北京买房：如何判断or比较楼盘的升值性？
京楼房长
我是房长 ，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。
本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。
一、星球会员提问： 房长您好，我在国贸附近上班，因为老是加班，希望能住在公司附近。明年准备结婚，估计婚后就打算要小孩，因为我年纪也不小了。
想咨询您，首付500万左右，sfsd，月供可承受3万以内。您建议买西城或海淀的学区房，还是买国贸附近的房子。另或者是买其他地方的房子在国贸租住？您有推荐么？
房长回答：
我觉得你思路还很模糊，不够明确，这样你买房会像无头苍蝇一样，容易入坑，风险很高。我帮你理一理，你有三种选择，取决于你对孩子今后上学升学的期望有多高。我把三种选择结果全部告诉你。
选择1、买西海的牛小，给孩子一个高起点。如果按这种选择，以你的情况，能买到的房源基本都是老破小，居住属性很弱。当然买的不是太老的，户型物业不太差的，保值增值问题不大，毕竟附加着优质教育资源，但问题是如果出了学区政策，那么房价短期内会受到影响，会有一些风险，长期来看还可以。海淀可以看看万柳学区的蜂鸟家园等，海淀可以看德胜和陶白。或者你自己找找中关村一、二、三小以及人大附小、北师大附小划片的小区，有没有觉得你看的上的小区/房源，再找我讨论，因为你预算够的上的，小区/房源属性都不是太好，你有自住的想法，所以这样的小区我一般是不推荐的，除非你纯为了孩子上学或者以租换租。但是对于新婚家庭，我也不建议一下就买个顶级学区房，按你上班的地，总不能让你新婚妻子陪你租房住吧。
选择2、买学区溢价没有那么强的（降低对学校的期望），也能兼顾些自住的，比如西城的广外，例如远见名苑、红莲北里等。虽然价格也比较贵了，买到的也是小房子，但是好歹离国贸还近一些，能自住，学校虽不是顶级，但相对于其他区也算是不错的了。
选择3、学校一般的就可，追求升值和居住品质。那我重点推荐你去看双井，双井是承接国贸溢出的板块，有国贸后花园一说。优势是弥补了国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷因素。在北京也是目前投资的首选区域之一。这个区域内住宅高、中、低档次的小区应有尽有，可以最大化承接国贸的刚需改善群体。从升值表现力上来看，双井可以算是全北京涨幅排名前五的区域。这个板块你适合的有富力城、首城国际、风度柏林、东方雅苑等。
总结来说，你需要对学区的倾向程度有个界定，因为按咱们的预算条件，除非你能接受以租换租。否则学区、自住不可兼得，以上选择也是根据你对学区不同的倾向程度来做的分析，以供参考。
二、星球会员提问： 房长对各区的房市都了如指掌，我最近看了北清云际107平和西红门橡树湾108平，目前剩下的都是顶层和低层，三居总价差不多都在650左右。想问房长，选哪个更有投资属性。
房长回答：
了如指掌过奖了，只不过看的房子比较多，也喜欢研究房子，有些经验罢了。
如何判断楼盘的价值潜力，主要看稀缺性和比较优势两个方面，重点体现在地段、配套、小区房源这三个方面的稀缺性和比较优势。之前在星球中有过分享，你可以搜一下。
1、北清云际和橡树湾都只能算临近潜力地段，北清的地理位置要稍占优势，西面一路之隔就是海淀，但过去还是得费点劲，不过容易让西二旗、后厂村等地的码农们产生一种假象。所以身在昌平的北清，第一印象总让人觉得是在海淀。而海淀近些年来新盘本来出的就少，在庞大的需求面前，只要有新盘出，销量都不会差，你像18年山后出的一堆5w+限竞房不到一年就全部被消灭干净了，融创学府壹号院动辄都得上千万的盘都卖到了销冠，再就是8w+均价还不临铁的海淀幸福里也几乎售罄。相信中海雁得里、幸福里润园也撑不了多久。这就是海淀群众的战斗力，北清和奥森都卖的还可，和他们脱不了干系。所以北清主要是依靠产业人群的外溢，其定位也是码农上车盘，但就目前来看我觉得这个价格还是有些虚高了，因为附近几乎没有什么生活配套，而且待开发空间有限，北清在双高速夹角处，周边除了二拨子新村安置小区之外只有龙城花园和园墅两个小区，东北、北侧、西侧、西南侧夹角均是工业园区、物流公司，还有一个北京动车运用所和车辆段。预留空地只剩北清西侧到到物流园区之间的地块，未来周边环境和配套改善的空间有限，持续提升完善的可能性也不太大。另外就是，建发新地块出炉后，对北清其实是有冲击的，因为在指导价一致的情况下，楼面价比北清低了约1万，北清是顶着指导价卖，建发如果按6万以内来卖，并且以小户型打造为主的话，那价格优势就比较大了；建发绿城两家都是高端盘开发的大拿，品质口碑本来就不错，再加上利润空间还大，那在产品上就比较容易胜过卓越。不过北清的108户型还是可圈可点的，具备一定的竞争优势，主要是稀缺，未来还是有空间的。但这种户型偏改善，要形成可持续的流通性，需要当地的生活环境和配套做支撑，基本面不足所以空间也有限，你要是纯投资那我建议可以关注建发，自住+投资，可以北清，但时间周期会比较长，这种临近潜力地段的房子如果没遇到行情，起码得10年才会有大的浮动空间。
2、北清的尴尬，橡树湾其实也有，都是被高速路分割，西红门这个板块是不错的，14年2月，大大提出优化工业项目时，西红门、西直河是最早开始做产业升级和改造的，荟聚和创业大街都是当时酝酿建造的，14年底荟聚就开业了。经过这些年发展，西红门的文创和金融产业也小有规模，且荟聚、宜家、鸿坤广场繁华商业配套也给它带来了很大的人流量。鸿坤在此耕耘了数十年，将这一带的居住氛围也打造的不错，所以它目前算是北京比较少有的职住平衡区，当然成熟度和望京相比还是有较大差距。西红门其实分为东西两个区域，被京开高速一刀分开，目前这两个区域发展水平非常不平衡。路东发展的相对落后，交通不行，19号线南延时间还不够明确，且站点的具体坐落也未可知，商业、医疗配套也相对匮乏。熙红印和熙悦宸著开盘了一年多，直到去年才卖的火了些，主要是当时6万多定价太高，降到了5.5才卖的动。橡树湾就在京开高速路东，但位置上比熙红印、熙悦宸著还是有优势的，因为这一带属于先规划后建设，学校、生活配套等规划都有明显的影子，整个区域属于一个居住区，未来生活环境打造好后，会迎来一波溢价，但也一定是10年以上的长周期。就目前来看，橡树湾的价格、配套、产品等和当地的二手房相比，并不占绝对优势，目前西红门二手房均价3.1-5.7，高端盘的鸿坤理想城曦望山均价刚顶到6万，而橡树湾几乎哪项都不占优势的情况下，还卖6.2（前段时间从6.6降价到了6.2，说明卖着吃力），价格还是虚高了，像熙红印学习下可能才有竞争力。不过好在是楼面价比较低，不然中铁的这波质量门很可能延续到橡树湾身上。
总结一下，你要主自住，那根据你的通勤、对品质、对户型的喜好、对小区环境、周边配套等的喜好来选择即可。你要很重投资，那这两个盘短期（10年之内）都不适合买，从长期来看，更有价值的是北清，主要是地段优势较大，且产品和同区域、其他区域相比具备竞争优势，但上升空间会比较有限。供参考。
三、星球会员提问： 房长您好，感谢您之前的建议。我也按照您说的重新调整了方案。pass掉了方庄跟华腾园。目前主要看两个板块，一个大红门，一个百子湾。大红门看了一圈，珠江骏景北区能选的只有复式，中区没有好户型且楼都是斜着的，南区太小了，整个珠江骏景没有找到合适房源。目前剩下的选择是
1：京品小区 05年板塔结合 高楼层 人车不分流 小区环境一般 距离三环近点儿 得房率高 单价7.2
2：金胜嘉谊家园 15年板塔结合 人车分流直达地库 体量小 环境可以 距离三环远点儿 一梯一户 单价报到了7.5 对比成交记录感觉太高了 不知道多少合理呢
3：上海建筑 10年板塔结合 人车分流直达地库 环境可以 快四环了 只有这个是三室 其他的都是两室 单价7.5
4：金都杭城东区 09年板楼 人车分流直达地库 环境可以 自采暖 单价8.6
麻烦房长帮忙分析一下，板块也挺难抉择的，一个有规划但是现状惨，一个口碑不好。这些房源也不知道哪个更好一些，另外怎么跟您那边直接一对一呢？
房长回答：
如果从升值的角度来比较，主要是看板块的现状和未来规划发展，而无论是当下还是未来，其实都是比较资源的优势和稀缺度，那这个资源其实就是板块内的产业资源和配套资源以及所能连接的相关资源。百子湾早在王书记在的时候，就被定位为以文化创意产业的发展为主，主要承载来自CBD的文创稀缺资源，经过这么多年的发展其实已经比较成熟了，你从写字楼的密集度上就能看的出来，板块内还坐落着各类影视基地和艺术创意园区。百子湾其实也是北京第一批文创园区的成功典型，所以朝阳分区规划出炉，要把CBD-定福庄（传媒大学）这一带定义为国际传媒产业走廊。但这么多年发展下来，确实也有一些诟病，一是吸引了太多的想通过娱乐圈发家的杂牌军进来；二是商业氛围较浓，降低了一些板块的居住生态。所以这些年来，百子湾的涨势始终没有朝青、双井、甚至四惠强劲些，也就是金都杭城这种个别的品质次新可以追上一追。从规划上来讲，百子湾其实之前已经说过，广渠路北因为地块被河道、铁路和公路分割，加上已经拥有一定的饱和度，所以目前不太好规划了，也就是路南还有一些想象空间，要建个亚洲最大的再生水湿地公园，多少还能改善下当地的居住氛围。
大红门区域定位是首都商务新区而且在南中轴文化产业发展带上，你挑的这三个盘正好在规划的正方形区域内（马家堡东路以东、光彩路以西，南三四环之间），虽然目前还是概念性区域，但丰台领导以及市领导的重视度还是比较高的，毕竟是新区，也想让其分解一些国贸的高端商务资源进驻。去年7月，蔡书记还实地调研过大红门这一带的规划建设，但从规划出来到现在，三年多的时间了，建设方面没见有多大的变化，倒是环境改造方面下了些功夫。棚改推进还可，gan人也不少（小摊小贩确实少了些），去年也关停了北方最大的服装纺织品批发集散地，即大红门服装批发市场。当腾出来地可以折腾了，估计会有比较大的起色。
百子湾和大红门，一个强在现状，一个赢在规划。所以是一个短线和长线的概念，你看一下近几年这两个板块代表盘的走势就知道了，像金都杭城等涨的快，幅度空间跳跃也偏大；大红门像珠江骏景、上海建筑等涨速比较慢，空间幅度偏小，所以5-10年中短期可以百子湾，10年以上还是大红门吧，毕竟大红门一带的价格也还没有起来，从上头的重视度和规划上讲也更有想象力一些。
京品和金胜嘉谊家园这两，都不算大社区，京品就3栋楼。这两个相比还是金胜吧，像楼栋在3栋以内的小社区，虽然现在京品还看不太出来，但时间长了，增值方面可能会放的更缓。金胜虽然规模也小，但相比还好点，而且小区品质稍占优势，金胜虽然当时是二类经适，但实际上是当时人行、证监会、银监会的定向安置房，得拿公房福利房看待，当商品房看待也问题不大。7.5单价还好，能谈下来当然更好，去年比较多都是7.6以上成交的。这个小区主力成交户型其实是150平左右的眼镜户型，高改专属，和当地的同类户型比，相对霸道，90平的也还行，也有流动性。
上海建筑和金胜相比，一个是低改小区，一个是高改小区。上海建筑基本都是80-90平左右的成交为主，100左右也有少量，流动性确实不错，小区也还可以。但未来房价带动方面，一般情况下高改要稍微明显些。一对一你可以点击我头像，有私信窗口，可以留言，一般情况下我可能做不到及时回复，如有紧急问题，可以跟小吴说一下。
你挑的这几个小区其实各有优缺，涨幅表现上也都差不太多，撑起升值的基本面都在，品质也还可。其实根据你居住方面的个人喜好来进行选择就可以了。
四、星球会员提问： 房长您好，我想在近期买房，之前在外地买过房，还贷过款，应该算二套。所以我估摸着我得预算应该在750万以内，因为孩子上学需要借单位的集体户，而单位要求自有房产必须在东城区，这让我很为难，也只能在东城区选了。
具体买房需求：不考虑学区，重点考虑保值及租金，因为不会住，会在孩子学校附近租房子。北京首套上车盘。麻烦房长给推荐几个东城比较合适的小区或楼盘。谢谢
房长回答：
你的资金还是比较充裕的，二套总预算能到850，那你首付也不小了。因为你的特殊情况，结合你的资金配置，我觉得有两种方案。
一、集全部预算在东城买
这应该是你原有的计划和方案，但我觉得不合适。因为东城毕竟是寸土寸金之地，再差的房子价格也会比较高。而且基本都带有学区的溢价，你对学区又不感冒，反倒是对保值和租金有要求，何苦要把所有的钱都放在东城呢？你这种情况相当于去高档餐厅要一碗鱼香肉丝和蛋炒饭，虽然饭菜和其他店是一样的，但是价格却高了许多。所以，第一种方案我是反对的。
二、分散购买
其实按照你的情况，最好的方式是将一部分钱用于在东城买房，另一部分钱买一个增值属性强、流通性好且好出租的房子，才是最佳的方案。这就需要拆解你的首付预算了，你最好告诉清楚。我简单举个例子，将这种方案说的明白点，假如你首付有700万左右，那么可以拆解出来450万以内的全款，用于购买东城区的房子，比如永外华龙美晟的南向小一居或者永定府的小户型你也能凑凑运气。你全款买砍价方面有优势，如果看得准买到满二且低于市价的房子，那就是香饽饽，不仅保值天然还带升值属性。而且华龙美晟呢，租金回报还可以，一居的43平的小房子，租金5000以上。最后你还可以做点dy，再拿出一部分资金用于第二套房子的首付，那这样就更合适了。当然我先不按dy方式给你建议，你剩下250万，可以买套370万以内的房子，那这个预算可以买的稍微远一些，比如亦庄、丰科园、天宫院等地，升值属性强，且租金回报也不低，能买到的面积也会更大，想好一点的地段，那么可以看看丰台。建议你通读一下星球会员资料《二手房淘笋技巧》、《最具价值潜力的投资板块》