黄埔房价这是怎么了？庖丁解你，带你一次看完黄埔
最近楼市微凉，和炎热的天气对比鲜明。
趁着这段调整期，准备整理一些广州市各个区域板块的相关的内容。
也算温故知新了。
01
今天我们要说的就是广州的工业强区，黄埔区。
之所以先说黄埔，是因为自己就在黄埔区工作生活多年。彼时自己还在一家科技公司就职，每天都要开车在黄埔区穿来绕去。
亲身见证了黄埔科学城开创大道从泥泞的工地，变成了现在中华灯错落有致排列的宽敞主干道。
见证了老黄埔横沙村一座座写字楼拔地而起，茅岗村旧改满街的横幅宣传和巨无霸富颐华庭对邻居金碧的冲击。
见证了知识城大轮胎被评为最丑建筑之一，长岭居有轨电车随着铛铛声慢悠悠穿过水西路和永顺大道。
更见证了黄埔房价从 2万不到，到现在核心盘均价超过4万。
现在的黄埔区与天河区相邻，是 14年萝岗区和黄埔区重新组合成新的黄埔区，行政面积大到484.17平方公里。下辖14个街道，一个镇。
黄埔区一套班子，五块块牌子，既是国家级开发区，又是国家级高新区。除此之外还囊括了广州出口加工区，广州保税区，中新广州知识城。
黄埔区这一个行政区里划了五块国家级经济功能区，意味着多了 5个可以绕开广东省直接向国家要奶的奶瓶。
很多时候虽然会哭的孩子有奶吃，但是没有装奶的瓶子，这口奶不一定喝的上。
黄埔区当然也没有辜负这么多瓶奶的滋润。
黄埔区既是广州的高新技术产业示范基地，也是工业产业发展中心。
有 130家以上的全球500强企业在黄埔设立分布或者设厂。
21年，黄埔区工业总产值占据了全广州38.9%的份额。不论是开发区还是高新区，常年排在全国综合实力前三。
搞得隔壁天河区不得不重提高新产业立区，投入资源大力开发智慧城。
02
一条广园快速横亘黄埔，由于快速路有天然的阻断功能，把黄埔的南北阻断成了老黄埔，和萝岗片区（包含科学城和知识城）。
这二者看似割裂，但又唇齿相依。
老黄埔沿江而建，人口密集，商业繁荣，却由于历史原因，环境混乱，落后产业密布。需要刮骨疗伤般的大拆大改。
而萝岗片区，密度低，环境优美，产业发达，却缺乏商业配套，生活气息不足。当然这其中科学城与知识城的发展又有不同。
科学城是因产业而兴城，想要产城结合，就要面临转型的阵痛。
知识城则是从零开始的新城。城市规划密度够，但是原理主城区，人口和产业导入缓慢，交通不变。
一个行政区，三种城市界面，互相之间存在大面积的城市景观断裂带。
归根结底，还是因为整个黄埔行政区横跨南北，地形差异巨大。
从南侧珠江的冲积平原到北侧多山多林。再加上城市发展不是一蹴而就，循序渐进的过程中难免出现过时和值得商榷的规划。
于是城市的操盘手，不得不因地制宜，才造成了目前黄埔区的现状。
03
鱼珠到文冲的老黄埔，是广州黄金沿江向东的延申，是广州东进的桥头堡。和珠江新城、金融城、琶洲构造的黄金三角均相距不远。
珠城直线距离 10公里，琶洲直线距离不到7公里，金融城最近，直线距离只有不到6公里。
在地铁的加持下，黄金三角的各类人才，都有可能成为老黄埔房产的潜在客户。他们的高收入未来会为鱼珠的房价提供有力支撑。
目前老黄埔还存在石化厂、造船厂短期难以搬迁，环境混乱的问题。
但是即使如此，老黄埔依然是需求最坚实，共识最强的区域，是整个黄埔房价的天花板。
如果未来能把现有的问题都解决，鱼珠 -文冲片区的价值潜力才会被最大程度的释放。
科学城对新广群体有很强的吸引力的。
宽敞洁净的马路，崭新整齐的城市界面，大片绿植覆盖的环境，连片的花园住宅。让科学城开创大道两边获得了广州小南山的戏称。
科学城 虽然在 21号线的加持下，大大缩减了前往珠江新城的公共交通通勤时间。
但是超过16公里的直线距离，让科学城只能自成一体，很难承接珠城和琶洲的外溢。
科学城与老黄埔不同，科学城有自己的产业体系。
先进的制造业，生物医药，软件产业，互联网企业已经形成了产业链聚集效应。这是科学城房价独有的支撑。也是科学城可以自成一体的底气。
而知识城距离科学城 30公里，离金珠琶超过50公里。通勤只能依靠一条限速60公里的广汕路和地铁21号线。
如果说科学城是自成一体，那知识城更像是一座完全独立的城市。
目前在知识城购房，一种是看好知识城未来的投资客。还有一种是在科学城上班，预算不足的刚需客。
只是知识城在这个群体中，也是次次一级的选择。
为什么说次次一级呢，因为次一级的选择还有科学城长岭居和云埔板块。次次一级的选择里，知识城甚至还要和增城新塘互相竞争。
因此知识城的房价支撑，完全取决于政府自身的招商力度，能不能引进足够多的企业，创造出可以填满知识城新房的就业人群。
04
至于想投资黄埔房产，那一定要知道黄埔区的几个短板。
首先是人口导入 。
黄埔七普期间的常住人口是 126万人，和六普常住人口83万相比，多出43万人。似乎很漂亮的数据。
但是一方面这个数据是两区合并后的结果，并不完全是人口导入的增长。
另一方面，黄埔面积广阔，人口密度只有 2600人/平方公里。
相比广州核心区，这个人口密度低的可怜。越秀是 31000/平方公里，天河是23000/平方公里。
任何一座城市，一个区域，不论修建多少摩天大厦，不论招商引资多少产业，最终目的是创造就业，引入人口，才能把这个地方盘活起来。
而人口，恰恰是黄埔欠缺的地方。地广人稀，规划过于侧重于汽车文明。宽敞的马路上是拥堵的车流，同样宽敞的人行道上却人迹寥寥。
没有人的聚集，则没有真正可以拿的出手的商业标杆。
科学城的萝岗万达，至泰广场，萝岗奥园广场，知识城的绿地缤纷城，老黄埔的南岗万达。这些商业都是乏善可陈的千篇一律。
整个黄埔没有引入政府报告里的顶级商业，画饼的技术却是愈加炉火纯青。
原因还是在于人口的聚集度不足，且人口平均消费力不足导致的。
其次，黄埔的交通缺乏合理规划，拥堵短期难以改善，且有愈加恶化的迹象。
黄埔给人的第一印象往往是马路宽敞整洁，交通按理说应该规划合理，堵车状况比核心区好上不少。
只有居住在黄埔开车出行的人才知道，黄埔的堵车属于意料之外情理之中。
黄埔区版图，东西狭窄，南北修长。然而却没有一条主干道连接南北。
老黄埔到科学城的丰乐路，珠吉路，科学城到知识城的广汕路，永和大道。除了广汕路多少还有点快速路的雏形，其他道路路况差，混杂着泥头车的滚滚尘烟和摩托车的左右横穿，几乎不可能保证 60公里/h的均速。
而其他道路不论是东西走向的主干道，开创大道，开源大道，开泰大道。还是内部道路，像知识城的九龙大道，风光路。无一不是辅道设置不合理，红绿灯设置随意。
开车在黄埔区，仿佛驶入了红绿灯博物馆，刘姥姥进了大观园，叫一个眼花缭乱。
我试过从永顺大道出发，到中新知识城。 31公里的路程里，49个红绿灯。平均600米一个红绿灯。如果出行时间是早晚高峰，那酸爽绝对使人难忘。
除此之外，黄埔的教育也是很大的短板。
一次和教育局的领导聊天。
我问他，黄埔区在他们内部，哪所学校算是名校。
他说，黄埔区无名校。
这就是黄埔教育的现状。
看似名校扎堆，实际上只是名号扎堆。一大堆新建的学校挂了几个名校招牌，就摇身一变成了名校。
一所名校，是需要生源，家长、补习班和师资力量共同努力，再经过多年的沉淀才能达成的。
而且再退一步讲，教育本质是筛选和竞争。名额就那么多，如果都是名校，就意味着没有名校。
最后，黄埔最大的问题，在于天量的供应。
购买力的导入追不上新房供应量。
除了黄埔区府不会有什么宅地推出，其他区域黄陂，云埔，长岭居，开发区东区，知识城九龙镇，老黄埔沙步，一堆新盘杀的天昏地暗。
新房二手房价格倒挂，内卷踩踏严重。
随着地铁 6号线，21号线的开通，以及未来7号线的开通。黄埔彻底融入市区的房价体系。
这也意味着黄埔房产的价值会在广州市房价价格梯度找到属于自己的位置。
黄埔的房价，不是你产业发达，城市界面漂亮就能跑出独立行情的。你到底值多少钱，是整个广州大盘说了算的。
2022年以来，黄埔房价回落，就是这样一个价格回归的过程。
总的来说买黄埔适合本身在这个区域工作生活的人群。
科学城沿着地铁 6号线和开创大道沿线，老黄埔跟着5号线和未来13号线沿线找那些花园次新小区。在目前价格回调的情况下，是可以入手的。
知识城就不推荐了。
今天宽泛的聊黄埔的宏观情况，就先到这里。具体板块和楼盘的详细评价，以后有空再细聊吧。