审判长、审判员：
北京万典律师事务所接受被征收人的委托，依法指派王卫洲律师作为其起诉赣州市经济技术开发区房屋征收搬迁办公室、赣州市章贡区xxx街道办事处撤销房屋征收补偿协议及行政赔偿案件的代理人，经庭前仔细研读案卷即法庭调查，我已经经比较充分和客观的掌握了本案的案情，现结合事实情况和法律规定发表如下意见，请予以重视和参考：
第一、被诉征收补偿协议存在严重的显示公平，侵害原告合法权益，应予撤销。
（一）被征收人房屋一层实际为商业用房，补偿协议按照住改商补偿，严重损害原告权益。
1、房产用途规划为商住，一层为商业
根据《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》第五条，内征收房屋类型：2.店面、商业、办公房屋，是指公民所有、集体所有或国家机关、国有企事业单位、民营企业所有的证载用途为店面、商业、办公（含科研）的国有土地上房屋。
被征收人的房屋是根据 赣市发（1993）23号文件的精神，经原赣州市湖边乡人民政府乡府征字（1993）第006号《关于同意征（占）用土地的批复》、湖政字（1994）25号《关于“大坪农民一条街”实行统一规划管理的决定》，并经原湖边乡人民政府批准后依法建设而成，属于政府主导的“农民一条街”用地，由乡政府统一规划、统一划拨、统一管理， 其房屋的规划和用途属于商业用房，其中一层房屋按照商业用途规划设计、二层以上为生活或生产。常年以来该房屋一层用于商业经营，二层以上为住宅，而且被告做出《金坪旧城改造被征收房屋调查情况公示表》也将原告房屋认定为商住用途即商业和住宅混合使用的房屋，商住用途，其中第一层确实用于商业经营，二层以上用于家庭居住。
因涉案房屋没有办理土地证房产证，其用途的认定认定依据政府的批复的批准用途和但是招商引资的文件规定和实际使用用途来认定，而涉案房屋的批准用途政府招商引资，建设农民一条街的商业用途，故房屋性质属于商住用途，一层为商业门市、二层以上为住宅。
2、原告的480平方米土地使用权是国有出让性质。
涉案土地480㎡系原告家庭以约13000元的价格有偿取得，当时赣州市政府以征收的方式将农民的土地征收为国有建设用地，原告家庭出13000元左右有偿取得，虽然文件中描述中有“统一征用、统一开发、有偿划拨”的字样，但该划拨是提供土地的意思，因为现在法律概念上的划拨是无偿提供土地的，有偿方式取得显然不能属于划拨，之前在表述不规范时，政府机关是将提供土地统一表述为划拨土地的，故原告以有偿方式取得的国有土地使用权为出让土地。
3、被告主张的原告的土地系宅基地的说法不能成立，与事实相反。
原告房屋系1993年赣州市政府发展农民一条街项目招商引资而
建设，原告母亲李桂莲并非当地村民，根本不具备也需要到当地申请宅基地，其出资建设房屋是政府征收土地转为国有，有偿提供给投资人员，宅基地为农户建房使用的集体建设用地，转为国有建设用地不可能为宅基地，被告主张的涉案土地属于宅基地和住宅用地的说法没有依据，与事实相悖。
综上所述，原告土地用途和房屋用途均为商住，一层房屋应当按照商业门市房补偿，被告按照住改商补偿明显显示公平，严重损害原告利益。
（二）、 第四层房屋属于主房，合法建筑，而非附属房。
1、第四层建筑符合政府建设规划要求。
申请人第四层房屋系经过原湖边乡人民政府依法审批后建设，根据湖政字（1994）25号《关于“大坪农民一条街”实行统一规划管理的决定》，可以建设四层房屋，申请人四层房屋符合规划，属于合法房屋，从层高、建筑结构及居住条件等来看，该房屋面积应当计入（主房）面积予以补偿，而非附属房屋。四层房屋面积：根据2018年9月20日申请人收到的估价报告中记载第四层房屋面积为136.83平方米，应当按照补偿。该层房屋与申请人其他三层房屋建筑结构、用途、位置均相同，不能认定为附属房。
2、被告以建设时间晚于1994年，不属于合法住宅，与规定不符。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《赣州市经济技术开发区*党**政办公室抄告单》（赣经开办抄字[2018]35号）明确规定：“1、对于有合法用地手续的私有住宅、金坪旧城改造项目征收公告发布前，批准占地范围建的，且实际用于居住生活但未经房屋权属登记的房屋（不包括搭建的钢（铁）棚、临时建筑），认定为合法建筑，并参照有证建筑进行评估补偿”
原告四层房屋建筑完成于2016年，且属于原告经政府批准的占地范围内，结构为砖钢，为永久性建筑，根据《赣州市经济技术开发区*党**政办公室抄告单》 应当认定为合法建筑，被告以原告房屋四层不具有建设工程规划许可证，1994年12月以后建设为由，认定不属于合法住宅，仅仅按照附属房进行补偿，明显错误。
（三）关于空白土地的补偿问题，评估并未包含空白土地使用权。
《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”
《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十三条第一款 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
依据上述规定，征收过程中，土地使用权也是对房屋价值产生影响的因素之一，对于空地面积也应当依法作价补偿。本案中，原告除了建筑占地面积以外，楼前楼后共有335.5平方米空地，原告对此拥有合法使用权并已经缴纳土地补偿费，应当予以补偿。
但被告做所房屋征收补偿并未补偿，被告主张的空白土地包含在房屋价值之中，但是经过查阅《征收房地产估价报告》其仅仅为建筑单价的叠加，而且这个单价是参照的华瑞花园、金手指均是没有缺乏独立土地使用权的房屋，属于众多楼层分摊土地使用权，而原告房屋具有480㎡独立土地使用权，建筑占地120㎡，这属于城市内稀缺资源，对房地产市场价格产生重大影响，被告依据华瑞花园、金手指小区交易价格比较确定原告房屋价格，显然没有将土地使用权予以考虑和评估。
而且在本次金坪片区征收改造之中，对于所有的房屋均是千篇一律的价格，无论是有多少土地，从不考虑，房屋单价都一样，很显然土地使用权根本没有在评估作价，根据《行政诉讼法》应当由被告负责举证土地使用权具体如何评估作价，如何体现，否则应当由被告承担举证责任。代理人提供最高人民法院、山东省高级人民法院案例各一份供人民法院参考。
（四）价格偏低的问题。
1、涉案房屋系商住用房政府给予的补偿，将一层房屋认定为住改商，进而认定评估单价为13437元/平方米，明显错误，且据申请人所知，市场上的商业门店购置价约为3万元/平方米； 政府补偿时中将二至三层认定为住宅，单价定为5258元/平方米，而现今的周边类似住宅市场价均在9000元/平方米以上，故该评估单价也远低于市场价，不符合公平补偿的原则，且对申请人显失公平。
第二、原告虽配合政府*地征***迁拆**，但对补偿不予认可，其中确实
处于极端无奈的形势下，因被迫签订协议。
2019年12月13日原告房屋被强制拆除；原告到公安、街道办相关部门都不予受理和解决；原告既没有经济保障也没有居住房屋，极度凄惨，在处于万般无奈的情况下勉强接受被告补偿条件先行签订协议，但是这绝非原告真实意思表示，原告故签定协议时一直沟通争议问题事后通过诉讼解决，在《国有土地上房屋征收与补偿协议》第四条第6款对此有明确约定，只是被告当时不同意写上原告对第一层的商业门市的争议。
第三、被告提供的评估报告因存在严重违规不能生效和采信。
1、评估机构选择程序违法。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
本案中，被告选定房屋征收评估机构时，要求报名机构必须为赣州市境内的评估机构，很明显限制了被征收人的选择范围，征收评估由被征收人选择评估机构其目的就是为了防止评估机构被行政机关干扰，而将评估机构选择现定于赣州市境内显然会受到干扰和限制，违反《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，侵犯被征收人的选择权利。
2、估价结果报告没有评估机构的公章，不能生效。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款 整体评估报
告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》的规
定，估价结果报告中应当房地产评估机构的公章和注册估价师的个人签字，被告提供的《征收房地产估价报告》中估价结果报告中仅仅有注册估价师的签字，而没有评估机构公章，显然不能生效。
3、原告已经申请鉴定，因被告原因导致原告无法进行评估鉴定，
故评估报告不生效。
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
本案中，原告对于《房地产征收估价报告》不服经复核后，依法申请鉴定，因涉案土地转为国有建设用地后，被告始终没有向赣州市房屋征收评估专家委员会提供过土地转为国有的文件资料，致使赣州市房屋征收评估专家委员会不认可金坪区块房屋征收范围内房屋属于国有土地上房屋，不予受理鉴定申请，这是因被告原因造成原告申请鉴定权利的障碍。故本案原告仍然具有申请鉴定的权利，本案《房地产征收估价报告》未经鉴定并未生效，不能采用。
第四、被告因协议违法造成的原告损失应当予以赔偿。
本案中被告因对房屋的用途认定、四楼房屋合法性认定、价格确定、空白土地使用权的补偿处理均出现严重错误，造成了原告合法权益的严重损失，依法被告应当予以赔偿。
原告在提起行政诉讼的时候一并提出行政赔偿，符合起诉条件，最高法院和其他各级人人民法院做出过这样的裁判。
关于赔偿依据原告已经充分举证且申请司法鉴定，原告的司法鉴定申请有理有据，章贡区法院不予准许严重违法，将造成错误裁判。
综上所述，本案原告的合法权益受到严重侵犯，涉案补偿协议因严重显示公平应予撤销，造成原告的损失应当赔偿，请采纳代理人的意见。
诉状中已经陈述的不再赘述，请一并予以审查。
代理人：王卫洲
2021年7月28日
附法律条文：
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
二、《国有土地上房屋征收评估办法》
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
第二十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资搬迁等费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托有相应资质的评估机构通过评估确定。
第二十四条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果告知被征收人。
分户初步评估结果告知被征收人7日后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地设区的市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。