经常被问到房子是怎么产生的，可能你会说这不废话吗？房子不就是施工建造出来的吗？其实这么说既对又不对，对在哪呢？对在确实是施工建造出来的，但施工建造只是众多环节之一，不对在于还有其他几个重要环节没说完整。今天我们就来详细聊一聊这个话题。
根据房地产开发各项业务开展的时间区间、对应主导业务与工作内容的不同，房地产开发业务流程一般划分为①拿地及土地确权阶段、②项目前期阶段、③项目施工建设及销售阶段、④项目竣工及交房阶段，四大主要开发阶段，如果进一步细分的话，可分为分为①土地一级开发、②拿地及土地确权、③规划方案设计、④施工图设计、⑤项目施工建设、⑥项目预售（销售）、⑦竣工验收备案、⑧交房入伙八个子开发阶段，八个开发阶段是依次进行的逻辑关系。八个阶段进行中会陆续涉及到：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案表（也叫竣工备案回执）的住建部门审批及办理，即“五证一表”。八个开发阶段的逻辑关系见文末图1示意。
一、土地一级开发
作为房地产市场的“源头”，不管哪一级房地产市场都是离不开土地的。没有土地，就不存在房地产开发建设。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的*地征**、*迁拆**、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件，达到这些条件的土地就是我们常说的“熟地”，之后政府部门再对熟地进行有偿出让或转让的过程。目前土地主要是通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让等四种形式流出的。
二、拿地及土地确权
“拿地”就是指获取土地使用权。我国土地产权为国有及集体所有，所以拿地不是指获得土地所有权而是指获得使用权。比如商业用地使用权一般是40年，工业用地使用权是50年，住宅用地使用权是70年，物流仓储用地使用权50年等。土地使用权的获得方式主要有出让、划拨、转让及与土地使用权拥有者合作四种，其中又以通过出让方式取得土地使用权最为常见，表现为招标、拍卖、挂牌这3种方式，即经常听到的“招拍挂”这个词。土地使用权获得的过程被称为土地确权的过程，这个过程中包括两大关键的工作，即土地合同的签订和土地使用权证的取得。只有取得了土地使用权证，企业才能算是该地块使用权的真正权属人。其实即使签订土地出让合同，那也是非正式的权属人，政府会允许你开展一部分报批报建工作，要想全面开展报建工作那是不允许的，得先获取土地使用权证才可以，获取土地使用权证的前提是缴纳土地款，即交买地的钱。通常这笔钱都是很大的数额。千万或者亿万这个级别的。总结一下就是拿钱拍下来土地，获得土地证才能进行后续开发建设。
三、规划方案设计
一般在房地产企业获得了土地使用权之后，从正式进入项目密度分析和概念设计（也叫产品策划）起就已经进入了规划方案设计阶段。与此同步进行的还有规划方案设计的一个重要前提工作，即由营销策划部(或投资管理部)完成的房地产项目市场调研及营销定位初步意见，并在小区规划结构、户型平面及配比、小区配套设计等诸多方面给予规划方案设计工作以方向性指导。在这里，我们可以将项目密度分析、概念设计、前期市场调研和项目营销定位初步结论称为规划方案设计的前期准备工作。
对于规划方案设计，务必需要清楚的一点是，规划方案设计并非是单一的设计节点，实质上它包括规划设计和方案设计两个阶段。其中，方案设计又称建筑单体方案设计，即单栋楼设计，它是在规划设计的基础上进一步深化设计后的成果。
（图片来源于网络）
对于规划设计和方案设计的设计内容，可以这么理解：规划设计主要是涉及小区整体的规划布局的设计，比如单栋楼多高多大，楼间距如何，小区景观轴线如何布局，道路及出入口怎么安排，地下车库范围怎样界定，是不是满足规划设计条件要求的建筑密度、容积率、绿地率，是否满足国家和地方规范要求的日照时限等内容。与规划设计不同的是，方案设计是在规划设计已完成的基础上进一步落实单体建筑的设计方案，因此又可称为建筑单体方案设计，其涉及内容主要是楼座平立剖面、户型方案、外立面方案、地下车库组合平面等。
四、施工图设计
这一阶段工作主要是关于施工图的设计及制作，以及通过设计好的图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工的依据，它是设计和施工工作开展的桥梁。也是房地产项目前期开发阶段的“终结点”，在房地产项目开发全局中具有重要的转折意义。
（CAD版施工图）
具体内容概括来说，施工图设计阶段的整体工作开展是围绕着“一份图、两个证”进行的。其中“一份图”当然就是指的施工图了，而“两个证”在这里则指的是“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”。
（施工蓝图，图片来源于网络）
五、项目施工建设
在前面几个阶段完成的基础上，就可以开始项目施工建设阶段，项目施工建设阶段包括建设项目从开工到项目完工的整个发展过程。在该阶段中，设计、报批报建、成本合约等在项目前期起到主导作用的职能部门的导向性影响渐渐变弱，其项目角色转变为支持与配合。项目工程部则主导了该阶段项目开发工作的开展，重点在工程进度、工程质量、工程成本控制，工程合同、工程信息、工程安全管理，以及贯穿整个施工过程的组织协调。而预售工程条件和项目竣工验收备案则是该阶段工作的两大主导目标，引导着该阶段工作的开展。
（图片来源于网络）
倘若将房地产企业看作制造类企业，那么项目施工建设现场就相当于生产车间和生产线，项目工程部的主要职责就是利用公司平台和资源，合理分配和管理各施工总包、分包企业快速进行产品加工，以保证能够给销售部提供源源不断的可售货量，并最终完成产品的生产，打造企业质量品牌。从这个角度，我们可以简单地概括出项目工程部在项目施工建设阶段的工作内容，主要体现在两个方面：一是配合销售部提供有效货量，二是进行项目竣工验收备案(即产品合格证)。
六、项目预售（销售）
项目预售又称之为“卖楼花”，于1953年起源于香港，并于20世纪80年代传入当时内地的改革开放前沿阵地深圳，自此开始在全国范围内推广，至1994年住建主管出台《城市房地产管理法》后，标志着正式建立了房地产预售许可制度。
虽然现今房屋销售存在期房预售和现房销售两种模式，但显然期房预售占据着绝对主流。要知道，对于资金密集型的房地产行业而言，预售资金的提前回笼对于提高资金的使用效率和现金流安全的保证都有着非常大的意义。因此，项目预售在任何情况下都是企业的第一重要的事，需要说明的是，项目预售可绝不只是营销部的事，相反是需要各相关业务部门通力配合才能快速推进的综合业务，其中又以工程、设计、开发报建和营销策划等业务部门为主线。对于大部分人而言，可能从狭义的认知上只是知道工程预售条件的满足是预售证照办理的前提，而这其中项目快速启动又成为工程预售条件满足的决定性因素，因此绝大多数房地产企业在项目预售前都是白天和夜间抢工的施工状态，其目的就是尽可能实现项目快速施工以便早日达到预售工程条件（即预售节点），比如，目前广东省内，常规项目预售需要施工到楼层总数的2/3高度。预售现场要公示“五证”。
（图片来源于网络）
七、竣工验收及备案
在前面几个阶段的基础上，一个项目就施工完成了，书面语就是“工程竣工”。工程竣工了不意味着工程项目完工了，只能说是“产品”加工完成，要取得“产品”合格证才算最终完成，即只有取得了工程竣工验收备案证才是项目真正完工的唯一标志。按现行住建主管部门下发的规定，项目施工建设完，要经过各个相关建设行政主管部门的验收，验收通过后会获得相应的合格证，收集齐合格证提交住建局申请项目竣工备案，审批通过以后，住建局会下发竣工备案回执，也叫“竣备证”，这个一纸文件用来表明工程项目是一个“合格商品”。
八、交房入伙
法理上，房地产开发商拿到竣工备案回执的下一天就可以交房了，交房也叫入伙。业主收房时房地产开发商要提供“两书”及“一表”，即《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》和竣工备案表（也叫竣工备案回执）。
总结：引用电影流浪地球里的网红句型，买房道路千万条，查验证件第一条，证件不查验，钱财两行泪！再次温馨强调：新房（一手房）购买及收房时一定要注意核验上文提到的证件！
（图片来源于一本书看透房地产）
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