房子持有成本这笔账，很多人是懵的

前篇《2022：楼市行情分化继续》中，我提到今年是个置换的好时机，得动起来。因为房产的两级分化越来越严重，有的房子就是不涨。

有朋友找我咨询，他很纠结，他觉得自己是自住，不想折腾，但又发现自己房子确实没怎么涨。

我给他算了笔账：

400万总价房子

120万首付，*款贷**280万

装修税费花了20万

那么现金支出部分140万，每年成本，按理财4个点收益算，为5.6万

*款贷**按5.4%房贷利率算，利息每年15万

扣掉每个月4000租金收益

每年持有成本是15.8万

也就是说，如果房子每年升值少于15.8，那你就是亏的

有朋友可能会问，那我房子还完*款贷**或是全款买呢？那你的持有成本，就是400万乘以4个点的理财利息，16万，减掉房租，大概11.2万持有成本。

而且你还要算机会成本，如果你原来是3成首付，那你手里还有280万现金，遇上限价新盘，你就有钱出手。

400万总价，是目前广州近郊小三房的一个总价预算。如果是市中心的房子，持有成本只会更高。

对多数家庭来说，房子是最大的资产开支，所以选筹极其重要。

如果你买的不对，那就认栽，及时置换，亡羊补牢，犹未晚矣。

本文最早发布于2022.3.2