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Q:提问:京总，您好。我在朝阳东坝有一套顶层复式，低密度花园小区（容积率0.87），总高5层，户型不错，缺点就是不带电梯（2004年房）。
为方便孩子在亚运村朝外上学，在学校附近租房，未来中学仍要在亚运村（初中）和新北苑（高中）上。几年来一直过着周中租房、末回大房子的生活。
现在想把顶层复式（值950w)置换成140平以内电梯三居。看了双井、亚运村、北苑、朝青的南北通透板楼，感觉都不如现有小区的户型好，且贵了300多万，心里不爽。于是想着干脆在本小区换一套得了，好处是户型好，价值低，置换成本在100w以内。
现将心中纠结处向您请教：1、顶层复式不带电梯的房子，是不是要尽早置换出去？家人一直舍不得换，因为户型好，面积大（185平），总想再等等，中介说，越等越没优势，不好卖。
2、从方便上学的角度，应该在亚运村、北苑、新北苑三处找房，但这三处要么老破旧、要么贵（带学区溢价），勉强在北苑找到一两个还可以接受的，价格在1300万左右。还是贵，最好1200万左右。
五环外140平以内，能贷170万左右。想问一下，老北苑和东坝本小区，哪个更好？新北苑不敢想，太贵。
3、我在朝阳大悦城附近有个50平公寓，不好卖，最多能180-200万，租金9000元。要不要卖掉，贴补换房？感觉价位这么低，还不好卖，倒不如收租，拿它还贷，您说呢？ 以上问题，有劳京总，多谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、先说东坝这个板块如何;东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房+小产权房+回迁房和各种福利房.
未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间
因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;
所以城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,有开发商打广告炒作,又有政府规划概念,所以对于现在买新房的客户是没有利的,但是对于二手房的业主是利大于弊.
2、顶层复式一般在卖的时候会有折价,没有电梯的房子同样也会有折价,中介说的话不可完全相信,因为中介所有的目的都是为了获取资源促成交易,这样他们才有佣金可赚
至于未来有没有优势,还是要看这个区域的成长情况,如果区域的利好全部兑现,楼盘跟着涨价,正常的房子卖10万一平,我顶层的房子比正常的房子便宜一些即可,因为整个区域在涨价,整个小区在涨价,我顶层复式不可能不涨价,顶多是在卖的时候打点折就可以了;所以不存在越不卖越没有优势这样的说法.
3、如果从区域上分析,北苑、新北苑、亚运村就要比东坝更胜一筹了,核心区之所有称之为核心区,背后的逻辑是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定, 如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄; 权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城; 资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;这些区域因为价值稳定房价才劳靠,购买力充足,房价才会稳健上升.
4、房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潜力也就一般,建议这波行情出掉把资金利用到选优质盘上
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问.
Q:提问:京总您好！拜读您的文章，学到很多东西。结合安居客软件的三年房价变化，小区间差别真是非常大。大方居小区就是随着通州房价变化，您推荐的南海家园、金域东郡小区这两年上涨明显，独立于大兴区的行情。想问您一下：
1 南海家园价格微涨或持平、金域东郡近期涨势明显，两者处于买入期，还是应该观望一下？
2 现在是卖出大方居，买入南海家园或者是金域东郡的时机吗？谢谢！
A:回答:您好,1、安居客上的信息不准确,安居客属于脱离中介交易的第三方的平台,没有真实的成交数据.
2、南海家园和万科金域东郡这两个盘,我在去年十一左右时就做推荐,很多人在等行情,现在市场还没怎么热最近一个月的涨幅已经超过10%,个别房源超过20%,如果您不是职业买家,我建议有合适的房源可以上车,今年的市场已经很明显了;您买完之后可能还会赶上个中部和尾部的行情,即便是赶上尾部的行情或者大涨结束,可能会有5%-10%左右的回调,但下一波市场会继续往上爬
3、卖大方居买南海和金域逻辑正确.可先买后卖,定金锁房要周期,抓大放小,建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:麻烦京总给分析一下，如果从投资角度考虑，融御一期小两居72平米(学位芙蓉小学)，总价438万元属于优质资产吗？居住体验很不好。二期的95平小三居，临街的便宜一些，6.1万，是否更适合？但是月供压力有点大。另外，京贸国际城小两居是否位置更好一些呢？学位是北京小学，相对也好一些，总价跟荣御小三居差不多。我们年龄有点大了，*款贷**不能满，投资比较慎重，现在GJJJ也在下行。谢谢
A:回答:您好，感谢信任1、现在的通州没有学区房概念,芙蓉小学只是通州本地口碑还不错的学校.只是武夷花园这个片区未来能享受到ZF的优质JY.
2、优质资产不取决于总价,取决于产品上
3、京贸国际城、融御属于通州核心板块最优质的盘了,但这两个盘也有不足,不足就是小户型比较差,融御的大户型还可,涨幅靠的是选筹、选筹上位置占80%,其次才是产品,所以不足可以完全忽略.
融御和京贸国际城这两个盘属于两个位置,京贸密度和品质个人觉得不如融御,京贸小户型东北向和西北向的还不错,如果买这个盘建议找这种户型,其他的却是差了点,融御的品质做的还可,位置也在核心板块属于01组团;这两个盘未来成为通州的领涨盘问题都不大,个人觉得融御更有优势一些.
建议认真阅读星球的精华文章《通州跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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