#大有学问#
摘要：
在写字楼回归“买方市场”的背景下，优质企业客户对写字楼的楼宇品质和综合运营能力提出了更高的需求。从入驻企业客户的需求反馈、楼宇经营收益的提升目标、开发商品牌价值建立等角度出发，都需要我们对写字楼的运营体系进行革新，以“大运营的思维”进行写字楼的管理提升。
关键词：写字楼；商办运营
近20年北京的商办市场经历了“热钱投资”“商改住”“商办调控回归”三个发展阶段，2017年北京出台的“326商办新政”从产品面积限制、购买资格和信贷等方面围堵了“商改住”的可能，挤出传统“小商办”产品热钱投资需求， 迫使北京商办市场结构转变为大宗企业自用需求为主流的格局 。
在调控政策的重拳打击下，以北京为代表的一线城市商办市场格局重塑， 逐渐向“买方市场”转变 。供应端的变化主要在于开发商所持的商办类物业已不再具备做小面积投资产品进行销售的条件，只能选择大宗售卖或长期持有运营的经营模式。需求端的变化主要在于以金融、互联网、TMT为代表的 优质大宗企业租户或买家对楼宇品质和办公环境“用脚投票”，对写字楼项目的综合运营管理能力提出了更高的需求 。
一、写字楼运营的发展趋势（解读何为“大运营思维”）
第一发展阶段：物管模式——相对局限于传统的招商租赁业务、换租续租业务及常规物业管理服务等范畴，这一阶段的楼宇品质和服务水平主要受限于在管物业公司的服务水平，业主方（开发商）所能发挥的作用有限。
1.0 物管模式
第二发展阶段：商管模式——一类是综合体类项目，通过增加零售百货/购物中心的招商，为同项目的写字楼业态提供更多的配套服务资源；一类是纯办公类项目，通过为入住企业提供基础的商务和生活配套业态（一般常引入的有员工食堂、健身房、咖啡厅、洗衣店等），一般目的在于解决项目所在区域配套不足的问题。
2.0 商管模式
第三发展阶段：“大运营模式”—— 写字楼的大运营模式与当前新的顶级办公理念标准“6E标准”是相契合的 。6E写字楼理念包含的要素主要有“绿色生态办公”“重要的商务区”“出众的客户”“有品位的建筑”“超一流的硬件设施与服务”“纯商务”等， 能够达到6E标准水平的顶级商务楼宇，其运营方式不再局限于基本的楼宇物管和一些基础商务配套服务的引进，还包括从硬件方面重视楼宇办公生态的整体运营（如绿色办公、智能化等），从软件方面重视“第三延伸业态”（不同于传统商业零售的第三业态，如艺术业态）的引入和内容平台运营（如企业俱乐部/商务社交平台、企业孵化服务平台等） 。
3.0 大运营模式
二、写字楼“大运营”的主流前沿做法（国内国外成功的项目案例经验）
1、绿色建筑：将楼宇的运营延展至项目产品设计阶段，写字楼产品打造更重视“绿色”和“科技”的理念，“绿色认证”成为标配，绿色写字楼对实力大企业的吸引力更高。
代表案例北京侨福芳草地，中国内地第一个获得美国LEED“铂金级”认证的综合性商业建筑（能源使用量仅为同等规模建筑的50%、平均用水量比LEED体系同等建筑标准少48%、建筑废料的回收率达81%、ETFE膜材料(与国家游泳中心所使用的材料相同)组成独特的节能环保罩、室内空气质量达到MERV标准的第11级等）。
2、智慧楼宇：随着5G、人工智能等科技的发展成熟，万物互联，写字楼走进“智慧化变革”时代，写字楼产品未来发展的方向，必是运用更多的“智能化黑科技”。
代表案例荷兰前沿大厦（The Edge），号称全世界最“智能”的办公项目（大厦对革新智能技术的应用更获得了98.36的高分评价、虚拟办公室hot desking、智能停车、使用者偏好记忆、人工智能安保等）。
3、“第三延伸业态”引入：未来“延伸业态”叠加将越发普遍，如引入艺术馆配套、高端精品酒店配套、公共活动空间配套等。
代表案例日本六本木新城（空中花园、森艺术中心、露天剧场等业态叠加）；
代表案例北京启皓中心（宝格丽酒店、河畔剧场、安藤忠雄美术馆、中信书店等业态叠加）。
4、内容平台运营：楼宇内企业交流及互换资源的公共社群平台。
代表案例北京华夏幸福创新中心（企业家俱乐部、人工智能产业孵化平台等），为楼宇内企业提供商务社交主题活动、财务法务咨询服务等软性内容的叠加服务。
三、可借鉴的改进办法
从 配套提升和内容提升 两大方面进行探索尝试。
配套提升方面：在“纯商务”品质保证的前提下，增加以高品质餐饮和企业办公消费为主的消费配套升级，例如大师咖啡、茶舍、健康轻食品牌、艺术书店、文创商店等。
内容提升方面：引入与艺术、生活、商务社交相关的主题展览、高端沙龙、发布联系活动等楼宇内容运营，会员制的经营方式，为楼宇内的企业客户提供商务社交和业务交流的契机。
四、建立“大运营”的标准化体系
本体系主要总结概括目前市场顶级写字楼项目在运营管理方面应达到的“标准水平”，在实际的运用中可以根据写字楼项目的市场定位进行配置标准的筛选 。
“大运营标准化体系”主要涵盖四个层面的配置体系，硬件配套+软性内容共同去做，以实现办公楼宇的亮点提升——
1、产品硬件层面：
2、物业管理层面：
3、楼宇配套层面：
4、内容服务层面：
