时代决定需求，需求决定业态。随着时代的更替，消费者消费需求发生改变，而对于商业地产来说如何抓住消费者是重点，要想抓住消费者需要自上而下的定位，以此来满足新时代消费者的消费需求。
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业态定位以消费者需求为基础
商业地产业态定位一定要以消费者需求为基础，随着时代的更替，消费者消费需求不断变化，而面对消费需求的改变，商业地产要做的是实时洞察消费者消费需求，以消费者需求为基础，进行合理的业态定位，才能留得住消费者。
在过去几年里，商业地产随着消费需求的变化，不断诞生新的业态，比如书店不在是书店，而是“咖啡+餐饮+礼品+书店”的书店综合体，电影院也不在是电影院，而是集合“电影文化展示+老电影回放+电影咖啡书吧+电影沙龙”为一体的电影文化综合店，在消费者消费需求的促进下，这些新型业态如雨后春笋不断出现在我们面前。
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商业地产需要自上而下的定位
需求决定业态，商业地产如何抓住新时代消费者？
自上而下定位的前提是做好商业地产整体定位
为适应新时代消费者消费需求的变化，商业地产的整体定位也在不断发生改变，有的以围绕“家庭生活”为核心定位、有的以围绕“艺术文化”为核心定位，还有的以围绕“休闲娱乐”为核心定位。对于商业地产来说，要想确定业态定位，首先要确定整体定位，依据市场调研数据，确定项目周边消费者的核心消费需求，以核心消费需求为基础，从而进行整体定位，比如周边消费者以家庭消费为主，则在业态定位上需侧重家庭生活类业态，以年轻消费者为主，则在业态定位上需侧重休闲娱乐、艺术文化类业态.......
商业地产如何做好自上而下的定位？
1屋顶商业业态定位。
近年来，以往不受关注的屋顶商业受到各大购物中心的重视，屋顶商业成为市场新的聚焦点。对于屋顶商业业态定位，需结合项目整体定位，来选择合适的业态组合，比如上海环球港依据整体定位，对于屋顶业态定位围绕“屋顶餐厅、室外剧场、露天表演、户外酒吧、萌宠互动”等业态功能展开，打造集餐饮美食、休闲娱乐为一体的屋顶商业，香港k11利用屋顶空间打造了Nature Discovery Park自然公园，同时也符合K11的整体设计理念。
25~6层楼层业态定位。
对于商业地产来说，一般楼层数大都是5-6层左右，即使是市级商圈的大型购物中心，也鲜少有超过7层的。而对于这些楼层的业态定位，大多数购物中心以餐饮美食、休闲娱乐、儿童育乐等类业态为主，因为高层楼层消费者访问率不及低层楼层，因此需求能够吸引人流的业态来提升消费者的到达率，所以大多数购物中心会把此类业态放在高层。
33~4层楼层业态定位。
3~4层在商业地产中位于适中的位置，因此大多数购物中心在3~4层会选择以家用电器、体育运动、精品集合店、家居、小吃类业态为主，以多元化的业态组合带动项目的整体发展。
41~2层楼层业态定位。
1~2层楼层处于购物中心低层位置，相比于其他楼层人流量较大，通常购物中心在二楼会选择以服装百货、时尚饰品等日常必需品为主要业态；而对于一楼，是整体商场人流量最大的场所，一般多为黄金首饰、化妆品、奢侈品牌等业态为主，对于这些业态来说，庞大的人流量有利于商品的销售。
5B1~B2层楼层业态定位。
近年来，随着室内主题街区的火爆，各大购物中心开始打造室内主题街区，而B1~B2层成为了最佳楼层，不少购物中心利用B1~B2层打造室内主题街区，比如北京王府井百货利用B1、B2层打造和平药局主题街区，上海世纪汇利用B2层打造1192弄主题街区等等，除此之外，仍有大部分购物中心在B1层会选择引入大型商超做为核心业态。
总的来说，购物中心应当合理规划每一层楼的业态组合，使得楼层与楼层之间要能够达成关联，且每个楼层都应该有个焦点，能够吸引消费者前往，避免出现某个楼层冷清的场面。
结语： 需求决定业态，商业地产要想抓住新时代消费者，需要自上而下的定位。
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