近期的楼市节奏，真的很“动次动次”。
近一周，各种征收，频频收割朋友圈；纯新盘的规划，也频频亮相。
此前一直被视为宿迁房价洼地的经开区，也千呼万唤始出来，“晒”出了两个大盘的规划—— 九州府花园、卓越华耀时代（备案名：卓越雅苑）。
其中，碧桂园·九州府项目规划37栋楼，共2783套房，容积率2.5。
卓越华耀时代（备案名：卓越雅苑）规划建设39栋楼，容积率2.0，共规划2349套房。
详见：九州府花园及东北侧幼儿园方案公示、卓樾雅苑方案及幼儿园修建性详细规划公示
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高人拿高地
不知道这两块地的土拍，大家关注了吗？
去年5月，宿迁大通置业有限公司（恒力集团），竞拍168笔，352.6万元/亩（5290元/㎡）拿下皇家景园东边地块，拿地单价不高，但溢价率高达171%。
去年12月，宿迁熙湖房地产开发有限公司（碧桂园），起拍价约700万元/亩（10500元/㎡），在291轮竞价后直达约1088万元/亩（16320元/㎡），楼面价6528元/㎡。
溢价55.4%，碧桂园拿下了这块高价地块，总价达到22.848亿元。
5月、12月，我们眼看溢价率占据了高位。注意，我们的视线真需要给溢价率一个C位。
△注：仅统计城镇住宅用地的溢价率
为什么呢？因为高溢价率，对于我们普通买房人来说，也是一个参考指标。
先说下溢价率，溢价率简单地说，就是土地成交价格超出起始价那部分所占的百分比。
这个数据背后，是房企对楼市未来的信心，溢价率越高，代表房企对未来楼市越看好。
大白话说一下，就是高溢价率说明开发商对这块地很看好。
SO,那溢价率和房价什么关系呢？高溢价率，可能意味着房价增速的加快。
宿迁大通置业有限公司（恒力集团）高达171%的溢价率、九州府6528元/㎡的楼面地价，它们的房价看来也得高看一下了。
到底是房价拉高地价，还是地价推高房价，就是像先有鸡还是先有蛋的问题，它存在，即现实，刨根问，没意义。
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眼看它房价起
2018年的时候，我去过经开区逸品尚居的开盘现场，那时逸品尚居 楼盘均价是4600元/㎡，最低4117元/㎡，优惠后更低，才3949元/㎡。
2020年，逸品尚居的备案价已滋溜一下，快进到“7”字头。
现在，逸品尚居二手房挂牌价，已踮起脚尖，够着“8”字头。
以小见大，我们来看经济开发区整个区域房价情况。
经开区新房均价，已和“9”字龙头，成功碰面。
二手房挂牌均价，也有点醉人，也和“9”字头配上了杯。
目前在售新盘，产品也日益丰富，也有价格破万的盘。
再看经开区的住宅备案：
据诸葛找房数据统计，3月15日—3月21日，新房宿城区、宿城新区、经济开发区、湖滨新区、洋河新区住宅备案共计备案461套。
其中 经济开发区住宅备案188套 、宿城新区住宅备案96套、宿城区住宅备案69套、湖滨新区住宅备案29套……（宿豫区、苏宿园区，暂无数据）
从这个新房备案量的饼状图上来看，经济开发区很对买房人的胃口。
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高看经开区
那么，这个是不是在画大饼呢？经开区到底值不值得高看？
我们来看下，今年，各区纯新盘共18个，经开区的纯新盘共2个。
可以看出，经开区纯新盘已经向主城区、宿豫区进击了。 这一波平分“房”色的决心很明显。
我们来看看这两个新盘的规划，教育到位了，都配套了幼儿园。
△九州府花园幼儿园效果图
△卓樾雅苑幼儿园效果图
目前经开区官方释放的配套有：智能小家电产业园、国家白酒检测中心（食品农产品检测中心）、宿迁市工业技术研究院、中国电器科学研究院江苏分院、西交大宿迁科技园、综合报税区。
此次公示的九州府花园，是碧桂园在宿迁布下的又一子。要知道， 在2020年宿迁市住宅销售套数排行榜中，前两名都被碧桂园收入囊中。
九州，是古代中国的代称。碧桂园“侵略”经开区城池的决心，从名字上就昭然若揭。以碧桂园、绿地、新城等为代表的头部房企，能否对经开区（含高铁商务区）起牵头作用？
不可否认，这些对经开区的城市形象和区域价值，会有一个提升。
当然， 硬币有两面，我们在享受其发展的同时，是不是就得承受它持续走高的房价？
问题来了：经开区价格的洼地会不会被填满？也迎来房价的“万元时代”？留言板上见。
作者：小房人，宿迁房产网撰稿人，关注并私信我回复数字“111”，送你楼市最新资讯，房贷利率、最新房价......