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近期，商业用房已经明文开放做出租房，厂房还会远吗？其实，在上海，厂房、仓库早已明确可以用来居住出租，只不过条件和限制比较多，不能乱来，有哪些要求？蘑菇君与你分解分解。
科普：哪些房子可以出租做公寓？
一般来说，房屋类型分为居住用房和非居住用房两种，居住用房可以用于自住、租赁，非居住用房不可以用于出租居住，比如厂房、仓库等。
房产证上标明“住宅”的就是居住用房，除“住宅”外的房屋通常为非居住用房，一般包括：工业、交通、仓储用房；商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房；文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；机关事业办公用房；军事用房，等等。
当城市产业调整，低产能企业外移或外迁，留下大量闲置物业（商业、厂房等），或者开发过度产能过剩，商用物业空置率越来越大，如何去库存？
做出租房呀！目前明确的是，住宅和商业用房可做居住使用的出租房。
厂房、仓库可以合法地做出租房！
早在2007年，上海已经颁布《闲置非居住房屋临时改建宿舍的规定（试行）》，提出闲置厂房、仓库等非居住房屋（以下称“非居住房屋”）是可以改建成宿舍的，但是必须遵循一系列的原则和规定。
作为宿舍改建出租，要遵循哪些具体规定？
根据《规定》要求，闲置非居住房屋改建为宿舍必须遵循3个基本要求——
1
租住安全第一
■建筑结构。必须是依法建造的钢结构、钢筋混凝土结构，以及钢筋混凝土和砖墙混合结构的多层、高层非居住房屋；
政策解读：不要突发奇想地改造一个木头房、玻璃房、稻草房、石头房啦，用彩钢板搭建房屋也是不符合规定的，出于安全考虑，几百平米的多层建筑，还是采用传统的钢结构、钢混和砖混结构比较可靠。
■消防安全。必须符合国家和本市规定的建筑耐火等级、防火分隔、安全疏散以及消防设施等要求；
政策解读 ：厂房、仓库等非居住房屋在建筑使用功能方面与出租房有很大不同，为了保证租客生命安全，消防布置尤其重要。
《上海市居住房屋租赁治安消防安全若干规定》规定：同一房屋内出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，每间房间及公共部位安装独立式火灾探测报警器，并设置监控、灭火等治安防范、消防设施器材和疏散通道。此外电容负荷、耐火材料等级都要达到严格的标准。
■改建方式。不得加层、搭建、扩建或利用层高设置插层，不得“拆落地”改建或拆除重建，同时应符合规定的改建标准。
政策解读 ：所谓“拆落地”方案，就是居民先通过在外面租房过渡，然后由政府将老房子拆除后在原地重建，待房屋竣工后，居民再全部搬回去居住。
说白了，就是“安全第一”！
2
这有一套审核流程，必须遵守！
不仅是对改造本身提出了比较严格的要求，申请、审核到验收，都有明确的流程。
■房屋产权人向区(县)经委提出改建申请，由区(县)经委组织安监、建设、规划、消防等部门进行审核，提出可行性研究意见；
申请资料包括：1、申请报告；2、房地产权证或其他合法权属证明；3、改建方案和相关的初步设计图纸；4、市房地资源局推荐的房屋质量检测单位出具的房屋结构检测合格证明 ；5、抗震鉴定书。
■房屋产权人根据可行性研究意见，委托设计单位设计，办理建筑工程消防设计审核、规划许可、施工许可和工程质量监督等审批手续；
■改建完成后，由区(县)经委组织相关部门验收，通过后方可对外出租。
政策解读 ：从申请到审核、验收需要区镇政府相关部门专门批示，针对消防安全、自来水供应、城市规划等资源配置涉及政府各个部门层层审批，公安系统同步备份。审核有多严格，你能想象到。
3
请注意，宿舍≠长租公寓！
尽管都是用来出租，都是给人住，但功能和规则上存在明显的差别。
（1）宿舍主要是供人睡觉的，有床具和书桌等，《规定》里要求，配备相应的卫生盥洗设施，其中每层超过10间（户）的，配备的卫生盥洗设施不少于2处。如设有厨房，应在建筑内部靠外墙集中设置，不得在每间（户）单独设置，并符合规定的采光、通风及安全要求。
长租公寓在睡觉之外，在一个空间里同时可实现洗漱、饮食、休闲等功能，因此，一般也配有厨房、卫生间、活动空间等。
（2）《规定》里明确指出，改建出来的宿舍“使用年限不得超过5年”；长租公寓一般是在产权年限内，都可以用于出租。
目前，还没有明文规定厂房、仓库等物业可以做长租公寓，主要的症结在于如何解决厂房、仓库的“安全问题”。
不乏有人偷偷用厂房做公寓，这其中风险，一方面来自房屋质量，厂房改建的集中式出租房，人口居住密度大，楼体结构容易改变，出现坍塌、火宅等安全隐患，另一方面，政府层面是明令禁止的，一旦被发现，将面临着一系列处罚。
今天只能帮你到这里了，如果你身边有朋友用厂房“合法”改造了公寓，不妨取取经：老兄，你怎么把三证办到手的？要不要花钱啊……
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