始“ 整体降温 ”：8月份北京二手房网签套数已经下降了10.7%，新房成交面积下降了16%。
我们判断，这种楼市降温的情绪将会蔓延整个“ 四季度 ”，从而导致市场成交量出现持续低迷，甚至会导致 四季度出现一轮明显的降价 。
尤其是北京 四季度将亮相的“新盘”项目 ，降级的可能性非常大。
北京目前二手房市场，“ 连环单 ”的现象非常普遍，一旦*款贷**受限，二手房卖家就拿不到“回款”，无法周转资金“置换新房”，那么会带来两个结果：
首先是卖家“ 不想卖了 ”，买家也“ 不想买了 ”，客观上导致北京二手房市场将会在整个四季度持续“偏冷”， 二手房要出手必须降价 。
其次是 新房“也不想买了” ，因为没钱买了，二手房卖不出去，就没钱置换新房，从而导致新房“ 滞销 ”，这就是“ 一二手市场的传导机制 ”。
新房一旦卖不动，开发商就“ 急了 ”，所以“ 四季度 ”对于北京的房企来说，是最容易上火的3个月，也是最为艰难的3个月。
尤其是对于“ 在第一次集中供地中拿地 ”的开发商，今年的销售任务和回款任务是非常艰巨的，加上大量的项目集中上市销售，竞争“白热化”了。
所以，“ 四季度 ”北京极有可能会有一轮“ 新房降价促销潮 ”，对于买房人来说，是比较合适的“ 捡漏 ”机会。
那么，北京“四季度”哪些项目最有可能出现“ 降价促销 ”呢？我们认为三个片区大概率会出现“ 降价促销 ”：
第一个最有可能“降价促销”的片区：王四营“三兄弟”，从7.1万降到6.5万完全可以期待。
王四营片区位于东南五环内，7号线地铁“焦化厂站”，这个片区一下子放出四块地，其中三块项目将在四季度集体亮相： 保利锦上+绿发东岳府+融创壹号 。
这三个项目最“ 奇葩” 的地方在于：7.1万/平米的市场定价完全一样，120-150平米的户型大小也完全一样，甚至都配有“ 公租房 ”。
三兄弟都定位成为了“ 改善盘 ”。
最小户型也得800万起了，而三个项目合计套数超过了2000套，腹地肉搏竞争何其惨烈！
而就在7号线沿线，绿城豆各庄才卖6.5万/平米，而且全部都是小户型，总价300多万就可以上车了，万盛西才卖6.2万/平米。
因此我们非常有信心的判断：王四营三兄弟在四季度大概率会降到 6.5万/平米 出货，这个价位才是“ 合理入手 ”价位。
只要王四营三兄弟“敢降”，买房人就“敢买”！
第二个最有可能“降价促销”的片区是“崔各庄三兄弟”，主打大望京的“韭菜盘”，四季度有望“放血离场”。
崔各庄位于大望京的东北角，是一片待开发的片区。
崔各庄三兄弟就落在这个地方，分别是“ 望京养云 ”、“ 和光悦府 ”和“ 龙樾合玺 ”，这个地方由于没有地铁，只能“割望京的韭菜”，俗称“ 望京韭菜盘 ”。
由于望京这几年逐渐“ 海淀化 ”，高科技公司云集，房价迅速上涨，大多数次新房项目均价都在10万+。
因此崔各庄三兄弟8.8万/平米的均价跟望京相比，看起来确实“不高”。
但最恶心的是：这三兄弟的房价是不同的，其中“ 望京养云 ”由于是新型共有商品房， 均价仅有7万/平米 ，而“ 和光悦府 ”和“ 龙樾合玺 ”的售价却高达8.8万/平米，整整差了接近2万的差距。
最奇特的是，“ 和光悦府 ”和“ 龙樾合玺 ”还配有“人才公寓或公租房”。
三个项目2200户，户型大小非常接近，总价1000万起步的“改善盘”。
很显然，四季度单价7万/平米的“ 望京养云 ”一旦开盘，“ 和光悦府 ”和“ 龙樾合玺 ”要想卖，必须降价。
我们认为：这个片区10%的降价幅度是必须的，单价8万左右可入手。
第三个片区就是“旧宫”，北京最大的“伪亦庄版块”，房价突破6万难度比较大，四季度有望“促销”一下。
南城大兴的“ 旧宫 ”板块是一个很有趣的版块，一直都宣传自己是“亦庄”版块，但自从“ 亦庄独立学籍区” 出来后，“旧宫”已经被彻底扒光了。
这就是一个最彻底的“ 大兴板块 ”，跟亦庄核心区没有“半毛钱”关系，亦庄核心区的 “人大附”，“北京二中”，“建华学校” 等，都跟旧宫没有一点关系。
所以“旧宫”房价徘徊在6万单价已经很久了，不小心就会跌破6万。
这个区域内目前有两个主要在售项目，“ 合生me悦 ”和“ 和锦诚园 ”，均价都在 6-6.3万/平米之间 ，一个“ 小户型 ”，一个“ 大户型 ”，大户型总价起步800万。
由于四季度，北京大量6万单价的项目集中入市，包括 昌平南的“奥森春晓”，“北清云际”，以及7号线的“绿城沁园” ，这些项目的位置都比旧宫强太多了。
因此“ 合生me悦 ”和“ 和锦诚园 ”要想在四季度卖房，难度很大，滞销是“可以预见”的，所以这两个项目“ 降价促销 ”也在情理之中。
综上所述，从市场变化上看，北京四季度迎来“ 新盘降价潮 ”应该是大概率事件，年底销售任务的压力+集中上市的竞争压力+二手房的趋冷，四季度 北京新盘想要“火起来” ，非常不容易。
我们的预判是：四季度北京部分新盘至少会有 10%-15%的降价促销 力度，这个时候才是最合适的买入时机。
比如 王四营降到6.5万/平米，崔各庄降到8万/平米，旧宫降到5.6万/平米 等等，将会迎来市场的热销。
这个价格，对于买房人来说，当然是比较理想的价位了。
因此北京的“降价潮”，对于买房人来说，也是“捡漏潮”！
北京楼市，在2021年的四季度将重回2018年！
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