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自从通州区被宣布为副中心以后，各种利好不断，通州房价也掀起了波澜。受到了政府的高度重视，为了缩短北京市区与通州副中心的距离，在交通上，更是多条快速路和轨道交通双双扶持。
通州目前两大亮点，一是运河核心商务区的建设，那么另外就是国际级别的环球影城工程。
所以，这两大板块是通州房价目前最受关注的板块。
运河核心区，新房价格普遍在7-10万之间，并且以改善型的大户型居多，比如中国阙，比如万国城MOMA。。。动辄总价千万起步，不仅上车门槛儿高，显然已经提前透支了未来的价格。所以，这个区域票子刚需这里不推荐，票子丰富的请自行略过。
环球影城，位于通州区南部的梨园镇，从其周边位置来看，北边紧邻的是发展多年的八通线地铁梨园板块，周边次新盘众多，商场、学校配套齐全，人口居住量较大。
为何说环球影城板块是国际高光板块？
下面，我们科普一下。
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北京通州的这个环球影城，是由美国环球影业电影公司和首旅集团共同出资打造的。
该主题公园占地120公顷，总投资超过200亿元。是目前世界第五个，亚洲第三个的环球影城，整体建成后会成为世界最大的环球影城主题公园。
在北京之前的四家环球影城分别是：美国加州洛杉矶、美国佛罗里达奥兰多、日本大阪、新加坡圣淘沙。是不是听起来就很高大上？
没错，环球影城本来就是世界级别的。
北京环球影城是类似于上海迪士尼乐园的大型目的地公园，但是占地面积比迪士尼要更大。年客流量预计在千万级以上，届时会吸引全国甚至亚太地区的客流。外地游客的到来必然会带动酒店、旅馆、餐饮的发展。主题公园的收入只有少部分来自门票，多数会来自主题商品销售、餐饮和其他经营收入。
一句话，北京环球影城未来定会对通州甚至大北京的GDP增长贡献出不小的力量。
说了这么多，这么万众瞩目的北京环球影城到底何时开业呢？据悉，试营业时间是2021年的春季，具体正式开园时间待定。
为了实现环球影城开园后巨大客流的输送量和承载量，周边的交通也在奋力优化中，地铁八通线南延两站+地铁7号线东延是通州区重点在建工程。
地铁7号线东延部分和八通线南延部门，预计今年底正式通车。
地铁一响，黄金万两。
地铁效应对周边楼盘的普及效果这是可期的，下面我们就来重点看看具体楼盘情况。
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其实从上面那张地铁图就能看得出，环球影城最能辐射到的是以南以北的区域。不过目前南边是大片的公园、农用地、村落平房，所以对于楼市的影响几乎为零。
所以，环球影城以北及7号地铁线环绕的这个区域，是环球影城的最佳辐射区。
米北实地走访了这个区域，一起来看看到底有哪些楼盘分布在这里。这些楼盘能否借助环球影城的崛起而房价再次起飞？
在百度地图上，我们做了一下标注。以一条万盛南街作为中轴路，向北辐射到日新路、九棵树中路、云景东路、荟萃南路、颐瑞中三街、颐瑞中二路、中一路。
周边楼盘，按照7号线东延地铁站依次来盘点。
【万盛南街西口】出站即是梨园田园公园、上海*草烟**集团北京卷烟厂、通州消防支队，还有就是大片待建土地。
可以看到的楼盘只有两个，一个是万盛南街路北的【北控水务】的新盘，目前尚未入住，据说是*防队消**的小产权房。另外一个就是路南边的【曹园逸家】，这也是乡产房小区。
注：北控水务的某待入住小产权新盘
注：曹园逸家已入住的乡产房小区
所以，目前看来万盛南街西口这两个小区对周边的价格即使地铁开通似乎也无法起飞，毕竟小产权是不可以上市交易的。也只能增加通勤市区带来的租赁需求，租赁价格或许会有所上涨。
另外，周边还有大量待建地块和在建回迁房地块。
注：通州区文化旅游区将军坟村民安置楼待建区域
注：曹园逸家附近在建工程
上面介绍的这个区域看起来人烟稀少，但是过了九棵树中路以东就是另外一番景象。这里居住氛围浓厚，小区一个挨着一个，并且梨园镇政府也在这里。
这就是7号线的“云景东路”地铁站周边。
这里很大一片区域都被称为【群芳园】，仔细看下来从群芳园一直数到群芳四园，每个园都是一个独立的小区，看起来相对新一些的小区有群芳四园一、二期（桃花岛、绣江南）和K2海棠湾。
注：桃花岛小区
该小区是2007年入住的社区，共计20余栋楼，全部是4-6层的板楼，一梯两户，户型南北通透，1-5居户型均有，小区的绿化率很高，居住氛围浓厚。缺点就是没有电梯，而且人车不分流。本小区多以刚需自住为主，社区较安静。安居客数据显示，该小区6月二手房成交价格在52125元/平米。
注：海棠湾小区
注：海棠湾小区环境
【K2海棠湾】紧邻【桃花岛小区】，共有16栋楼，总户数3300，有4层7层的花园洋房和27层的高板楼及3栋塔楼。建造年代是2008年，也有10年的时间，不过社区整体看来是周边最保值和抗跌的楼盘。
主要原因还是因为人车分流、社区环境较好，小区楼座围绕着中心5000平米的人工湖布局；目前，安居客数据显示6月份二手房成交价在58854元/平米，比梨园地区平均成交价高出近9000元/平米，算是周边地区的二手房明星楼盘。
海棠湾出大门正南对面是【群芳二园】，建造年代在2000年初，小区不大，共计8栋楼，同样是6层板楼无电梯。不过该小区活跃度不高，所以二手房成交价格处于区域内低价，目前在44000元/平米左右。
注：群芳二园
虽然地铁只相隔了一站地，社区档次却不止提高了一个级别。究其原因，更多因为这个区域内的优势相对明显，附近有育才学校通州分校、梨园中心小学、梨园学校。当然我们都知道通州教育整体水平一般，但是相比之下距离的便利就成为了更大的优势。
注：北京育才学校通州分校
注：九年制梨园学校在建设的新操场和南侧校门
另外，云景东路以北有蓝岛大厦和贵友大厦，可以说是周边商业配套最优质的区域了。
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【小马庄地铁站】地铁可以惠及到的小区有三个：瑞都公园世家南区和北区+颐瑞东里+DBC加州小镇。
【瑞都公园世家】
注：瑞都北区
注：瑞都底商
该小区建造年代2006年左右，小区以塔楼为主结合低层板楼，塔楼多为两梯四户，主力户型1-3居。因其出小区即是育才学校通州分校，所以底商多为各种教育培训类相关业态。
目前该小区二手房房成交价在58000元/平米左右。因北区临近育才学校所以价格略比南区高出一千元的价差。不过日后地铁开通后，南区距离更近，应该会有后起之势的表现。
瑞都二手房成交价与之前提到的海棠湾基本持平，这里更推荐K2的海棠湾，因为从社区环境到人车分流的品质都略胜一筹。
再来说下【DBC加州小镇】，颐瑞东里有大量回迁房，加州小镇位于颐瑞东里以北，是2010年前后建造社区。社区规模大，分区建造B区24栋楼，C区20栋楼。
该小区为6层及十几层小高层板楼，一梯两户，南北通透户型为主，1-3居的主力户型。最大的特点在于是自采暖，正常居住费用较比集中供热要贵一些。目前该小区的二手房成交价格在52000元/平米左右。
环球影城双地铁开通后，对这一站的商品房价格会有一定拉升的作用，相信成交活跃度也会提高不少。
最后要讲的是【高楼金地站】，辐射到的楼盘有：高楼金地+高丽园+新城乐居。
【高楼金第】是小产权房，【高丽园】也是回迁房，这里就不多加评论了，大家也都清楚。
注：高楼金第小产权房
注：新城乐居回迁房
【新城乐居】是回迁安置房，属于二类经济适用房。目前看来有租赁属性，受环球影城和地铁的双利好，租赁价格有望上涨。但是市场流通性较弱，毕竟要等产证5年以后才可上市交易，加之回迁房与商品房的品质上还是有很大差距，所以短期内影响不了整个区域的房价水平。
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环球影城作为国际性的项目，落户通州梨园板块，对于区域内的影响是值得傲娇的。
双地铁的利好，环球影城落地，板块内势必迎来国际高光时刻。
不过一路盘点下来，发现周边楼盘情况并未如我们所料，区域内多为回迁房、小产权房，这些房产都不具备流通性。少有的一些10年左右的商品房小区，房屋品质略有逊色。
即便诸多利好影响，房价会有所上涨，但是空间一定是有限的。
毕竟，如今房子最可靠的升值保值标准是房子的品质。
来源：米宅北京