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沧州二手房，无处安放？

是的，这种声音愈发强烈。

市场下行周期，房企务实定价，整个城市倒挂/ 个别板块大倒挂 是不争的事实。

新房市场供应量“感观”猛增，购房者有更多的选择。

产品迭代，大部分购房者会选择更好的/卖掉旧的选择新的。

屋漏连夜雨， 有的板块内甚至传出学区调整绯闻 ，引发购房者/业主双方心态变化。

价格、选择性、产品，甚至可能性都出现了问题。那么二手房的优点看似只剩下了一个即买即用，赢在当下。

可，诚实的讲，这么多年人们习惯了“探索可能，赢在未来”的买房逻辑。说白了，买房子更多的还是想“涨”，放在当下再务实点儿怎么也要“抗跌”。

抛盘潮真的来了吗？沧州二手房真“无处安放”?

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今天，咱们结合近期拼仔的一些浅显（因为真的没法深入）调研和一个真实的二手房业主的售房心路历程，展开说沧州当下的二手房。

房子是我最好的朋友的，位置在市区房价最高企的“新西南”，具体哪个盘就不提了。

朋友常年奔波在北京、天津、沧州三地，沧州也有另一套常用住房。所以这个房子打交付做过基础装修就“意外闲置”至今。

他的对房子的描述与我的了解基本一致

新代社区，产品、人文环境、物业不错，沧州硬通货品牌。

交付约三年入住率仅6成上下，二手房 挂牌却很少 。

首次听到他有挂牌出售的动机是在18年年底，这一年，这一阶段，隔壁的地王新盘，首开调整通道，取得了不错的阶段去化。半个业内人的嗅觉告诉他，这个点已经很高了，后面有很多新的机会。

在相关二手房平台上架房源，开启他漫长的兜售房产过程。

138平的经典房型，优级楼层，250万的挂牌价在彼时显得比较公道。

一时间不少中介积极致电，登记房源信息，联系带看。

但最终这桩交易并未成行，究其原因呢？

1、能承担这个房价的真购房者少之又少，未下产证压钱过户是个极具风险的操作。

2、更多的意向购买者是“圈里人”，他们会提出压点价儿收了接着卖，不急过户。

我私下问他，二百三四十万可以了，当时出了得了。

他的回答也是很真实，“我也不是缺钱缺到一定要卖房子，不合适就慢慢卖，卖不出就留着住。”

可不是嘛，当年高溢价买这种盘的9成人都不缺钱。这也许是即使房价早已经翻了翻儿，这儿的挂牌数还是寥寥的原因。放到当时若非是很职业、开天眼的投资客，我想这里的业主不会考虑投资一个溢价市场20%、主打品质的盘。

说白了，这种社区的业主不差钱儿，投资客构成率很低。

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就这样，这套房子悠闲自在的挂到了今年。时间过得快呀，一瞅挂牌也快满两年了。据他说，这期间，大概一个周期就会间断的接收中介密集的核实房源的电话，都是成串的。一连就是十通二十通。

您好，有套x'x'x'x房子卖是吧？咱那是几单元几号，有装修吗？契税满二了吧？看房方便吗？好的，给客户推推。”

这让他有自己的房源又重新站起来的错觉，每到这时候都会给我致一电：“沧州楼市有啥新消息了，我那片儿有利好？”

可结果还是一样，“不着急，慢慢卖呗。”

在我看来，无法售出的原因是房价还跟着市场小调了一把，来到255了.......买得起的人看不上，看得上的人买不起。

但我也能理解，随着时间的推移，两年的房贷等持有成本，是实实在在的。有钱也不能乱花不是。。。

再后来，中介核实房源信息的声调也减了八度，语速加快了1.5倍。最后一句，“行了，有客户帮你推推吧。”

“咱们沧州是真没有二手房市啊。”朋友在电话里跟我讲。

可不是嘛，经纪人都在忙着推新房，市场更大，有房企支持，效率更高，佣金更可观。

沧州真的没什么二手房市场，没有相对透明可参考的二手房平台，出价跳跃性很强，业主任性的很，最主要的是，佣金也是带谈的。

如此卑微，激情从何而来啊。

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一个新的节点到来让他重启了兜售房产的念头。

我的房子下证了啊，可以正式交易了。你现在房产自媒体搞得厉害，没事儿帮我卖掉它。要钱派别的场儿。房价，你再探探，咱别卖“太亏”就行”

我想出了下证这个有利的交易因素，如我开篇提到的诸多原因，他都看在眼中。再次试水二手房交易市场，并愿意放下身段。是为了更好的机会。

同时，这套房子的钥匙来到了我的手里。

“反正你在沧州的时间比我多的多，你们用吧。车位、设备齐全，房租全免。”

作为好朋友，更不想让他觉得我免费蹭房子，同时，抱着深度观察二手房市场的浓厚兴趣。我是真的用心在帮他卖这套房子。

首先，通过线上线下了解市场行情。

这里要画重点，无论是几个平台还是小区周边二手房门店给我的反馈都是，挂牌房源并不多，且参考价格差不多就是这样，和朋友预期基本一致。

但，虽然下证了，售出率也是低的可怜，因为市区新房可选的太多了。

了解到具体数据，社区内，同产品线、面积段房源挂牌数仅4套。整个社区产证三期仅有不足30套的真实挂牌房源（这与安居客给到的112套有鲜明差价）， 已 百平三房和90-的两居居多，挂牌均价接近1.9w，说真的，还是那四个字，给我惊了。

通过一家品牌二手房门店负责人深入了解，这个小区最近一套类似房源成交单价是1.7w。这，不就是朋友18年给的价格嘛........

通过简单调研，本着朋友“咱别太亏”的原则，保持原有255W的挂牌价。线上线下同步上架房源。

这里要多说一句，沧州真的没有落地好用的二手房平台，打开贝壳的首页看到市中心某楼盘6380的新房报价还在线我就放弃了。58安居客，三番折腾，验证各种信息，上传房本，等等等等繁琐流程和莫名其妙的卡壳后，终于上架了个人房源。。。

等。又一个轮回。

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确实又是一个轮回。

挂牌后的房源，被淹没了。中介经纪人还是会例行密集来电，快速完成询问登记。

“有套x'x'x'x房子卖是吧？咱那是几单元几号，有装修吗？老证？看房方便吗？好的”

基本都会撂下一句“给客户推推”，就再无音信。没有一个经纪人会向我提出这套房子推售搁置的抗素，是房子落伍了？区域利空了？还是房价贵了？

又一次询问登记，仅是重复。这是个难受的现状，但沧州二手房市即是如此，没辙。毕竟，上面提到了，佣金砍半，司空见惯，让经纪人如何积极。业主任性，搞不好要挨骂。。

我只能主动出击了。没有卖不出的房子，只有卖不出的价儿。跟朋友见面沟通降价。

朋友：十七中这个学区概念最近不是挺热的嘛？

现在沧州改善需求正当时啊，我听XX说隔壁XXX期房1.7w卖的也不错啊。

我：是啊，没啥鸟用。购买力问题，有能力的这部分人需求跟你一样，人家也用钱有更好的机会。

朋友：提高佣金，让中介多推推。

我：那你割的过新房？倒是可以试试。

见朋友沉默，我接着说，人家售楼处里都是帅哥美女销售鼎力支持，一套流程拿捏的死死的。你再看咱这，就一我这样儿的。

“行了，听你的，我也不了解沧州现在的行情，240-250万。凑个整试试。不行再向下点也行啊，咱别比别人便宜太多就行，让人说咱沙雕”

他没接着说，然后仔细端详了我一会儿。

卧槽，房子卖不出去，不是因为市场不好，新房冲击。单纯是因为我。。？？朋友的房价预期直降十万。

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总之，价钱下来了一点，并有了佣金刺激。经纪人方面很开心，马上给我提出了各种快速售出房源的方案。独家主推啊，联系业内人来看房等等。

为了得到更多的推荐，我们没有选择独家主推，但承诺了房源一旦售出，仍保证独家主推的佣金。

一时间，朋友的房源不断出现在各中介的社交媒体和个平台优先排名。

挂牌价240-260不等。

曝光增量了，带看也陆续出现。两周内，我在家接待了大概十组客户。但大部分都是进门“嗯嗯”两声就撤了。中介反馈只有一组客户出价，230万。

这比朋友的挂牌预期低了20万，朋友答“让他gun”。

让客户gun了之后，新的情况出现了。隔壁五六期的绯闻团购价进一步锤实，大概1.3w上下。而，触发朋友得最低预期，朋友的房子单价还是超过了1.7W，即使再让gun的客户回来，还是在1.65以上。

果然是又一个轮回。既然，有中介经纪人说，你朋友如果急用钱，圈里人愿意全款收，先不更名，220你问问呢？

我问啥？当然是让我gun....

最终，朋友给了我一个答案。

“没事儿，卖不上合适价儿，咱就不卖了。你们先用， 我那个团购名额到时候不要了就是了 ，差不了几个子儿，不折腾也好。放在那也挺好。”

我去！！！！！！！！！

小结

到这儿，大概是我这次售房体验的全部心路历程了。在其中，确实有了很多新的认识。

首先，不可否认，受到新房刺激，二手房的流通确实窄了。但，一个新的思考是，沧州的二手房市场似乎就从未真正打开一扇良好循环的大门。

某头部品牌经纪公司负责人也透露，沧州市区二手房市场体量并不大，不存在生存空间没了这一说，市场铸成还需时间。这两年反而成交多点儿了。

其次，通过这一轮调研了解到，如文中主体社区为样本，这类小区流通性确实不高，但核心根本也许在挂牌量，分化还在继续展开。这一轮，二手房价调整仍然会到来，目前体现震荡明显或有机会调整的是以下社区。

各板块内趋弱的社区（看真实挂牌数，抛售数和居住体验，居住预期一定是反比）

前期投资客占比较高的次新楼盘（包改名这种 由为 明确，他们必须离场了）

区域内出现明显利空的盘（学区调整了等），在这个敏感的周期，触一发降一千也许轻轻松松。

沧州二手房真的无处安放嘛？我的答案也许不确定了，这仍需分层看。

最后，甄别机会。

目前无论是新房市场还是二手房市场都会流出一些相对劲爆的价格，但很遗憾，我们不得不承认，信息对称和优先级上，对95%的真购房需求者仍然是残酷的分化。

换句话说，无论是新房还是二手房，“捡漏，掉饼”这事儿是真没有。