二手房价格的80%取决于物业，居住体验感90%取决于物业！
我是一名物业“老司机”了，在深圳干过5年物业，又在郑州干了20年物业。物业里面的水有多深，我是门儿清！物业的酸甜苦辣，我跟您说三天三夜都说不完！
物业的起源，是英国农民工进城
物业的起源是怎么回事呢？是1960年代，英国工业大发展，劳动力不够用了，很多农民工进城。就像咱郑州似的，一下子涌进很多外来人口，原有的房屋不够住了，开发商大量修建简易住宅，作为“廉租房”，租给农民工兄弟住。
因为是“廉租房”，外部环境差，内部设施简陋，入住者也不爱惜，随意破坏房屋设备，拖欠房租现象也挺严重。
有一位女士看不过去了，她名叫奥克维娅·希尔，她也是业主，她为其名下出租的物业制订了一套管理办法，你要想在我这儿租房住，就得守我的规矩，不然你就跑马溜溜地滚蛋，哪远滚哪去！
没想到，一个愿打，一个愿挨。这样一来，不仅承租人遵守了规矩，而且业主跟承租人的关系也得到了改善！
你看，从一开始，物业就是为了解决双方矛盾而诞生的：一开始，是为了解决业主与承租人之间的矛盾；后来，变成了为解决开发商与业主的矛盾。物业既是矛，又是盾；既是墙，又是桥；既是服务者，又是管理者；既是冲锋队，又是受气包……
咱大郑州有些高档小区也开始向英国看齐了。
建业天筑是豪宅，一平方四五万元，物业费是一平方6.8元，郑州最贵。它不是自己管，而是专门从台湾引进了全球一流的怡盛物业，成立合资的怡盛建业，共同来管理。
怡盛物业全球有名，它拿下全台湾最知名的豪宅村——宏盛帝宝时，不是像其他物管公司那样搞低价战略，而是反其道而行之，提出了高价策略，人员薪水足足比前一家物管公司高出两倍！现场经理每个月薪水12万元，秘书薪水4万元！当然人家要求也高，女秘书从身材、脸蛋、学历等，无一没有专门要求。
建业天筑里面每栋楼配有私人管家，人家物业做得的确不错，所以建业天筑房子卖得贵，出租房租金也高。
为啥物管公司纷纷外包自己的保洁服务？
物管公司外包保洁服务，深圳20年前就开始了，但郑州这两年才大规模兴起，原因之一，说起来诡异，竟然是为了规避劳动风险！因为国家的劳动保护法规越来越健全了，而保洁员工年龄偏大，万一他有个闪失，公司赔不起。
10年前，建业集团物业部有一名工人，去掏地下管道，不小心，直接给闷那儿了；下去个年轻人去救他，也闷那儿了，一死一伤。死者长已矣，建业一次性付清赔偿金；伤的那个成了植物人儿，家属一直在闹，索赔1000万。建业照顾伤者10年，前不久，又一次性赔付500万，才算了了这事儿。从这点看建业还真是良心企业，所以，今年建业把保洁这一块全部外包，正在到处寻找保洁公司。
另外，保洁这一块牵涉到的耗材太多，成本支出比较大，不容易控制，还要安排专业人员去管理耗材，不如一包了之，万事省心。
建业一方面外包自己的保洁服务，一方面又大量接外包物业，因为它的物业要上市，业务量必须要上去。去年建业收购了驻马店蓝天集团的物业，把它买断了。建业外包出去的是非核心业务，保留的是核心业务，比如财务、人事、管理等，这些建业都要把控好服务质量，别人*它干**还不放心。非核心业务有保洁、保安等。但是保安牵扯到小区安全，建业也不敢轻易外包。
两年前，升龙有个物业打人的视频，流传甚广。一群保安围殴业主，可谓是“炮弹落进茅坑里——激起民愤（粪）！”升龙物业一时间灰头土脸。但一位升龙的老物业说：“这件事儿是各执各词，前因后果谁也不知道，保安里肯定有不法之徒，但也不排除业主也有过激行为。有些小伙子很有血性，你真把他惹恼了，他真敢干！”
物业最怕的是业主出了意外事故，前来索赔，这方面也是防不胜防。两年前，某小区搞活动，在小区门口弄了个蹦蹦床，业主家的小孩子都可以去玩；物业也提醒了，家长要照护好自己的小孩，免得出事故；小区门口有摄像头，业主跟物业签的有协议……结果，一个业主家亲戚的小孩上去跳，摔伤了胳膊。家长就来找物业，要赔偿，不给就拒缴物业费，在门口闹。最后物业还是赔钱了事。
我们在业主面前，
从来没有趾高气扬的那一天……
话说郑州的某个小区，住了一位权势人物。他家里装修时违反规定，物业去说，对方不服。物业跟他怼了几句，得罪了权势人物。后来，这家公司正好办手续，需要权势人物批准，人家就拿了他们一把，公司吃了个哑巴亏。后来，物管公司经理在会上跟员工讲，一定要注意工作态度，不然就会给公司惹麻烦，整个公司得为你背锅。
建业联盟新城三期别墅私搭乱建比较盛行，一物业人员前去制止结果被业主带人打成重伤，立案后业主逃往海外至今未归，别墅空着，你说何必呢？
搞物业的，除了国企的下岗职工，就是刚毕业的大学生，不懂得搞关系这一套。他领导在我小区住，跟我有啥关系呀？全都愤愤不平的。大学生们在校园里接受的教育都是正能量的，都是刚正不阿，不会圆滑，但估计他们干两年物业，就都会了。
物业收费是个头疼事儿，总是有业主以各种借口拖欠。有的说我还没住进来，我凭什么缴物业费呀？但是，你买了房子，物业不会因为你没住进来，就不打扫你家门口卫生了；小区要绿化，各种服务措施都不能少；电梯要照常运行，得从外面找维保公司来维护保养，这些都是钱，钱从哪来？就从物业费里来。你不缴物业费，整个小区的服务就要打折扣。
业主家漏水了、裂缝了，他会去找物业；如果房地产主业不管，或者管得慢点，物业就成了受气包。其实，这种房屋质量问题，物业只能协调，不能代办，他能积极帮你协调就不错了。但业主不管你这么多，他生气针对的是物业，该骂的骂，该拒缴物业费的就拒缴。
某小区有个这样的案例：小区车位紧张，有的道路不能停车，因为不能占用消防通道，物业就打了地桩。有位业主倒车的时候不小心，把车倒到地桩上，轮胎扎破了，业主就来找物业索赔，不赔就不缴物业费！最后物业还是赔了……
物业是为业主服务的没错，但是你要过度服务，也不见得是好事儿。其实业主也不知道哪些事情该找物业，哪些事情不该找。你过于迁就客户，就容易使客户养成一种习惯，觉得物业好说话，该找不该找的事儿他都去找物业。
他走在马路上，撞到了市政的栏杆，他怎么不去找市政府呢？当然，也要看你自己的措施做得怎么样？比如地桩上有没有做反光膜？有没有做醒目的标识？如果你没有做的话，那你就是存在管理缺失的。
建业集团现在把触角伸到了县乡村，但是承诺物业服务水平不会随之下降，全集团的物业管理版本都一样！集团公司也要考核他们，不达标就换人！
不妨畅想一下：咱们天天说“文明乡村”、“文明乡村”的，这股新风尚，会不会先从“物业下乡”开始呢？
说来说去，物业是为业主服务的，这个性质啥时候都不会变。物业服务不好，业主也得强悍一点，该投诉投诉，该起诉起诉。如果交房时他没有给你装修好，你就可以不给他缴物业费！啥时候装修好了，啥时候再缴。全国性的大开发商都有自己的投诉电话，24小时值机，业主只要住得不舒服，各种问题都可以投诉。所以，遇到问题，业主不必要去物管公司交涉，可以直接打它们集团的400电话投诉，让集团往下压物管公司，必须给你处理好！
物管公司两极分化。
大公司财大气粗，小公司只能“人文关怀”……
以前有些单位家属院是自己单位管，住户也不用缴物业费，现在全部都要交给专业化的物管公司来管，住户都要缴物业费了。
这些家属院大部分房子都是老破小，维修成本高。有的家属院，单位给报销物业费，有的不报销，老住户们就怨声载道，跟抽了他们筋一样。
国内一线开发商，像万科、恒大、碧桂园等，都有自己的物管公司，算是产品的售后延伸，只有部分物业项目外包。
但小型开发商没这个底气，它就是弄块地开发一下，挣一笔钱就走了，所以它们会把物业外包给专业的物管公司。
像建业这样的企业，已经醒悟过来了：物业非常重要！客户购买你的房子，80%是看你物业的口碑。物业口碑好了，买房者如过江之鲫，趋之若骛；物业口碑不好，买房者不敬而远之，避之唯恐不及。正商物业也已上市，多年来物业口碑还不错，从90年代正商北云鹤小区开始其物业一直坚持做着。
物业做得好的，还是万科、恒大这些一线房企，因为人家积累很多年了，自然沉淀了很多东西。最有特色的是万科，手册、标准多得不得了，新入职的员工照着做就行了。这等于是给了你一个下线，你可以做得比这更好，但是不能比这做得更差！
万科物业在郑州口碑还不错，恒大物业也很好，恒大悦龙台为提升物业水平又加入全球“金钥匙联盟”，碧桂园物业则刚刚上市。
大公司财大气粗，小企业学不了。比如万科的员工福利、员工关怀等方面，它能给你提供很好的住宿、休闲甚至业余生活，小型企业根本达不到。
万科物业的创始人陈之平，后来离开万科，成立“之平物业”，在全国各地接了100多个项目。他的企业口号是什么呢？“让你的员工成为最具有优越感的人！”说得直白点，就是高收入、高待遇呗！小企业学不了，小企业就连保本都是很困难的事情，它总不能赔钱赚吆喝吧？
小的物管公司，首先要考虑的是什么呢？是团队稳定问题。团队越稳定，你做起事来就越顺利。做物业都是跟人打交道的，如果大家都是熟人，即使我做得有一点不妥，你也可以担待。
物业这行的员工流失率太高了，小企业好不容易把员工招聘、培训完了，他一家伙走了，你还得再招聘、再培训。你不断地换新人上来，肯定会造成服务品质、业主满意度的下降。你再好的策略、制度，没有人去执行，效果都会打折扣。
国内一线房企进入郑州以后，他们的物管公司也随之进入，无意中拉高了物业员工的薪酬水平，对市场的冲击力还是蛮大的，这等于是进一步压缩了本土小型物管公司的生存空间。
大公司宁愿物业亏钱，也要成立自己的物管公司，因为你的产品有了瑕疵，只有你自己的物业才会帮你维护，你要找个外包的物业，它才不会管你那么多呢！其次，你把物业做好了，是在塑造自己的品牌，让购房者更喜欢你的小区，也让你的小区升值更快了！
郑州有两个盘比较典型：中方园和21世纪社区。两个小区都在北三环外，建设年代一样、房屋类型一样，都是多层、单气、不带供暖。但是，中方园与21世纪社区的房屋差价，每平方在500元以上！并且2010年以前，21世纪社区的房子很抢手，一房难求。但是中方园的房子，连租户都不愿意去。这就是物业管理带来的结果。中方园也换过N多个物管公司，但是就是管不好。
当然，开发商对于自己的物管公司的支持力度也更大，有些产品的配套、附属产品它都会及时提供，如果是外包公司，在这方面也会扯皮。
其实，也不是所有的大型开发商都那么重视物业。很多开发商营销费用一砸就是一两个亿，给物业拨款却斤斤计较；反过来，他又埋怨物业做得不好。
如果你把这钱拨出30%给物业，物业做得好了，可以通过业主重复购买，或者向其他客户推荐购买，这岂不是一件一举两得的事情吗？如果业主对你的物业已经很厌烦了，他宁愿去买别的房子，也不会再买你的了。
物管公司与业主委员会的“罗生门”
物管公司跟业主委员会的关系，可以说是一个“罗生门”。
我说句偏激的话，凡是有业主委员会的小区，可以几乎说没有一个是管理好的小区！郑州东风路丽江水花园是个特例。
因为业主委员会的产生前提，就是业主对物管公司已经不信任了，它成立的目的就是为了解聘现有的物管公司，而重新选聘物管企业。
可以说，业主委员会就是个畸形儿，他没有给业主带来一点好处，而总是给一些有私心的人创造了条件。因为业主委员会没有任何经济来源，也是没有任何收入的，它是一个民间组织，不是企业组织，他是义务的。
业主委员会最大的权限，是可以使用整个小区的房屋维修基金，而且有时候不通过全体业主大会——按规定是要通过的，但其实由业主委员会说了算。
这个钱很多，它是按每平方65元计算的，我们这个小区算是小的，一共有30万平方，每平方65元，你算算有多少钱？随便一个小区就有几百万，甚至几千万。
平时，这个钱放在房产管理局，它是增值的，房产管理局不会让这个钱闲置，要用它来购买国债，购买以后，它是一直在增长的。
另外，比方说一家小区有1000万房屋维修基金，10年之后这1000万用完了怎么办？再需要用钱的时候，全体业主就要共同再筹集。
如果没有业主委员会，物管公司也可以使用这笔钱，但要经过全体业主同意。比如说某个单元的电梯损坏严重，无法运行了，要购买新电梯来更换，就需要动用房屋维修基金。
但这里有个前提：你首先要找电梯维保方报价，然后到房地产管理局去申请维修基金，要成交你的报价，房地产管理局还要评估这个价格是不是偏高？比如电梯公司报价2万元，房地产管理局评估之后是18000元，电梯公司认为也可以做。但是这18000元你还拿不到，房地产管理局会给你一个公示表格，你把这个表格贴在小区，公示7天以上，然后再找业主签名——不需要全体业主签名，你要换哪个单元的电梯，就找哪个单元的业主签名，这个程序可以说是非常严谨。
但是有业主委员会的小区，经过业主委员会同意就可以了，这里面猫腻就非常大，比方说换一部电梯需要花2万块，但是业主委员会说4万，其他业主也蒙在鼓里，一无所知。
可以说，在整个中国，有业主委员会的小区，就没有几个是管理得好的小区。
其实，物管公司愿意你有业主委员会，这样我与客户沟通起来更简单，比如说每个小区里都有些爱刁难物业的客户，我可以通过与业主委员会的沟通，更便于去开展工作。
但是实话实说，没有几个业主委员会是有公德心的，因为它是没有任何薪酬的、是尽义务的，谁会愿意干呀？总要想办法弄点好处才行。
物业管理是未来十大明星产业之一
“物业管理是未来十大明星产业之一”！这话不是我说的，是怡盛物业的创始人黄平璋说的。
怡盛物业能提供的物业服务非常多，包括住户宴会、小区联谊活动、衣物送洗、钟点佣人聘雇等，甚至它还可以给你搞私人警卫派遣。
黄平璋规定：小区的业主水平有多高，怡盛的物业服务水平就必须与之相称。比如在某个豪宅小区，住户大都是跨国企业的经营者，那你的物业服务质量，也必须拥有国际水平的要求，比如秘书小姐要具备流利的英文能力，要身着来自名家设计师设计的制服，要对国际流动文件能够有基本的了解，甚至要求全部身高170公分以上，等等。
物业这一行的前景非常光明！一个小区就像一个小村庄，一个物管公司的经理就像是一个村长，你完全可以控制方圆3公里以内的商品！
比如大米白面、油盐酱醋茶，还有烟酒之类。一是我可以控制你是卖中华烟还是黄金叶，比如我只允许卖“中华”烟的进小区宣传，卖“黄金叶”的就免了；二是我可以直供商品，没有什么一级批发、二级批发，也没有门面、店员这些事情，我直接从大米基地采购，在我的小区销售。你丹尼斯超市卖2块一斤，我卖1块5，而且我的质量比你的还好！因为我是长期跟业主打交道的，我的可信度比你高，我的质量有保证，我还只卖1块5，业主为什么不买我的大米，还要去买你的呢？
很多一线房企已经开始这样做了，比如恒大就兼并了很多粮油企业，还有它自己的恒大冰泉，就在它的小区里卖。它是全国性房企，比如全国的恒大小区有100万个家庭，这100万个家庭每年消耗的东西，恒大可以建个很大很大的基地来供应。他可以收购粮油企业，也可以跟厂家合作，这样它就会占领很多地盘。
万科在每个新建小区交房之后，它会弄几个样板房，里面摆放的全部是家电产品：空调、洗衣机、电冰箱，甚至家具、磁砖啥的，摆得满满当当。你过去拿手机一扫描，价格比京东的还低，那你为什么不买呢？
当然，这些都得物业做到一定规模以后，才能进行。比如你要跟格力、京东合作，你想要一个非常优惠的价格，但首先你得有一定的量，你才好跟人家谈判呀！你要一个月卖不了一台格力空调，你还想要优惠的价格，那它会给你吗？
结语
好的物业背后必须站着一个要脸面的开发商。郑州好物业有永威、普罗中国、康桥、亚新、正弘、绿都、建业、名门、正商等，这些房企每年都是地产公司几千万的费用反哺物业，景观提升、硬件维护这些钱不再使用维修基金的情况下直接由开发商承担了，另外万厦物业一直也不错，大多服务金城系小区。
外地开发商万科、恒大、碧桂园、金地、锦艺等物业目前不错，融创尚无交付小区，售楼部物业水平是一直很高，真正入住后怎么样，大家都非常期待能做好。
郑州裕华、碧源等物业怎么样，最好买房前先去这些小区问问老业主，有没有过维权，查查物业服务和公司维修水平到底如何，别买错了房子，又选错了物业，那样就非常糟心了。
北龙湖为代表的一批豪宅正在兴起会所热，融创壹号院、金茂府等物业费都已经达到7元/平/月，物业对会所的管理水平非常重要，目前会所管理比较好的是亚新。
物业费越高，房价越高的小区，物业越好干，业主的自我约束能力越强，你想想，一个院子都是1200万起的房子，哪个业主还敢撒野，这里面高深莫测的大人物多了去了，所以反而都比较规矩。