按揭*款贷**的定义：

购房者以所购房产作为抵押担保向银行申请*款贷**，由银行*款贷**给购房者支付卖房者房款的一种*款贷**方式。银行*款贷**发放后，购房者需要按照借款合同中规定的还款方式和还款期限分期向银行还本付息，直至*款贷**结清。

我们常说的按揭，是具有房地产抵押以及分期还款两层含义。

按揭*款贷**的方式：

公积金还是商业*款贷**？

• 个人住房公积金*款贷**

主要针对参加缴纳了住房公积金的居民。借款时，采用公积金*款贷**，利率比较低，具有政策补贴性质。按照当前公积金*款贷**利率为3.25%，对于购房者来说，是*款贷**利率非常低的一种方式，也是购房者的首选。而且住房公积金在办理*款贷**时，手续和收费都是减半的。

缺点：仅限购买了住房公积金的单位员工使用，限制条件较多，*款贷**金额受缴费基数和缴费年限等条件限制，办理过程繁琐，限制条件较多。而且，现有银行能办理公积金*款贷**的，主要是国有银行以及资产实力较为雄厚的大型银行。

• 个人住房商业*款贷**

商业银行*款贷**

借款人向售房者缴存一定的首付比例（当前首套房首付比例也以达到30%），作为首付款，以购买的房产向银行作为抵押担保，并提供足够担保能力的单位或个人作为担保人，向银行申请的按揭*款贷**。

当前商业*款贷**中期*款贷**基准利率为4.75%（5年≥*款贷**期限＞1年），长期*款贷**基准利率4.9%（*款贷**期限＞5年）。当然，由于房贷政策收紧，各家银行对商业*款贷**的利率都执行上浮了，商贷利率视各家银行的商贷政策以及*款贷**人条件决定实际执行利率上浮多少。（比如利率上浮10%，执行利率为4.9%*1.1=5.39%）

缺点：*款贷**利率较公积金*款贷**利率多出近2个百分点，而且收政策和银行资金调控影响较大。

• 个人住房组合*款贷**

公积金*款贷**有最高限额，有些地方可能一个人住房公积金*款贷**最高20万-40万，如果需要*款贷**金额超过公积金限额，不足部分就需要向银行申请个人住房商业性*款贷**。这两种*款贷**方式一起办理，就称为组合*款贷**。

该种*款贷**方式一般是同一家银行的按揭*款贷**中心统一办理。相较于商业*款贷**，*款贷**利率适中，*款贷**金额较大，被很多已缴存公积金却没法完全使用公积金进行*款贷**的购房人所使用。

缺点：办理过程中，需要同时使用两种按揭*款贷**方式，手续复杂，办理周期较长。

按揭*款贷**的还款方式

• 等额本金还款

该种还款方式，前期还款额较高，还款压力大，但是逐月递减。借款人每个月要偿还固定的*款贷**本金+利息。其中利息是按照剩余本金计算的，而剩余本金会逐月递减，所以利息会越来越少，还款金额也会越来越少。

计算公式：

等额本金

这种还款方式，由于总的还款金额较小，被很*款贷**人所接受，但是由于对于月收入比较稳定，还款能力稍弱点借款人而言，并不适合。而且银行也会综合评估你的还款能力是否适合等额本金还款。

优点：相比较等额本息还款，在相同利率，同样借款期限和*款贷**金额的条件下，总还款利息少

缺点：前期还款压力较大。但随着时间流逝，还贷压力会逐渐减少。如果还款人具备一定的经济实力，也想节省利息，可优先选择等额本金的还款方式。

• 等额本息还款

该种还款方式，每月还款金额会保持不变。借款人每个月要偿还本还息。由于每个月的还款金额一样，便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，还方便还款。

计算公式：

优点：便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，方便还款。适合工薪族、收入稳定的普通家庭，房贷既能够承担，又能保证不影响到生活。

缺点：相较于等额本金还款，在相同*款贷**利率和同等借款金额和期限的情况下，总的还款利息较多。

什么样的房子具备按揭条件

• 新房：由开发商开发，开发商需要取得五证二书，开发商与银行已经建立合作，楼盘已被该银行准入，并且在该银行已经开立资金监管账户。

• 二手房：卖房者已取得房屋的不动产证（房产证、土地证等齐全也可，只不过牵扯到证件合一之后才能再交易），并且按揭*款贷**结清了，房屋才可以上市交易，也就具备了买房人可以以该房产申请按揭*款贷**的条件。二手房不限制买房人申请按揭*款贷**的银行，前提是该银行开展二手房按揭，且认可你购买房产的价值以及首付比例。

哪一类的房子可以办理按揭*款贷**

• 普通商品房（受政策影响较大，最长可以办理30年，首付比例至少30%，可以用公积金，可以商贷，也可以组合*款贷**）

• 沿街商铺（最长可以办理10年，首付比例达到50%以上，利率一般至少上浮10%，*款贷**金额比较高，只能通过商业*款贷**，主要是投资性质）

• 商住两用（商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。*款贷**期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，*款贷**利率为普通住宅的1.1倍，只能使用商业*款贷**）

我是创新公元，银行信贷客户经理。希望大家多多关注和支持。