这几年供地，大家就一个感受： 内卷严重 ，尤其是朝阳区，随着北京实行“认房不认贷”政策，朝阳的市场卷得更厉害了，看房人数和成交量都有所提升。
最近好多朋友私信问我 朝阳东坝板块 的情况，今天就单写一篇，详细聊聊。
NO.01 规划发展
东坝板块是朝阳区 开发力度最强、资金汇入量最大的区域 ，邻近望京，占据着首都机场与朝阳CBD之间的有利位置。
虽然一直被称为‘饼王’，不过从现在这个节点来看，东坝是短期就能看到非常大变化的一个区域。
北京中学的落地，3号线、12号线即将开通 ，区域内的商业用地很多，不乏TOD之类的高规格配套，整个区域未来没什么短板，也是 朝阳北部唯一带地铁的新房板块。
东坝的发展规划之前写过很多，今天就不多聊了，大家点击下面蓝字跳转评测文章~
朝阳买房必看攻略：东坝、黄渠、十八里店，怎么选？
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NO.02 二手房市场分析
东坝的房子从改善到刚需有着明显的分层。
大家都知道，一条坝河将东坝分为南北两块， 南区是住宅区，北区是使馆区和自贸区。
东坝的二手房主要集中在坝河以南。
东坝南区发展得很早，人口密度比较高。房源结构很是复杂，有回迁房、自住房、两限房、大平层、别墅，是北京产品最混合的地方。
300万的和3000万的住一个地界，北京大杂院实锤了。
区域内的商品房主要可以分为三个档次：
第一档：高端改善盘，单价在10万/㎡以上。
代表有首开龙湖天璞（11.7W）、保利首开天誉（10.6W）、首城珑玺（10.3W）、恒大华府（10.2W）等。
其中，首开龙湖天璞大多是130-150㎡户型，总价在1500-2000万之间，其余几个小区都是200㎡以上的大户型，总价都在 2000 万以上。
第二档：一般改善盘。单价在7-8万/㎡。
两个代表小区：首开常青藤和奥林匹克花园。目前首开常青藤一到四期均价7.4-7.8万/㎡不等，奥林匹克花园一到四期均价6.4-7.2万/㎡不等。
首开常青藤分四期，基本上都是10-14年的房子，市场上挂牌主力是90-100平的三居，得房率很高。
奥林匹克花园也是分四期。
一期、二期楼龄快20年了，房子有点老，户型偏大，总价多在1000万以上。小区容积率低，环境不错，但是没有电梯。
三期、四期楼龄要新一点，2008年左右建成，有少量一居、两居小户型，单价7-8万/㎡，总价460万能买一居室，600万出头能买到70㎡的两居室。
第三档：限竞房、自住型商品房等，成交均价在5万元/㎡的水平。
以东坝中路为界，东侧住宅多为保障型住房，单价4-5万不等，如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园等。
西侧则分布着比较多的13年之后开发的自住房，包括东洲家园、恒大名都、东郡汇、金隅汇景苑、丽湾家园等。
NO.03 新房市场分析
东坝现有的新房全在坝河以北。
东坝叠加的多重buff，产业、商圈、外交.... 方方面面，也都在东坝北区。
东坝北区分为东区、中区、西区三部分，目前只有西区控规获批，大家最关心的北京中学已经确定引入，其余两区的控规还在编制中，按照规划， 北西区主要是综合居住，是住宅和相关配套，北中区是第四使馆区核心区，北东区是产业聚集区。
按照东坝的规划，未来这片区域能够完美做到 职住平衡 ，西边住，东边工作，骑着小车就能往返。
目前北西区唯一在售的新房项目是 京投发展·北熙区 ，这是个地铁上盖项目。
这里稍微展开一下地铁上盖，是一种围绕地铁枢纽为核心的TOD开发模式，整合居住商业通勤等多功能。比如北熙区这个项目配套有8.8万平米的商业综合体，小区车库可以直接连通地铁。
北熙区的户型设计很一般，但位置和未来发展还不错，是我比较推荐的一个朝阳刚需上车盘。
除了北熙区，另一个即将入市的项目是 保利·天汇 ，户型要比北熙区强不少，面积段97-105-115-119-136-160-170平，销售指导价8.6万/㎡，但应该卖不到那么高。
项目预计 本周六（9月16日）开放售楼处，10月开盘 。感兴趣的朋友们可以加小微 （JFXW6666） 对接， 车接车送，免费带看，还可享受专属福利哦！
有关两个项目户型对比，大家可以看小微之前写过的文章。
京投瑟瑟发抖！保利高得房率、天字系改善大作来啦！
NO.04 未来预期
东坝板块，经过多年的积累，东坝北区尤其是北西区，已经迎来了加速发展期，这一点是毋庸置疑的。
如果你希望买的房子是 邻铁、学校优质、有产业 ，且你也有大把时间陪他成长的，是推荐入手的， 东坝长期看涨。
最后我们聊聊价格，北熙区一期开盘8.1万/㎡，二期指导价8.6万/㎡，保利天汇指导价也是8.6万/㎡，对比朝阳北部的奶西、崔各庄等板块，价格更低，通勤和教育配套有优势明显，所以价格上基本算是实在。
但是8.6万的价格，买到的是刚需偏改善的产品，而非豪宅产品，留给业主的增长空间还有多大呢？ 你们觉得3年后价格能到10万+吗？