先看明发江湾新城宣传的总体规划
明发江湾新城总占地4500亩，总建筑面积900万方，是由明发集团致力打造的一个集住宅、商业、教育、娱乐、医疗为一体的综合性高端住宅项目。
幼儿园
建筑面积：幼儿园建筑面积为8682.78㎡
主要功能：明发集团更携手“一师树”（南京知名幼儿园、南京知名小学、南京知名中学）三大南京名校校长共同打造明发教育集团，进驻明发江湾新城。教育配套也是我们非常注重的。整个项目配备了八所幼儿园。
小学
建筑面积及占地面积：新城小学总用地面积37201.55㎡，总建筑面积36368.95㎡，其中地上31697.95㎡，地下4671㎡，容积率0.85，建筑密度22.43%，绿地率36.3%，机动停车位102辆，其中地上16辆，地下86辆，非机动车位530辆。
主要功能：设计方案包括三栋普通教学楼，一栋行政中心楼，两栋综合教学楼，一栋教学工坊及风雨操场。基地东侧地块城市公共景观河，因此将主要建筑及出入口布置于地块东侧。根据1 05省道对教学功能的噪音卫生及安全影响，由南至北依次布置综合楼、普通教学用房功能。
中学
建筑面积及占地面积：新城初中总用地面积41044㎡，总建筑面积42597.65㎡，其中地上38430.09㎡，地下4167.56㎡，容积率0.77，建筑密度24.9%，绿地率36.1%，机动停车位90辆，其中地上5辆，地下85辆，非机动车位1855辆。
主要功能：设计方案包括三栋普通教学楼，一栋行政中心楼，两栋综合教学楼，一栋教学工坊及风雨操场。基地东侧、南侧为弧形城市道路，因此将室外活动场地，创意活动空间等平面可以灵活布置的功能安放于基地南侧，平面功能规整的教学楼放置于方整的基地北侧。
自带配套
明发国际温泉大酒店：总用地面积33624㎡，地上建筑面积63092.3㎡，容积率1.88，建筑密度为29.8%，绿地率25.00%，机动车位212个，非机动车位210个。共计25层，是桥林片区唯一一家五星级酒店。商业体：商业综合体：一座应有尽有的城市商业综合体，总计80万㎡旗舰商业，其中16万㎡上海新天地风格社区综合体，是未来江北商业新中心。四、医疗：江苏省中医院江湾新城分院
建筑面积和占地面积：总用地面积42016㎡，地上建筑面积126048㎡，其中一期地上建筑面积为74044.78㎡，二期地上建筑面积为52003.22㎡，容积率3.0，建筑密度为35.0%，建筑高度≤100米，绿地率30.00%。
主要功能：江苏省中医院江湾新城分院，它是一家民营非营利三级甲等综合性医院，后期每周都会有老中医过来坐诊，就医将会十分方便。医院一共包含三幢楼，分别为门急诊及医技综合楼（含门急诊、住院、医技、科研），综合服务楼，传染科科门诊等。
项目位置
明发江湾新城位于江北新区的西外滩，国家级新区江北新区桥林新城的南侧， 105省道和124省道交汇处；属于和 县乌江镇，地处皖苏两省交界处，东接六朝古都南京，西依和州城，南临楚江，北枕滁河，与南京江浦一桥相连，同钢城马鞍山一江之隔，和江宁滨江开发区隔江相望，周边分别与和县，全椒，江浦接壤。是安徽面向长三角的“东大门”，同时也是南京的西花园。
其实近几年，像明发江湾新城这样打 “擦边球”的楼盘不在少数。
一 确实离南京很近，两个城市的交界处，比如滁州汊河、马鞍山和县，这些楼盘都会打着“江北新区”的旗号，到处收割韭菜。
二 是地铁在建，像滁州汊河目前在建宁滁城际，未来从汊河坐地铁就能到南京江北，公共交通可以保障。
三 是价格较低，确实南京江北的房价较高，很多人承受不起，这些都市圈楼盘价格多在七八千一平，很具有吸引力。
买房前，号称 “S3号线直达”、“南艺校区”、“一师树名校”、“省中医院”；
买房后， 学校没了，地铁待定，医院改头换面。房价还从17年每平8500+的买入价，跌到了5000+/㎡。
事实上，这家楼盘 不仅不在江北新区，甚至都不在江苏！
而是在安徽和县，虽然靠近南京江北桥林新城，但是和江北新区丝毫没有关系，而且距离地铁S3号线也有一大段距离，根本称不上是地铁盘！
地铁S3号线的高家冲站距离乌江镇的距离在5公里左右，地铁S3号线开通之后，确实有不少南京投资客到乌江投资买房，但几年下来，房价不涨反跌！当时开发商销售人员宣传的医院、地铁直达、南艺分校都成了泡影。去年，还有电视台报道了这一事件。
据官方回应，地铁S3号线二期还在规划阶段，尚不具备开工建设条件。因为教育部不允许跨省建校，南京艺术学院乌江校区项目无法实施。
近期，马鞍山和县乌江镇明发江湾新城的业主们正经历着让人绝望的楼市版“买家秀与卖家秀”！业主气愤地表示： “现在交房了告诉我们学校没了，地铁没了，完了医院也没有了。
还一位有网友爆料称，他是明发江湾新城的业主，明发江湾新城一期南区的房屋在今年5月份左右就开始陆续交付，但是几场大雨过后业主就发现房子地下室渗水严重，房屋质量令人堪忧。开发商回应是水汽重，但是业主却不买账！
除去虚假宣传明发江湾新城的周边配套设施，开发商在对业主销售腰线层的房子时，未提前告知其为“腰线房”。采光较差，卫生打扫难，有安全隐患等。
不过，除了“屋漏偏逢连夜雨”外，明发江湾新城项目前期卖房时过度宣传，而交付后实际与宣传严重不符，也引发购房者诸多不满。
明发江湾新城位置确实是属于安徽马鞍山和县，并且户口也是安徽的，跟南京没有丝毫的关系。
但是项目在对外宣传上，不论是广告大牌还是项目手册几乎都“巧妙”的避开了这一点，全部采用 “南京江北新区”、“江北新区西外滩”“河西下一站”等暗示南京的词语，只字不提安徽马鞍山。
乌江作为安徽的江苏的一道分界线，一半是属于江苏还有一半是属于安徽，如果不是对该板块较为熟悉的人乍一看“南京乌江”，就很容易误导购房者为南京的楼盘。
在前期宣传中 ，最打动人的无疑是开发商重点宣传的“地铁口”，“地铁口花园洋房”让不少在南京工作的买房人对以后的上班通勤抱有极大的希望。
然而项目周边目前只有售楼处门口一个公交车站，有612路和413路2辆公交通行，其中612路连接的是明发江湾新城项目和江浦客运站，全程需要1小时20分钟左右。
之前项目一直宣传的宁和城际去年已经开通，但和“地铁口”似乎也挂不着边。宁和城际底站高家冲站距离明发江湾新城还有8公里左右！
开发商怕是对“地铁盘”有什么误解吧。
从高家冲站地铁出来要沿南一路步行半小时左右才能到达最近的浦乌南路上的公交停靠站，然后再乘坐612路，仅仅是从地铁到售楼处门口全程就要耗费约50分钟。项目此前也有宣称会安排地铁口的接驳巴士，但是针对这样一个900万方的超级大盘来讲，等到所有新房全部交付，入住上万人，仅靠社区的几辆接驳巴士就可以满足日常出行需求了吗？
恐怕到时候还是得靠自己解决了。如果是纯刚需且没有买车的，还是要谨慎考虑出行交通。
话说话来，买房不能盲目，还是考虑实际情况，尤其是像都市圈的房子。
这些房子虽便宜，但存风险。