近来，有不少听友在群里呼吁《房探零零七》节目组多讲讲体育新城，因为早些年没怎么拿这地方当回事儿，也就是听听演唱会看看球，等到真要考虑在此置业的时候，发现房价就像坐火箭一般“噌”地蹿上去了。
6月22日体育新城还有新地块摘牌，已经有品牌开发商表示要“死磕”到底，届时体育新城板块会再度成为焦点。所以，我们觉得与其“蹭热度”，倒不如请上节目客座嘉宾、大连新峰房地产顾问有限公司高级分析师李云龙，给大家提前梳理一下知识点。
一、 体育新城的范围如何划分，从什么时候开始崛起？
我们所说的体育新城，是围绕着大连体育中心而建立的，整个区域的规划面积约有74平方公里。通俗点儿划分，东到大连北站和高速口，西到由家村，北到海岸线，南到华北路，这一片都是体育新城的范畴。
大连体育中心于2009年5月开工建设，2013年9月全部修建完备并投入使用，承办了第十二届全运会，运动场馆都是世界一流的标准。在此之前，这一片区多是一些仓库、厂房、物流链、驾校等用地，经过一段时间的土地平整和规划建设，便有了大家现在所看到的体育新城。当然，体育新城如今在建设之中，它的区域价值也在逐渐释放。
二、有人说，体育新城为全运会而生，因房地产而兴。不妨盘点下这片区域的土地出让情况。
体育新城片区最早的土地拍卖应该是在2003年，开发了盛宝家园项目，当时的楼面价是749元/㎡，总价3754万元。2003-2005年间，成交了近4宗土地，基本都分布于南关岭生活圈一带，毕竟2005年以前还没有体育新城这个概念，楼面价徘徊在600-1100元/㎡，像祥和花园、南岭花园等项目都是在那时候开发的。祥和花园算是当时最大的一宗土地了，建面在18万㎡左右，现在祥和花园的二手房价格在11000-13000元/㎡左右。
数据来源：大连新峰地产
到了2013年，体育新城才有了真正的土地供应。
从理论上来说，最早供应的土地是保利的一个民生项目，但由于无法销售，我们这里就不多说了。
2013年10月10日，体育新城第一宗土地放出公告，原定挂牌日期为2013年的11月12日，后来更改了挂牌时间，直到2014年2月27日才最终成交，成交楼面价3000元/㎡。这个项目就是现在已经交付的中航华府，销售初期均价8200元/㎡，最便宜的时候要低于8000元/㎡，后来价格一路上涨。
同一年还成交了三宗土地，均被新东昌摘得，也就是我们现在的中华城项目，总价近22亿元，土地总建面约71万㎡，楼面价3116元/㎡。中华城现在正处于销售旺期，每逢加推都有客户来选房。
到了2016年底，招商摘得2宗土地，2017年初万科也进入了体育新城。目前，万科新都会项目仅剩几套公寓产品，招商海德公园不断加推，成交情况不错。
2017年10月16日，中海以当时最高的成交总价，摘得了体育新城四期D、E地块，这一次的土地成交直接将板块推向焦点。
三、 体育新城板块商品住宅成交情况如何，从供应面积、成交面积和成交均价等方面做以分析。
2014年的销量很少，在这里就不作统计了。从2015年开始，我们以月度为单位，对这三方面进行分析。
数据来源：大连新峰地产
从图上我们可以看出来，前半程的体育新城是很低迷的，销售均价很平稳，尤其是在初期阶段。当时中航华府和中华城开盘的时候，很多人都不认可这个区域，所以成交量在一开始的时候不尽人意。
但是到了2015年后半段，成交有了起色，供应量也开始加大。2015年下半年的成交均价基本在8300元/㎡左右。
2016年4月之后，价格开始逐渐上涨，入市量也增多。到2016年底，价格增长至9500元/㎡左右，买房的客户也越来越多。那时，人们对于土拍没什么概念，而且土地成交没有溢价，没有太多可以拿出来说的爆点。当时项目宣传多以华南北部新居住区为主题，现在则完全不同。
到了2017年，品牌开发商大举进入，万科、招商两大巨头均端上了拿手好菜，一面是迎接城市新贵的都会系产品，另一面是崇尚生活的皇家公园居住感。有的时候，我们从项目名字上就可以看出值不值得我们出手买房。
2017年底，体育新城板块价格上涨到了12800元/㎡左右，如今区域的均价是14800元/㎡。还有一点需要注意的是，可售货源不多了，目前板块内已取得预售许可证的可售货量仅1.74万㎡，以现在的去化速度来看，可能不到2个月就卖光了。
四、 体育新城哪些产品最受欢迎？主力客群是哪类人？
一说到体育新城，很多人的第一印象就是刚需区域，住宅面积都不大。
没错，一开始体育新城就是这样的。早前拿地的中航华府项目，主力产品都在120㎡以下，更多的是集中在70㎡和90㎡左右。但是大家只看到了现象，却没有看到原因。当年这宗土地成交时，政府要求住宅中小户型比例为60%以上，所以我们看到很多产品针对的是刚需客群。同时受限制的还有中华城项目，要求住宅中小户型比例为35%以上，与前者相比下降了一些。
如今，体育新城在售项目面积段明显有所放宽，目前板块内比较受欢迎的高层产品在90-100㎡之间，小高层在90-100㎡以及110-120㎡之间，洋房则在110-150㎡之间，跨度较大。
我们通过市场调研发现，体育新城板块的主力客群年龄并不大，多集中于25-35岁之间，这一部分客户的家庭结构多以小两口或新晋三口之家为主。甘井子区的地缘客户占较大比例，但从全市各区了解的信息来看，限购之后中西沙高四区的客户也对体育新城板块表示看好。
目前，客户收入水平适中，有稳定的还款能力，消费观念比较超前，对板块未来看好，不急于要求板块内有大型配套。客户关注的点，多集中于开发商品牌、户型功能、赠送、得房率、物业服务、未来升值空间和区域配套的跟进。另外，还有一部分客户对学校的资源比较关注，毕竟目前板块内还没有学校。
五、 接下来，体育新城有哪些方面需要我们给予关注？
我们说，体育新城是大连主城区一个特别年轻的板块，要关注的方面其实还蛮多的。中华城、招商海德公园均有未开发的土地，都值得购房者为此买单。另外体育新城最新的项目中海万锦公馆也快开盘了，销售主力会是80-120㎡的洋房和高层，还有80-150㎡的城市别墅。92㎡的花园洋房特别适合作为婚房，无论户型、价位还是品牌都挑不出毛病，感兴趣的朋友可以去了解一下。
除了房子，我们也要关注土地、配套和交通。6月下旬供应的土地从条件上来看，比较苛刻，尽管建筑面积约43.85万㎡，但要有15%的租赁配建，并且要有商业配套。可以看出，把区域做好并不单单是盖房子，而是要建“城”。都说万达要在体育新城附近拿地，小道消息准不准，咱们走着瞧，现在万达的足球回归了，房子能不能也跟着回归，不妨拭目以待。预计地铁二号线二期会在2019年试运行，未来北侧还会有一条新山东路，这些都是区域的增值点。
如果你错过了当年的高新园区，不妨试试现在的体育新城。之前也有很多朋友问节目组在哪买房子合适，手里的钱也不算太宽裕，就想用一套房子做投资。我们的答案是，如果你想稳稳地慢投资，那就选择体育新城，将来新机场商务区崛起，交通路网完善，地铁贯通，产业集群完备，这里就将变成真正的“新城”。