内地房地产龙头——万科
近日，全面降准措施已于7月15日生效，市场预计，可释放的长期货金达1万亿元人民币。
这或许将使得内房股在10月份之后的前景变得明朗，这是因为降准后，配合内地惯有的“金九银十”的房产销售规律，内房股有望在年底有所起色，这之中，万科企业 （股票代码02202）作为内房龙头，更可视作首选。
据万科于今年4月22日傍晚发布的2021年第一季报告，截至2021年3月底，该公司股东应占溢利约12.92亿元，同比增长3.44%；资产净值约2257.07亿元，已发行股本约116.18亿股 (A股+ H股)，以此计算出每股净值大约23.0074港币，相对今年7月20日收盘报价22.35港币/股，市净率为0.97倍，低于1倍，可见估值水平已经低于账面净值，基本上可以说现下的估值无泡沫。
万科创始人王石与总裁郁亮
以万科为代表的内地房地产公司与港资地产公司在估值模型上存在着显著的差别，内房股的特色是轻资产、高周转，因此市净率往往高于1倍；以新鸿基地产为代表的港资地产股则以重资产、低周转著称，通常市净率不足0.5倍。
接下来，我们用两个角度来判断万科的估值。
- “市净率”角度
综合过去三年，2018年~2020年万科每年的市净率在0.94~2.67倍之间浮动，从中可以看出如今的0.97倍市净率比起过往偏低，反映出万科的股价处于相对低位。倘若按照过去三年的历史市净率，相对于如今的每股资产净值23.0074元，可计算出预估股价范围是21.63~61.43港币/股之间，相比于现价，大概率有一定的潜在升幅。
- “股息率”角度
万科2014年~2020年间，每股股息介于0.50~1.25元，2020年为1.25元，是近6年来最高值，每股股息折合为1.4899港币，相对现价22.35元，可计算出当下股息率为6.66%。过去三年万科的平均每年股息率是4.59%，相较于如今的6.66%，可见如今的股价低于历史股息率水平，有一定的潜在升幅。
综上两种角度来判断，均得出了如今万科的股价相对处于低位的结论，这是两个完全相同的信号。万科是否会迎来爆发，仅从财务数据层面上看，是具备一定可能性的。
房地产市场
今年以来，万科港股的股价在2月25日触及35元的高位后 ，掉头向下，不足五个月来已累计跌去大约35%，倘若愿意将之视作中长线的投资，持股不少于一年，则目前的价位进场或许风险已较小，当然，市场瞬息万变，尤其是恒指大势的变化对个股的影响也不容忽视。
（投资有风险，入市需谨慎）