作者：天道
酝酿10年，深圳龙华观澜黎光旧村改造项目有新进展，绿景地产成功竟得约4万㎡土地整备利益统筹留用地开发权。
近日，深圳市龙华区公共资源交易中心发布公告显示，位于龙华观澜的黎光土地开发项目的开发权花落绿景地产。该项目由绿景地产、金地大百汇、新天时代投资三家公司进行竞争性谈判，后经观澜黎光股份合作公司股东（代表）大会表决确认，绿景房地产开发有限公司在谈判中胜出。
根据公告，绿景本次竟得的项目土地涉及不同类型，由黎光村旧村改造项目所涉及的集体用地5105.16㎡、黎光土地整备利益统筹项目返还留用地42880.4㎡及股份合作公司所有的非农建设用地指标20293㎡三块组成。
这其中，黎光村土地整备统筹留用地，系政府“拓展空间保障发展十大专项行动”背景下对该村股份公司名下约26万㎡土地进行整备利益统筹后返还，约4万㎡，规划包含约1万㎡的普通工业用地以及约3万㎡的二类居住用地。
根据股份合作公司可持续发展原则，股份合作公司约定采用物业置换和货币补偿相结合的方式进行补偿。绿景需为之置换首层临街商业，厂房、以及部分住宅；此外，还有共计约1.8亿元的货币补偿。具体如下：
黎光旧村改造集体用地置换物业面积1000平方米，置换物业类型为首层临街商业。
留用地的补偿，以置换物业及货币补偿相结合的方式进行补偿，置换物业面积为28090平方米，置换物业类型为住宅和厂房，其中住宅面积为12090平方米，厂房面积为16000平方米；留用地货币补偿金额为人民币145,000,000元（大写：壹亿肆仟伍佰万整）。
非农建设工商用地指标的补偿，以置换物业及货币补偿相结合的方式进行补偿，置换物业面积为800平方米，置换物业类型为首层临街商业；非农建设工商用地指标货币补偿金额为人民币40,300,000元（大写：肆仟零叁拾万元整）。
据了解，去年11月，龙华区观澜黎光土地开发项目确定采用竞争性谈判方式对项目中涉及观澜黎光股份合作公司的集体资产进行招商，邀请“实力雄厚的开发企业”对资产合作开发，金地大百汇、绿景等三家递交了投标报名文件。
01
“旧改之王”绿景酝酿黎光项目十余年
获取黎光村的土地整备统筹自留地项目，意味着绿景黎光旧改新进展。2017年，绿景在其年报中明确表示公司正在发展绿景黎光、绿景美景等项目，不过绿景美景项目旧改已完成并推货，案名美景广场。
根据《龙华区观澜街道黎光旧村改造专项规划修改》，黎光村项目位于观澜中心以北，西邻四黎路、东靠黎新路、南邻石园街，村落以老式砖墙瓦房建筑为主。项目拆除用地面积5.31万㎡，计容建面为15.8万㎡。规划指出，项目住宅建面达13.9万㎡，商业面积5700㎡，规划总户数1300户。同时，黎光村周边风景、视野优良，东面大片被规划为黎光生态公园，东北为观澜高尔夫会所。
卫星地图
在此之前，绿景酝酿该项目已近十余年，在2007年该项目被纳入深圳市旧村改造年度计划之时绿景已介入开发，2010年项目取得专项批复，2016年项目被划分范围认定公示。
有着“旧改之王”称号的绿景中国，深耕大湾区城市尤其是深圳，在深圳先后开发过绿景香颂、绿景虹湾、绿景山庄、蓝湾半岛等多个知名项目。
项目现状(天道实地拍摄)
项目规划效果图(天道实地拍摄)
项目户型图(天道实拍)
02
关于开发商
旧改经验丰富但营收受单个项目影响大
绿景中国前身是成立于1992年的新泽控股，专注于苏州房地产市场。2014年，黄康境通过收购股权的方式成为公司大股东，并更名为“绿景中国”。成立20多年来，从2002年便开始介入深圳城市更新，一路走来累积了大量的旧城改造及城市更新经验。绿景中国很少通过招拍挂拿地，90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取，深圳区域先后开发过绿景香颂、绿景虹湾、绿景山庄、蓝湾半岛等多个知名项目，未来还将陆续启动白石洲项目、黎光旧村项目等城市更新单元。
目前，绿景并不急于扩张，大比例的依靠城市更新获取土储为其带来可观的利润率，2019年上半年，公司毛利率高达70%；不过，深圳城市更新的缓慢节奏也极其拉低其扩张速度，2002年起公司开始介入深圳城市更新，旧改足迹目前覆盖深圳各区，例如公司当前主推的红树湾一号项目，前身即为福田区沙嘴村旧改，但公司销售额近几年仍在30亿元左右徘徊。
而另外为市场所关注的是，由于公司体量较小，营收受单个项目销售影响极大。2019年上半年，绿景房地产实现销售收益约29.9亿元，同比2018年涨近9倍之多，其财务报告指出，变动主要为期内绿景红树湾一号项目的开售。在最近数年，公司受此特性牵连业绩起伏不定，2016-2018年，公司实现收入分别为45.90亿元、29.68亿元、45.16亿元，连年波动在1-2倍左右。
现有少量回迁房指标转让,需要购买私聊!
观澜未来发展 观澜即将迎来大爆发
观澜被深圳钦点，将大力发展！龙华的未来在观澜！
观澜位于深圳北部，隶属于龙华区，挨着东莞塘厦和凤岗两镇。
据悉，未来3-5年观澜旧改项目超20个，综合体量达400万㎡，目前佳华、深业、万科、鸿荣源等多家知名房企相继进驻，观澜的交通配套也在逐渐完善。
近期观澜交通方面频频传来新规划！作为宇宙中心“龙华”的一员，目前房价如何？
今年2020年观澜要通地铁
牛湖到福田中心只要45分钟
地铁4号线三期全线首个高架区间——清湖站至清湖北站已顺利贯通。
作为全线首个高架区间，清湖站至清湖北站已经贯通，清湖北站土建工程也已经封顶，比原计划提前了近半年时间。地铁4号线三期工程预计2020年建成通车，届时乘坐地铁从观澜牛湖到福田中心只要45分钟。这条线路还预留了衔接东莞的条件，不仅改善深圳中轴线南北向交通，还将发挥南接香港、北联东莞的作用。
地铁4号线三期工程是深圳重要民生工程之一，线路从4号线二期工程终点清湖站北端引出，由南至北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道敷设，设有清湖北站、竹村站、茜坑站、长湖站、观澜站、松元厦站、观澜湖站、牛湖站共8个车站。其中清湖北站为高架站，其余全部为地下车站，正线全长10.791公里。4号线三期工程目前已经全面开工，预计2020年底建成通车。
作为城市中轴线上的主要客流通道，地铁4号线北延段建成通车后，坐地铁从观澜牛湖到福田中心只需要45分钟左右。港铁技术咨询（深圳）有限公司总设计经理阮文忠介绍，北延段建成后4号线的客流量将会越来越大，但是随着全市轨道交通网络的完善，特别是地铁6号线和10号线的建成，轨道网络客流量将会日趋均匀化和分散化，将有效改善龙华、观澜片区市民的出行条件，对推动特区一体化和加速城市发展具有积极意义。
南头机场或将搬至龙华观澜
樟坑径机场选址面积公示
5月10日，从深圳市规划国土委获悉，为了解决城市发展与直升机场飞行安全的矛盾，将位于龙华区观澜街道白鸽湖环境园内的樟坑径作为南头直升机场搬迁选址方案。
5月9日下午，深圳规土委在官网上发布《市规划国土委关于观澜樟坑径机场用地选址方案、规划设计条件及基本生态控制占用方案公示展示的通告》（以下简称《通告》）。
《通告》中显示，深圳市城市规划委员会、深圳市规划和国土资源委员会拟对樟坑径机场用地（运行区、油库区、运行保障区）规划了291990平方米的建设用地。
观澜樟坑径机场（运行区、油库区）配套道路拟选址于平龙路（规划）、清平高速、集合高速、板澜大道围合的区域中，其中机场运行区、油库区用地面积合计为261235平方米，运行区与油库区用地全部位于深圳市基本生态控制线内。机场必要组成部分的运行保障区则单独选址于官田路（高尔夫大道）与环观南路交汇处的西南侧，用地位于观澜东图则范围内，用地面积为30755平方米。
此外，交通方面，深圳首条有轨电车也经过观澜片区。龙华有轨电车，从老观澜片区到4号线清湖地铁站，需要耗时约22分钟。
未来五年观澜片区将建两大医院
▽区综合医院
位于观湖街道樟坑径片区马蹄山东北侧、安清路西南侧。规划床位1500张，总用地面积56000 ㎡，总建筑面积 355900 ㎡。
▽龙华区中医院
申请选址龙华区观澜街道观和路与宝新路交接处，占地面积约 30000 ㎡，拟建设 600 张床位区级中医院。
（网络配图）
观澜公园景点
▽观澜湖休闲旅游区
位于龙华新区观澜高尔夫大道1号，国家5*级A**旅游景区，1992年，观澜湖集团选择深圳与东莞交界的近20平方公里荒山野岭，发展观澜湖了汇聚五大洲风格、拥有12个国际级球场的观澜湖高尔夫球会。
▽观澜版画原创产业基地
观澜版画村，深圳十大客家古村落之一，位于中国新兴木刻运动的先驱者、著名版画家、美术理论家陈烟桥的故乡—深圳市龙华区观澜街道牛湖社区。
▽观澜山水田园
深圳观澜山水田园，国家AAA*级A**旅游景区，占地30万方米，位于龙华区观澜街道，集美食、住房、温泉、游乐、演艺、拓展、水上乐园为一体。是一个岭南客家水乡风情、生态田园情趣、民俗文化、国画产业为特色的旅游景区。
▽观澜体育公园
观澜体育公园是龙华区十大文体设施项目之一，项目位于龙华区福城办事处观光路以南、观兴东路以西、新丹路以北。
观澜湖生态体育园坐落于国家AAAA*级A**观澜湖旅游度假区，占地22万平方米，是深圳北目前唯一具有生态旅游、体育、休闲、娱乐等功能的综合主题公园。
如今的观澜新城，已经逐步成为龙华新区乃至深圳发展最快的片区。龙华下一个新城，观澜新城即将接力！
龙华区利好及美好未来生活
一大波新规划曝光！深圳这个区未来发展不可限量！
在深圳有这样一个区
2011年才成立
2017年才从功能新区变成了行政区
原本是发展远远落后的“小透明”
但近些年来
这个区拥有了深圳第一条有轨电车
全境贯通的城市绿道
在2018年GDP总量上
一举超越了罗湖区，排名全市第五
各方各方发展都很耀眼
说到这里
小伙伴们应该已经猜出来了
这个区就是龙华区啦！
接下来，龙华区还有一大波好消息
即将发生翻天覆地的改变
不但能改变龙华区的小伙伴们的生活
也与我们息息相关哦
一大波新地标即将崛起
在2019年龙华区就多了好几个新地标
次次都能成为深圳网红打卡胜地
比如开春就有白石龙音乐公园
这是深圳首座绿色人文、
时代背景和音乐发展
三大主题相结合的公园
就在深圳龙华区民治街道
总面积约11.6万㎡
下半年又有深圳北站中心公园
就在深圳北站西广场对面
位于龙华区的核心地段
展示的是龙华区的城市风貌、都市活力
以及人文精神
总面积约17.5万㎡
又一度成为深圳热门打卡地
深圳书城龙华城将在明天
（2019年12月31日）正式开业
总体建筑面积达到了46000㎡
是除了福田中心书城外最大的书城
还启用了最新的5G技术
有个性化定制荐书服务以及屋顶农场等
即将成为龙华区的文化综合体与文化新地标
深圳书城龙华城设计图△
深圳美术馆新馆目前已经开工
选址就在龙华深圳北站商务中心区
将建设为国家级的重点美术馆
集收藏、展览、研究、交流
教育、推广等功能于一身
是深圳十大新文化设施之一
美术馆设计图△
目前在建的龙华文体中心
有足球场、体育馆、书城......
是具有综合性功能的地标建筑
未来这里可能就会成为龙华人健身、
娱乐、休闲的最好去处
效果图△
未来龙华还将有大脑壳山城市森林公园
对标香港太平山而建
还将有观澜红木文化特色小镇
深圳人又一个招商引资，休闲旅游胜地
龙华中心商务区目前也在建设中
未来将拥有12栋以上的摩天大楼
有这么多文化、体育、休闲娱乐、商业...新地标
龙华区的城区面貌必将焕然一新
北站中心商务区概念图△
交通全面开挂
目前经过龙华的主要是两条地铁线
深圳地铁4号线以及5号线
未来就不得了了
龙华还将新增7条地铁线！
还有6号线10号线、
18号线、25号线、21号线、22号线、27号线
深圳4号线北延线
从4号线的终点清湖站一路延伸至牛湖站
预计将在2020年底建成通车
建成后去观澜版画村、鳌湖艺术村
观澜山水田园等景点游玩就更方便了
6号线将在2020年年中正式开通试运营
分为一期工程和二期工程
一期工程是主线工程
从深圳北站至松岗站
沿途共设20个站点
穿越了龙华、宝安、光明三区
全程长度37.85公里
二期工程全程11.5公里
从深圳北站至科学馆
新增梅林关、银湖、八卦岭等6座车站
有了6号线，龙华交通将大变了
10号线一路穿越了龙岗、龙华、福田三区
起点在龙岗的平湖中心站
终点是福田口岸站
全线长29.31KM
预计将在2020年6月建成通车
根据最新消息
确定将经过龙华区的18号线
21号线、22号线、25号线、27号线
等5条地铁线也已经被纳入5期规划
前期工作已开展
龙华135公里的环城绿道
目前羊台山段及人才绿道示范段
已经建成开放
未来还将有观澜北段、绿谷段
人才绿道段等
预计将在2021年全线贯通
到时候整个区一条绿道畅行无阻
未来龙华交通将四通八达
教育医疗设施建设更完善
龙华启动了“十三五”重点学校建设规划
今年就有多所学校新建或扩建
并且已经投入使用
包括深圳外国语学校龙华校区
龙华区华南实验学校
深圳曼彻斯通城堡学校
龙华区第二实验学校
龙华高级中学、万科双语学校等
都已经在9月正式招生
明年还将有龙华区科教院附属实验学校
新校区将正式建成使用
效果图△
清泉外国语小学
建在梅龙大道附近
建成后将设置36个班级提供1620个学位
鹭湖外国语小学永久校区
将在明年正式建成投入使用
效果图△
龙华第三实验学校
永久校区即将建成
作为一所九年一贯制公办学校
未来预计能开展54个班级
新增2520个学位
效果图△
将在龙华还有这些医院
深圳市新华医院
占地面积6万余平方米
预计在2020年完成
效果图△
深圳市第二儿童医院
建设于龙华的民治街道
是一家市属三级甲等的儿童专科型医院
建成后会提供约1500个床位
效果图△
龙华区综合医院
选址位于马蹄山的东北侧
占地面积5.62万平方米
是按照三级甲等医院的标准建设的
预计将在2021年投入使用
效果图△
今后提起龙华区
再想起来的绝对不止深圳北站
期待龙华一个更美好的明天！
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深耕深圳房地产十余载，行业风向标。主营深圳范围城市更新回迁房，诚信为本，为不同阶段投资
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