“9所学校开工、名校进驻江北” ，大概是这段时间里，南京楼市讨论度最高的话题。
在此之前，“南京楼市回暖”的词条中，关于江核的消息就已经越来越多，叠加教育利好，大批买房人重新把目光投向了江核： 江核市场热度是真的还是炒作？现在买江核的都是哪些人？
近期，我们就暴走江核、青奥的多家楼盘，探访江核新房市场的真实情况。
先来看一下春节后，江核市场的几点变化：
▶ 相比春节前，江核各楼盘的到访、签约量翻倍增长，签约周期缩短；
▶ 盐城、淮安、安徽等周边城市买房人回归，投资意味明显；
▶ 叠加教育利好，二手房市场迎来新变化，买房人信心增强。
01
江核回暖态势明显
核中核实探楼盘：保利扬子萃云台—花语天境—晴翠府
尽管是工作日，但 保利扬子萃云台 售楼处的沙盘前、洽谈区以及样板间内都聚集着买房人，目测来看至少有二十组客户，其中就有一半以上是首次到访客户。
置业顾问的介绍、买房人的询问以及售楼处自带的背景音乐，让原本还算宽敞的空间显得有些拥挤。
听多了去年“江核不温不火”的消息，看到如此热闹的场景的确有些出人意料。
保利扬子萃云台销售告诉我们：“每年春节后的市场都会有一波小高峰，江核当然也不例外， 回暖现象在预料之中 。如果是周末的话，客户数量会更多， 每天至少在一百组以上 ，而且首次到访的客户比例明显增加。”
除个别低楼层房源外，保利扬子萃云台前期优惠已基本收回，在整体市场回暖的带动下，楼层好、总价合适的房源，在这期间迎来了一波小高潮。
另外我们还了解到，在近期到访、签单的买房当中，主要以“先自住、后期考虑置换”为置业需求，因此 价格合适的小户型是近期置业热门 。
这个置业特点，在同板块 花语天境 的售楼处里，感受则会更加明显。
相对来说，花语天境是江核在售楼盘中， 起步户型大、房源总价较高 ，对改善客群的吸引力较大，但春节后的客户到访量、签单量比年前依然有明显增加，仅周末到访的客户就在30-40组左右。
“相比年前来说，的确好很多。整体来看，小户型在江核有明显的优势， 总价在350万以内的房源最好卖， 因此起步门槛在600万左右的花语天境，回暖速度就没那么明显。”
前期房源所剩不多的 晴翠府和晴樾府 ，在工作日的下午，也有两三组客户来访。
据案场人员透露，相对于同板块的其他楼盘，晴翠府、晴樾府前期剩余房源不多，在竞品房源充足且有一定优惠的情况，两盘房源的流速稍显缓慢。
在 客户到访量上 ，春节之后的确有明显的增加，这为后续加推房源的去化带来了一定的客户基础。
上周，晴翠府领取A1栋共143套房源销许，有了更多的房源选择，售楼处的买房人也越来越多。
02
青奥板块的去化流速更明显
江核青奥实探楼盘：保利阅云台—中海观江樾—颐和铂岸江璟
如果说江北核中核的热度上涨趋势明显，那么江核青奥的新房市场，春节前后的变化几乎可以称得上是“狂飙”了。
先来看被竞品称作“近期板块顶流”的 保利阅云台。
相对来说，保利阅云台售楼处的拥挤程度的确更高，从门口停满的私家车就能窥探一二。
前台接待处除了负责引导的工作人员外，没有一位置业顾问处于等待的状态，从沙盘、洽谈区到样板间，随处可见买房人的身影，置业顾问在一旁沙哑着嗓子介绍房源、品牌。
这种情况下，哪怕是在约好了置业顾问，我们也只能见缝插针的和他们进行交流。
“2月份至今，我们的房源去化已经 超过了170套 ，这个数据目前还在变化当中。相对于春节前，客户 到访量也是翻倍增长 。”
除了介绍去化数据，置业顾问还强调到：“项目最近对高楼层或低楼层的房源，推出了给力优惠，促进了这些房源的去化。”
如果说置业顾问的朋友圈太夸张、售楼处的热闹不够真实，那么南京网上房地产的数据，则更加具有说服力。
在本月销售排行一栏中，保利阅云台以 认购+成交187套 的数据，稳居销量冠军宝座。
数据截止到2.20
隔壁的 中海观江樾 ，置业顾问同样非常忙碌。
售楼处的置业顾问透露：“春节前很长一段时间里，客户的自然来访只有个位数，一直到节后复工，平均每天到访量 突然增加到20-30组 ，感受较为明显的是，投资意向的买房人变多了。”
据现场了解，在中海观江樾近期到访、签约的买房人当中，几乎有一半是来自 淮安、扬州、泰州、安徽等周边城市买房人 ，且初次到访的客户比重增加。
同时，和去年相比， 签约时间大幅缩短 ，多数客户在一周或半月左右就能完成签约。
“前几天就有一位盐城的买房人，说是给在南京上学的孩子买的房， 当天看房、付首付 ，手续办完立马开车回了盐城。”置业顾问举了个典型的例子。
随着市场的持续回暖，以改善房源为主的 颐和铂岸江璟， 去化成绩也非常出色。
从网上房地产数据可以看到，颐和铂岸江璟自首开至今，共入网668套房源，未售总套数约135套， 整体去化超过8成。
这个数据对于去年“冷”字当头的江河青奥，相当不容易。
数据截止至2.20
对于近期的去化热度，置业顾问也有自己的看法：“颐和铂岸江璟的户型偏改善，且约1818元/㎡的升级装修包性价比也非常高，相对来说，更能吸引预算有限、但有改善意向的客户。”
另外，置业顾问还表示，在上周江北新区9所学校开工的消息传出之后，线上咨询、预约看房的客户也有明显增加，成交量数据还在继续变化中。
03
江核重回巅峰状态？
春节之后的市场火热，加上江北新区9所学校的开工，再次拥有超高话题度的江核，大有重回巅峰的势头。
而在与楼盘营销人员、置业顾问以及现场买房人的交谈后，当下的江核市场，可以总结为以下3条特点：
一、区位、配套相当的情况下，低总价房源更吃香。
以保利扬子萃云台为例。
保利扬子萃云台的起步户型建面约105㎡，按照39843元/㎡的销许价格，起步总价在418万（不含包）左右。
而同板块的花语天境，起步户型建面约143㎡，销许均价39996元/㎡，起步总价在572万（不含包），更适合改善置业客群。
对于市场热度处于上升期的江核来说，这一百五十多万的门槛差距，拦住了大部分预算有限的刚改客群。
二、异地买房人占比较大，且有明显的投资意向。
在保利阅云台、中海观江樾等售楼处现场了解到，在出行没有限制之后，车程两小时左右的异地买房人数量变多，且更多买房人有后期置换的想法，这也是小户型房源去化较快的原因之一。
按照置业顾问的话来说，就是 投资客开始回归江核。
三、市场热度高涨叠加教育利好，买房人信心增强。
在教育资源有了实质性的进展之后，对部分买房人有一定的刺激作用，除了新盘有更多的咨询、看房之外，二手房的反应或许更能说明一切。
比如临靠南京外国语学校（滨江实验学校）的 保利西江月 ，在学校官宣开工之后，挂牌总价 上涨68万 。
还有南京市金陵中学（华润初中）一路之隔的 华润国际社区， 有房源 跳涨50万，挂牌单价超4.8万/㎡。
以及明道学校（康盛路学校）一侧的 中海左岸澜庭 ，二手房挂牌价都有大幅跳涨。
2022年，在整体市场波动不明显的情况下，江核的新房去化周期拉长，楼盘优惠不断叠加吸引买房人关注，二手房成交价、成交量大幅下滑。
不温不火，是江核去年一整年的市场状态。
2023年开年之后，南京购房政策暖风不断，相继发布 购房补贴、买房退税、契税补贴、支持提取公积金支付购房首付款 等政策，刺激买房人置业积极性，使得今年小阳春态势明显。
同时，优质教育资源的导入，让板块内的二手房、新房，镀上了一层金边，虽然未来房产的升值空间还不能判断，但对于有学区需求的买房人来说，目前的吸引力已足够强劲。