每天在朋友圈里被刷屏的湖州
是不是感觉似曾相识？
是不是一样的味道？一样的配方？
大家脑中有没有浮现出16年京津冀一体化下
燕郊、廊坊等环京城市的狂欢
那个离苏州太远？
那上半年的汾湖是否还记忆犹新？
湖州、汾湖无非就是环沪版的燕郊、廊坊
湖州到底能不能买？
如果智商税还交得不够那就去买吧
如果我们的大声疾呼还是叫不醒装睡的你
那被中介带去买了湖州的记得问中介要个返佣
因为佣金高达15%-20%
20-30万首付的背后中介5-10万的佣金。
对于汾湖我们早就有论断，参阅前文——你所忽略的这四个字，也许决定了汾湖的最终未来
接下来，我们就一起来解一下湖州能不能买这道应用题！
①
说句政治不太正确的话，一旦涉及到异地买房，特别是环沪投资这一块，苏州人十有八九都是屁颠颠跟在上海人的后面。
上海人买遍环沪其实也挺好理解，长时间限购的政策挤压了极大一部分投资需求，上海人民空有钱有热情，但是无处买房。再看看周边小老弟房价都不高，加上操作成熟的买房手法，购买力一旦杀入，妥妥的降维打击。
在苏州房价还未上涨之前，上海购房者早已经轰炸过了苏州无锡这种最优标的，买向了嘉兴、南通。
苏州人后知后觉去看无锡南通看房的时候，销售最能打消购房者心理疑虑的一句话往往是：
我们这里，上海人买得多！
故事往往是这样的（以嘉兴为例：）
两年后:
②
在2019年苏州整体暴涨之后，使得苏州的投资客，以及由于经济能力限制的购房者，也将眼光投向了外面的世界。
这一次，他们看向了湖州。
为什么是湖州？大多数人之所以看向这里，一是由于朋友圈里中介的热炒和刷屏，另一方面，在整个环沪地区，去掉限售限购条件制约之后，再考虑基本面和利好，也似乎只有湖州了。
而在此之前，上海人早已经扫过湖州了。
整三年之前，2016年9月，正是湖州整体去化乏力库存严重的时候。上海分销开始大举进军湖州楼市，相比较当时上海的房价，说是买白菜也毫不过分。一个月时间内，上海人即买空了南太湖曾一直滞销的楼盘。到了十月份，湖州各大楼盘开始涨价，收紧优惠或上调备案价。仅一个月时间，湖州房价变天了。
湖州当地人也开始自乱阵脚，甚至开始恐慌性购房，长期不温不火的湖州房价，在2017年新年过后，新房均价终于碰触到了9000元大关。
然而至此以后，并没有想象中的快速上涨。从2018年2月新房均价10070元/平，2019年2月新房均价11603元/平来看，即使叠加上上海人及周边的购买力，湖州房价的涨幅仍然乏善可陈。
不同于苏州新房对二手房价格碾压，在很长一段时间里，湖州新房的价格还远低于二手房价格。原因也很简单，作为骑着个小电驴就能逛完市区的湖州，市中心的二手房因为地段、学区等因素，高于郊区新房是很正常的现象。而这个现象背后，反映的恰恰是湖州始终是以本地购买力为主，外来购买力后劲不足。
③
而这一切，伴随着2019年苏州楼市的暴涨，湖州本已经平静的楼市再起波澜。
湖州房价从9000时代进入10000时代，经历了整整两年的盘整。然而从1.1万进入1.2万价格区间，却仅仅只需要两个月。此时新房价格终于雄起，在19年2月份的时候正式超过了二手房，并开始强力拉升，到6月份的时候，差距已经拉大到了1000元/平。
什么情况能造成一手房的快速拉升？在一个并非省会直辖市，也并非是人口和产业的传统流入的地级市，只有分不清湖州城市产业布局，在中介分销的带领下，大多数奔着新盘而来的外来购买力才会造成这种现象。在一个整体盘子不大的楼市里，价格提升现象还会尤其明显。
从6月份至8月份，湖州的新房价格开始稳定在了1.2万元以上。高位价格已经站稳，二手房最佳的出货时机来了。
从最近两个月的二手房成交价格可以看出，二手房价格开始抬头，伴随着下一波上海人的及时出货成交，可以想象，在未来三个月里，二手房价格必然会逐步接近新房价格，价差缩小。
④
湖州值不值得买？目前湖州市本级整体房价在10000元/㎡左右，相对于周边城市，目前还称得上是房价洼地。
湖州市区已经开卖项目楼面价和目前销售均价
自身又有优越的地理优势，沪苏湖高铁通车后，湖州东到上海虹桥站仅需半个小时，现有的高铁站到杭州东站仅二十多分钟。
再加上既没限购，处于上海、杭州1小时经济圈，G50，S12，318国道等贯穿全境，规划的5条地铁1.2号线已在建（不是规划是已动工），亚运会分会场已定在湖州。
从基本面来看，如果并不是出于投资目的的自住，毫无问题。而且种种利好的叠加，长远来看会带来城市整体实力的提升。
但一座地级市的实力再怎么提升，也是有其上限的。指望交通和大规模赛事，大规模的吸引外来人口，也是缺乏底气的。至少在目前，这座城市的最大购买力，还是来自于上海苏州。
从这一点来看，环沪楼市的发展是有隐忧的。
因为正常情况下是，上海发展迅猛，城市框架无限拉大，人口主动选择城市周边的地方生活，房价从而上涨。而不是像2016年325这样，把上海市场强行关闭，购房需求被迫流入环沪楼市，而造成的一波大牛市。
在心理学上讲，主动和被迫是两个极端概念。所以以被迫形态的房价上涨是否有长远的价值，这个值得我们去深思。
而且根据最新发布的，经国务院批准的《上海2018-2035》规划，未来上海人口被限制在2500万人，建筑用地也不再新增。
如果上海不再向外扩张，那么人口外溢量将逐步减少，支撑周边城市房价的人口动力将逐步消失。未来还没发展起来的概念城市将停止利好。
那时候就只剩下了实打实的产业竞争，而不是单纯的高铁一开，沪漂成群结队地前来买房。所以对于环沪投资来说，一定要谨慎投资，在有产业的几个板块买房，而不是听信他人言，脑袋一热，认为环沪地区都是未来。
毕竟上海人买湖州，还有苏州人来接盘，时至今日，苏州人买湖州，谁来接盘？
以上谢谢大家阅读。
欢迎关注微信公众号 无念地产观
声明 文章部分图片来自网络，如涉嫌侵权请及时联系告之，我们将第一时间核实处理。