这是拿铁说房的第28篇原创

热得发昏

知识城今年可谓是利好不断，风头出尽。今年黄埔最大的利好就是临港第二CBD规划落地，然后就是知识城，科学城反而静悄悄的，没啥大动作。

知识城的产业不用说，确实很高端，都是大企业，科研机构。教育也很好，广州实验中学，华师附中，环境就没得说了，山青水秀，湖光山色。

甚至有人统计了房价涨幅，近五年来，知识城的涨幅全广州第一。2015年知识城房价1万左右，万科幸福誉2016年7月23日二期9/10栋开盘，均价11600，2020年8月就破三万了，涨幅接近200%，是不是很恐怖，很刺激。

来看看近期附近二手放盘价：

以前知识城没有二手房，只有一手房，很难统计出实际涨幅，现在有二手成交了，就可以看出实际的价格到底去到多少了。

别着急，我们继续理清知识城的房价关系。

涨昏了头

由于黄埔区全面旧改，一大波*迁拆**户没房可住，拿了一部分钱就可以去买个二手先住了，还有一部分*迁拆**户会去买新房来投资。

今年黄埔区放松限购，全国各地的资金来到了黄埔，首付100-200的买了科学城或老黄埔，首付不够的知识城就是个不错的选择。

知识城相比其他城市的新区应该算是成功的，在交通上也规划了轻轨高铁，在产业的落地上，确实像极了当年的科学城，企业大楼一个一个的建了起来。

但是由于还是引入阶段，写字楼还是比较空，各大企业的人才还未完全过来，工业产值还没有完全兑现，房价倒是提前吃起了红利，当然，这些都没问题。

知识城的开发商都是大的开发商，有做豪宅的龙湖招商，也有做刚需的保利万科，产品设计上面都是非常扛打的，说明他们非常看好知识城的发展，以前保利不来的，去年保利也跟过来。

虽然楼下中介店很多，但大多都是以卖一手为主，二手房源并不多，因为大部分都没满两年，交多十几万的税费不划算，还不如去买新房。

跟着新房一起涨的二手房，业主们也是心高气傲，个个挂盘要冲破三万的样子。

消化不良

前面我们说了知识城为什么能涨那么好的原因了，有高大上的产业，大品牌开发商和物业，能扛打的产品力，其实还有一个原因就是总价。

去年总价大概是200万不到可以买房一套小三房，去年招商雍景湾扛不住还降到了一万八，总价低确实会很吸引人，200万买广州大品牌开发商又是黄埔区的房子，真的挺香。

但是我们要留意的是，有多少真实需求有多少投资需求，如果接下来广州限购加码，外加限售，这些扛不住的投资客怎么办。

科学城之所以房价坚挺，那是因为它已经过了开发期，走向成熟期了，地少人多，也更靠近天河。

知识城目前显然还谈不上成熟，除了幸福誉的入住率略高，其他的入住率还很低，大部分没有满两年，龙湖招商都还没交房。

你会看到很多都是全新未入住的在放卖，吃了一波红利的，害怕调控升级想办法在高位出手了。

就目前的放盘价来看，还是很难成交的，所以有点消化不良，为什么会这样呢，我们接着看。

涨了没赚

目前知识城的开发还是比较控制的，至少南区是没有什么住宅可以开发了，主要依靠北部旧改，接下来旧改还会有很多土地释放。

从知识城的价值看，当然是南区最好，最好的并不是幸福誉，也许里面的各种上下坡和人车不分流你会受不了，但是学校你会很喜欢。

如果幸福誉卖三万了，很多人可能就会去选拾光年，或者回长岭居选常春藤。

知识城主要以一手市场为主，二手市场很少，一手房的定价权在开发商和政府手上，他们随时可以调整折扣，谁也不知道他卖给别人多少，接下来要卖多少，都是中介在朋友圈里喊涨。

二手跟着一手涨，但也要卖得出去才行，没满两年或者处于限售期是卖不了的，同时，很多买知识城的是投资需求，一旦这些满两年的放出来，到时就会形成踩踏，两年后的朱村就是这样。

仅仅靠本地*迁拆**户也消化不了这么多，那些落地的人才还没到来之前，投资需求还是得继续扛着。

投资需求大的地方在横盘期房价更容易跌，一旦供过于求，价格就会回落，一手回落，那二手也会跟着跌，因为在知识城大家彼此彼此，都是新房。

现在其实都在赌，赌广州不会限购，继续放松，有一点可以确定的，如果知识城继续加大供应，知识城应该不会调控的，你们还可以继续狂欢，但是一旦调控，就知道谁在裸泳。

看好未来

我是看好知识城的，因为它像极了当年的科学城，当然我看好的是10年后，目前来看，政府操盘知识城是成功的。

自住你不嫌远也是可以的，特别是坐地铁上下班，住在大花园社区里，确实不想住老破小。

看到那么多的学生放学可以走路回家，而你也有不错的工作，周边生活配套齐全，你会越来越喜欢的，因为住惯了哪里都好，哪里好哪里才是家。

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