宜良县示范休闲农庄项目 可行性研究报告
项目名称：宜良县示范休闲农庄项目
项目实施单位：云南xxx农业发展有限公司
项目建设地点：昆明市宜良县
项目负责人： xxx
项目联系方式： xxx
编制日期：2023年6月
目 录
第一章 总论 ............................................. 4
1.1项目提要 ............................................ 4
1.1.4投资概算与资金筹措 ................................. 6
1.2主要技术经济指标 .................................... 6
1.3项目综合评价 ........................................ 7
2.1项目的由来 .......................................... 7
2.2项目建设的重要性与必要性及其意义 ................... 10
2.3项目建设单位概况 ................................... 12
2.4项目建设区域及所在地概况 ........................... 13
第三章市场分析 ......................................... 16
3.1市场潜力 ........................................... 17
3.2消费群体 ........................................... 17
3.3市场环境 ........................................... 17
第四章 项目总体方案设计 ................................. 19
4.1项目建设指导思想 ................................... 19
4.2项目规划原则 ....................................... 20
4.3项目建设总体方案 ................................... 22
4.4项目建设内容 ....................................... 23
第五章组织机构与人力资源配置 ............................ 26
5.1工程项目管理 ....................................... 26
5.2组织机构 ........................................... 27
5.3人力资源 ........................................... 27
5.4员工培训 ........................................... 27
5.5管理机构和设置 ..................................... 28
5.6劳动定员 ........................................... 28
第六章投资估算 ......................................... 28
6.1项目建设投资估算 ................................... 28
6.3资金筹措 ........................................... 29
6.4资金使用和管理 ..................................... 29
第七章 财务评价 ........................................ 30
7.1基本数据 ........................................... 30
7.2利润估算及分配 ..................................... 31
7.3 投资回报期（略） .................................. 32
7.4 结论（略） ........................................ 32
第八章效益评价 ......................................... 32
8.1经济效益评价 ....................................... 32
8.2环境效益评价 ....................................... 33
8.3社会效益评价 ....................................... 33
8.3.1调整农业产业结构 ............................... 34
8.3.2带动农户增收致富 ............................... 34
8.3.3提高农业科技含量 ............................... 34
第一章 总论
1.1项目提要 休闲农庄旅游异军突起，"吃农家饭、品农家菜、住农家院、干农家活、娱农家乐、购农家品"深深受到现代城市人和年亲人的青睐，到农村去体验乡野生活已成为一种休闲时尚。本文通过对昆明xx 休闲农庄生态园项目开发所具备的基本条件、市场需求、建设的必要性等进行分析，确定 XX 休闲农庄生态园项目开发应科学规划、合理布局，并加强对农庄旅游经营的管理，树立现代营销观念，实现 XX 休闲农庄生态园项目持续健康的发展。 1.1.1项目名称 项目名称：宜良县示范休闲农庄项目
1.1.2建设单位概要 建设单位： 云南XXXX有限公司
1.1.3项目建设内容 建设地点：昆明市宜良县，总占地面积600亩。 建设规模：休闲农庄生态园是一个以生态环境建设为宗旨，集种植、养殖、旅游、休闲为一体的绿色生态园。本项目总地面积600亩，建筑面积xxx平方米，分为种植区、养殖区、露营区、垂钓区、民宿区、服务接待区等。种植区占地xxx亩，分为果园、蔬菜园、菌子园；养殖区占地xxx亩，包括家禽家畜园和养鱼场两部分；露营区占地xxx亩、服务接待区占地xxx亩，建接待中心xxx平方米，吊脚民宿xxx栋。本项目的建设，将蔬菜、果树的种植，畜禽的养殖与销售，餐饮与住宿，以及观光休闲集于一体，突出原汁原味的农家风味，为旅游者提供观光、娱乐、运动、住宿、餐饮、购物的乐趣。 建设期限：建设期为2年（1年试营业），2023年6月至2024年6月。 建设内容：本项目建设内容主要包括建设种植区、养殖区、露营区、垂钓区、服务接待区以及配套的基础设施。 （1）种植区：现有地块进行整平，建设部分温室大棚，种植各种适合西南地区的果树、蔬菜和菌类。 （2）养殖区：建设小型现代化的养殖中心。 （3）露营区：建设中小型露营产地（烧烤、咖啡、茶、戏水区）。 （4）垂钓区：建设3个养鱼池塘（月牙、圆形、方形） （5）服务接待区：包括接待大厅、中小型宴会大厅（小型会议中心）及吊脚民宿。服务区内还设有工作人员办公区及员工宿舍。 （6）配套设施：园区内通往各功能区的主干道及人行步道、供电系统、供水系统、排水系统、通讯系统、灌溉系统、养殖管理系统等。
1.1.4投资规模与资金构成 项目建设总投资：650万元，其中； 100亩种植区总投资50万元，占总投资的7.7%； 30亩养殖区总投资50万元，占总投资的7.7%； 50亩露营区总投资40万元，占总投资的6.1%； 20所吊脚民宿总投资50万元，占总投资的7.7%； 3个垂钓区总投资30万元，占总投资的4.6%； 30亩接待中心（宴会、会议、住宿、餐厅、厨房、农产品展示区和售卖区）总投资200万，占总投资的31%； 基础设施建设（硬化路、石子路、水、电、网、停车区、公厕、洗手台、绿化）总投资130万元，占总投资的20%。 科技培训投资20万元，占总投资的3%； 流动资金80万元，占总投资的12.3%。
1.1.4投资概算与资金筹措 1．资金来源 该项目总投资650万元，其中企业自筹资金500万元，占总投资的76.9%；申请宜良县农业产业化发展专项资金150万元，占投资的23.1%； 2．自筹资金筹措 企业自筹资金来源于企业股东投资。
1.2主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表（略） 指标名称 单位 指标 备注 项目总投资 万元 固定资产投资 万元 流动资金 万元 年均收入 万元 年均营业税金 万元 年均营业成本 万元 年均利润总额 万元 年均所得税 万元 年均税后利润 万元 投资收回期限 万元
1.3项目综合评价 休闲农庄生态游所倡导的关爱自然、保护自然、利用自然、享受自然的主题，充分反映了现代观光旅游业发展的潮流和方向，具有强大的生命力。农村的农耕文化、乡土文化、民俗文化，也将通过休闲农庄这种形式得到有效开发和利用。 XXX 景区在开发休闲农庄生态旅游方面具有先天的资源优势和地位优势。依托阳宗海国家级风景名胜区的自然生态环境和绝佳的地理位置，借助 云南大学滇池学院在国内外较高的知名度，在 XXX公司 建设休闲农庄生态旅游项目是最佳之选。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化产业结构，通过农家乐生态园的建设，引导和推动 XX 景区旅游产业结构调整。
第二章项目背景
2.1项目的由来
2.1.1国外休闲农庄发展概况 休闲农庄旅游的雏形来自于国外的乡村旅游，开展的比较成功的是一些欧美发达国家。早在19世纪，在欧美一些发达国家，都市人为逃避城市工业污染和快节奏的生活方式而走进了乡间。意大利在1865年就成立了"农业与旅游全国协会"，专门介绍城市居民到农村去体验野外生活。随着交通设施的发展，缩短了城乡距离，加大了乡村地区的可进入性，欧洲的阿尔卑斯山区和美国、加拿大落基山区成为世界早期的乡村旅游区。 现阶段，休闲农庄旅游在欧洲及美国、加拿大地区得到了蓬勃发展，已具有相当大的规模，走上了规范化发展的道路，如流行日木的观光农业、意大利的乡村度假、澳大利亚的牧场旅游、美国的农场旅游等。在新西兰、爱尔兰、法国等国家，政府甚至把休闲农庄旅游作为稳定农村，避免农村人口向城市流动的重要手段，并在资金和政策上给与大力支持。
2.1.2国内休闲农庄发展概况 我国是一个古老的农业大国，悠久的农业历史孕育了浓厚的农耕文化，加上各地的农业资源丰富，景观差异大，具备了发展休闲农庄旅游的充足条件。 休闲农庄旅游是传统农业与旅游业相结合所应运而生的一种新兴的都市农业项目，既是乡村旅游的一种形式，也是休闲农业的项目之一，其旅游主题既是民俗旅游又是生态旅游，是农业经济与旅游经济的有机契合。 20世纪80年代以来，休闲农庄旅游异军突起，"吃农家饭、品农家菜、住农家院、干农家活、娱农家乐、购农家品"深深受到现代城市人的青睐，旅游者不再只满足于普通的观光型旅游，而是希望获得一次愉悦的经历，强调一种参与和体验，于是休闲农庄旅游应运而生，继而迅速发展起来。 90年代以后，随着国家宏观政策调整，旅游业的发展和农村条件的日益改善，为农家乐旅游的发展提供了更大的可能。1994年我国"双休日"休假制度的改革，以及政府提倡的"调整农村产业结构和增加农民收入"这一政策也促进了休闲农庄旅游的发展。 1998年国家旅游局把的旅游主题定为"华夏城乡游"，在全国兴起了休闲农庄旅游的风潮。2006年国家旅游局将旅游主题确定为"2006年中国乡村游",2009年国家旅游局又把宣传主题定为"2009中国和谐城乡游"。发展到现阶段，我国的休闲农庄旅游逐渐形成了北方以北京为中心，长江中下游以上海为中心，东南沿海以珠江三角洲为中心，西南地区以成都为中心的建设格局，各地的休闲农庄旅游已成为乡村旅游的重要增长点。 2.1.3云南省旅游发展概况 云南以独特的高原风光，热带、亚热带的边疆风物和多彩多姿的民族风情而闻名于海内外。旅游资源十分丰富，已经建成一批以高山峡谷、现代冰川、高原湖泊、石林、喀斯特洞穴、火山地热、原始森林、花卉、*物文**古迹、传统园林及少数民族风情等为特色的旅游景区。全省有景区、景点1000余个，国家级*级A**以上景区有474个，其中，有9个5*级A**景区，分别为文山州普者黑旅游景区、保山市腾冲火山热海旅游区、昆明市昆明世博园景区、迪庆州香格里拉普达措景区、大理市崇圣寺三塔文化旅游区、丽江市丽江古城景区、中国科学院西双版纳热带植物园、丽江市玉龙雪山景区、昆明市石林风景区；列为国家级风景名胜区的有石林、大理、西双版纳、三江并流、昆明滇池、丽江玉龙雪山、腾冲地热火山、瑞丽江—大盈江、宜良九乡、建水等12处，列为省级风景名胜区的有陆良彩色*林沙**、禄劝轿子雪山等53处。有昆明、大理、丽江、建水、巍山、会泽和通海等7座国家级历史文化名城，有腾冲、威信、保山、石屏、广南、漾濞、香格里拉、剑川等8座省级历史文化名城，有禄丰县黑井镇、会泽县娜姑镇白雾街村、剑川县沙溪镇、腾冲市和顺镇、云龙县诺邓镇诺邓村、石屏县郑营村、巍山县永建镇东莲花村、孟连县娜允镇等22座国家历史文化名镇名村，有15个省级历史文化名镇、27个省级历史文化名村和34片（个）省级历史文化街区。丽江古城、红河哈尼梯田被列入世界文化遗产名录，三江并流、帽天山、石林被列入世界自然遗产名录。 但我省发展乡村旅游起步较晚，一些乡村旅游的基础设施不到位，交通、通讯、住宿、餐饮等方面还存在不少问题。有关业内人士呼吁，政府有关部门应尽快制定乡村旅游的发展规划、服务质量标准及行业管理办法，加快我省乡村旅游的发展步伐。2012年，云南省把发展乡村旅游作为旅*行游**业的重点，加大扶持力度，规划行业管理，促进吉林省乡村旅游加快发展，把我省乡村旅游市场向以观光、参与、康体、休闲、度假、娱乐等为一体的综合型方向发展。
2.2项目建设的重要性与必要性及其意义
2.2.1项目建设的重要性与必要性
1.休闲农庄旅游为地方农民提供了许多就业岗位。农村劳动力过剩是个大问题，而休闲农庄旅游则可以让农民在当地就业，打零工、办旅馆、摆小摊、开饭店、加工旅游纪念品等，由此提高了农民的收入。其次也促进农村产业结构调整，农家乐旅游的兴起，为农副土特产品提供了很大消费市场，促进了当地蔬果种植业、农产品加工业、畜牧业等多种行业的产业化规模化发展。
2. 休闲农庄旅游丰富了旅游产品，满足了人们特别是城市居民的假日旅游需求，在一定程度上分流化解了黄金周假日出游的庞大客流压力。休闲农庄"旅游的开发，有效扩大了旅游产品供给，促进了城乡交流。由于农业旅游开发的低成本带来的低价格，因而对广大城镇工薪阶层旅游者具有很强的吸引力。
3. 休闲农庄旅游有利于营造良好的农村人居环境，促进了农村传统民俗文化的回归与传承。农村开发旅游，加强了水土保持，环境治理，带动了农副业、加工业和服务业的全面发展，特别是在保护、开发利用和传承民族历史文化和自然文化方面发挥了十分独特的作用。
4. 休闲农庄项目的建设不仅具有生产性功能，还具有政善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——休闲农庄乡村旅游应运而生。可以肯定，农家乐乡村旅游生是非常具有前景的现代农业与旅游业的融合体。
2.2.2项目建设的意义
1．休闲农庄乡村旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题。 今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是"生态热""休闲热"成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去"上山下乡"的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的"当一天农民"、"插队落户"等项目一经推出，即产生了强烈反响。
2．休闲农庄乡村旅游项目开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而休闲农庄乡村旅游却由于其开发项目的农业特色，城市周边农村地带的这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。 3. 休闲农庄生态园的建设，进一步丰富景区的景点建设，提高 XX 景区旅游服务接待功能。 2.3项目建设单位概况 XXX 农业发展有限公司（以下简称"公司"）位于云南省XXX经济开发区内，是 XX 经济开发区直属企业。作为开发区骨干企业，承担着对 XXXX 国家级风景名胜区保育和开发的重任。 公司组建于xxx年，是云南省第一家以农业旅游产业为主导，农产品业为辅，高科技产业开发为后续的多元化综合性经济实体。集团下属四家全资子公司，三个控股公司，拥有总资产21亿元。集团所属的 XXXX 国家级风景名胜区先后被评为全国文明景区示范点、全国文明风景旅游区、国家 5A 级旅游景区，"云南八景"之一、全国服务业标准试点单位。 自公司成立以来，一直坚持解放思想，抢抓机遇，坚持改革创新不动摇，内抓管理，外树形象，注重发挥优势，突出特色，加强资本运营，实施人才发展战略，已取得了骄人的成绩。集团公司奉行"一业为主，多种经营，多元化、实体化、国际化发展"的方针，坚持高起点、高标准、高速度、高效益的原则，通过联营、兼并、控股、参股等形式不断拓展经营领域，实现超常规、跨越式发展，为 XX 市乃至云南省的经济发展做出更加突出的贡献。
2.4项目建设区域及所在地概况
2.4.1项目建设区域概况 1．拟建地点：昆明市宜良县 2．拟建地点概况 宜良县，隶属于云南省昆明市，位于云南省中部，地处北纬24°30′36"～25°17′02"、东经102°58′22"～103°28′75"之间，东临陆良县、石林县，南接弥勒县、华宁县，西与澄江县、呈贡县和官渡区毗邻，北同嵩明县、马龙县相连。东西最大横距51.5公里，南北最大纵距85.3公里，面积1913.53平方公里（含已托管的汤池街道），县城距昆明市区52公里，距石林国家级风景名胜区24公里、九乡风景区38公里。宜良县辖3个街道（含已托管的汤池街道）、4个镇、2个乡，面积1913.53平方公里，2014年末户籍人口14.21万户，43.1万人。根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，宜良县常住人口为384875人。 宜良县土壤以红壤为主，占土壤总面积的85.1%。其次是水稻土和黄棕壤、紫色土、冲击土等，水稻土为县内粮食生产的主要土类，占土壤总面积的8.66%。 宜良气候属北亚热带季风气候区。冬春干旱少雨，夏秋多雨湿润，冬无严寒，夏无酷暑，每年旱季为1月至次年4月，雨季为5～10月，气温年差较小，日差较大。年平均温度16.3°C，年极端最高气温33.9°C，最低气温-6.2°C；最热月平均气温21.7°C，最冷月平均气温8.1°C；年平均相对湿度75%，全年无霜期260天左右。 全年主导风向为西南风，年平均风速2.2m/s，最大风速20.4m/s，全年静风频率31%。年平均日照2032.8小时，年平均太阳辐射总量为每平方厘米128.74千卡，日照率年平均50%，冬季66%，比同纬度的其它地区日照时数、日照率高。 每年冬季11月至次年4月，因受南亚大陆偏西干暖气流控制，天气晴朗，空气干燥形成旱季，5～10月受孟加拉湾海洋西南季风影响，空气潮湿温暖，形成雨季，雨量显著增加，降，雨占全年总降雨量的80～85%。降雨量最大的7、8月，极端月高达300余毫米（1986年）。全年极端降雨量最高为1384.7毫米（1968年），最低为526.9毫米（1987年），年平均降雨量898.9毫米。 2015年，宜良县实现旅游总收入2.53亿元，同比2014年增长12.03%；接待游客234.9万人次，同比2014年增长12.5%；门票收入1.06亿元，同比2014年增长23.08%。 2015年，宜良县建成14个邮政营业网点、2个乡镇配送中心和3个农村物流中心，新金融机构存款余额152亿元，年均增长12%，*款贷**余额82.5亿元，年均增长0.2%。
3．场址现状 昆明市宜良县，为 XXX有限公司生态园林建设有限公司苗圃基地，总占地面积600亩。
2.4.2建设条件 1．自然条件 (1）气候：宜良气候属北亚热带季风气候区。冬春干旱少雨，夏秋多雨湿润，冬无严寒，夏无酷暑，每年旱季为1月至次年4月，雨季为5～10月，气温年差较小，日差较大。年平均温度16.3°C，年极端最高气温33.9°C，最低气温-6.2°C；最热月平均气温21.7°C，最冷月平均气温8.1°C；年平均相对湿度75%，全年无霜期260天左右。 (2）水文：汤池镇土官村村委会茨塘村属低山丘陵潜水贫水区，但由于植被覆盖面积较大，形成较为丰富的地表水资源，十多条山谷汇水溪流注入 xxx 水库，水域面积为xxx公顷。 (3）地质、地貌：宜良县土壤以红壤为主，占土壤总面积的85.1%。其次是水稻土和黄棕壤、紫色土、冲击土等，水稻土为县内粮食生产的主要土类，占土壤总面积的8.66%。 (4）地震基本烈度：根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)，拟建地点设计基本地震加速度值为0.10g,抗震设防烈度为7度。 2．周边环境与交通条件 阳宗海是云南九大高原湖泊之一，地跨澄江、呈贡、宜良三地之间，位于东经102°5′一103°02′，北纬24°51′—24°58′之间，距昆明36公里，属于珠江流域南盘江水系。阳宗海古称大泽、奕休湖，明朝时又称明湖，阳宗海是以驻地而得名的。属成湖较晚的幼年湖，为高原断陷湖泊，湖内盛产金线鱼。湖水主要来自周围汤泉河及雨水聚积。阳宗海湖面呈纺锤形，流域面积252.7平方千米，湖面面积31.1平方千米，水位标高1770.46米，平均水深20米，总蓄水量6.04亿立方米。 综合评价，建设场址周围交通便利，环境状况良好。 3．公共设施社会依托条件 (1）供水：目前，该区域用水可引自 XX 开发区内市政供水管网和打深井解决。 (2）排水：本项目排水需建设化粪池，定期外运排入景区外长双公路上市政排水管网，污水管径为d1000。项目雨水经明渠收集后排入景区内小河沿子河，汇入 XX 内。 (3）供电：目前电已接通，本项目可以直接接入。 (4）电信及通讯：电信及通讯线路可引自长双公路的光缆通讯干线。 4．*地征**、*迁拆**条件 本项目所占土地为 XXX公司所有，不涉及*地征**费用。本项目此次拟建项目区域内没有建筑，不涉及*迁拆**。 第三章市场分析 3.1市场潜力 休闲农庄是新兴的旅游休闲形式，是乡村旅游点向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。 3.2消费群体 调查显示，收入在5000-5000之间的群体有将近60％的人对休闲农庄有兴趣，30％的人很有兴趣，收入在5000-8000之间的群体有40%的人对农家乐有兴趣，超过50％的人对于休闲农庄很有兴趣，收入在8000以上的群体也有40％的人对休闲农庄有兴趣，40％的人很感兴趣，随着收入的提高，对休闲农庄的态度逐渐转低。分析景开支档的消费模式符合低中层次收入人群的消费习惯，高收入群浆雅奢侈的消费方式，由于目前我国以中低收入群体为主，由此推断，休闲农庄存在巨大的市场。 市场分析（略）
3.3市场环境
3.3.1政治方面 2007年由商务部出台的《农家乐经营服务规范》开始实施，《规范》对旅游景点、环保和安全等方面作了规范要求并划分等级，这对目前存在问题或无证经营的商家设定了行业门槛。《农家乐经营服务规范》对旅游景点相关设施的环保、消防、卫生、安全等多方面作出了详细的规范和要求，还特别根据经营服务的质量划分了5个等级。此外，《规范》首次对农庄旅游按经营模式进行了划分，有田园休闲型、山地观景型、民俗风情型等6种类型。这样的划分，将方便旅客根据自己的喜好选择景点。业界分析，由于休闲农庄旅游是近几年新兴的细分旅游产品，没有行业准则的情况下，不少商家无证经营，比如一些农家旅馆没有消防许可、卫生情况差等弊端比比皆是，甚至有些地方根本没有好好投资和规划过农家乐旅游，仅仅是联合当地一些村民，请他们让出一些房舍作为旅馆，再简单安排一些城市游客下田地参观就收取旅游费用，现在有了规则出台，相信这类"浑水摸鱼"的商家将受到冲击。 2012年，云南省把发展乡村旅游作为旅*行游**业的重点，加大扶持力度，要把我省乡村旅游做大做强。政策的引导，将为休闲农庄旅游产品带来充足的客源。
3.3.2经济方面 休闲农庄能解决农村部分富余劳动力就业、帮助了农民增收脱贫。在新农村建设的进程中，发展乡村旅游起到了巨大的作用：它促进了城市一体化发展，在解决农村部分富余劳动力就业、帮助农民增收脱贫、提高农村文明程度等方面发挥了积极作用。借助云南省发展乡村旅游的旅*行游**业将借助这一有利契机，旅行社将加大乡村旅游产品的开发，而休闲农庄经营者将在环境建设、产品开发方面，加大投入，为游客提供更加优美的环境、舒适的休闲空间、绿色生态的饮食产品。经营者还要在传统的经营模式中注入新的元素，比如把现在流行网上虚拟的 QQ 农场、开心牧场现实化，让人们更真实的感受到种菜的乐趣。只有这样，才能在激烈竞争的旅游市场中处于不败之地，取得良好的经济效益。
3.3.3社会因素 休闲农庄旅游以其浓厚的乡土、田园文化气息，逐渐发展成为旅游产品类型中一个新的亮点。休闲农庄旅游作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流。它源于欧洲的西班牙，二十世纪六十年代初，有些西班牙农场把自家房改造装修为旅馆，用以留宿过往客人，并为客人提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界"农家乐"旅游的先河。此后，休闲农庄旅游在美国、法国、意大利、波兰、日本、马来西亚、韩国等国家得到倡导和大发展。国内真正意义上的"休闲农庄"始于20世纪90年代，近年来"休闲农庄"旅游以其浓厚的乡土，田园文化气息，逐渐发展成为旅游产品类型中一个新的亮点，满足了当前我国城市居民返璞归真，回归自然的心理需求，吸引了许多城市游客的眼光。一些地方随之也兴起了农家乐旅游的热潮。在湖南、湖北、陕西、四川、上海等省市休闲农庄已形成了产业链，促进了当地经济的发展。随着开心农场、 QQ 农场自推出以来日益风靡，社会上掀起一股种菜偷菜的狂潮，现实版的农场成为一个潜在的消费热点。 第四章 项目总体方案设计
4.1项目建设指导思想
4.1.1建设自然景观和乡村风味。 休闲农庄生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边环境融为一体。同时为允分展现"云南民风"特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑"云南民风"元素。
4.1.2兼顾景观生态性与与娱乐性 在对休闲农庄生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。
4.1.3开发"体验经济"。 通过休闲农庄生态园的建设，让观光者体验到"回归自欧然清健康为本"的感受，吸引城市观光者广泛参与到休闲农庄生态园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。
4.1.4服务设施规划具有现代性。 在露营区、民宿、办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是游客关心的卫生和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。
4.2项目规划原则 休闲农庄生态园的建设规划，将秉承"可持续发展"的原则，提倡自然生态，保护好生态环境，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路。
4.2.1整体性与开放性的原则 休闲农庄生态园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。
4.2.2生态性原则 休闲农庄生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场本身和周边乡村产生不良影响。
4.2.3经济性原则 生态园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态园本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容。
4.2.4参与性原则 亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现"参与感"、"体验感"，结合生态园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。
4.2.5特色性原则 特色是生园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，休闲农庄生态园会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。
4.2.6多样性原则 鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态优无永部光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。
4.3项目建设总体方案
4.3.1 2023年计划重点建设基础设施： (1)按功能规划为接待服务区、景观区、种植区、养殖区、露营区、垂钓区等，并进行具体分区； (2)新建小型现代化养殖中心； (3)修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区； (4)建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物； (5)修建小型会议中心； (6)将 RFID （无线射频识别技术）运用到养殖区中，通过采用 RFID 技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。
4.3.2 2023年计划
4.3.3新建集餐饮、露营、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲区规划结构为：休闲露营区、民宿、果蔬采摘区、观光植物区、观景品茗区。运用现代化市场营销和自媒体手段，积极发展观光采摘业。
4.3.4建立绿色产品生产基地。进行土地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范区。
4.3.5建设生态休闲观光园。在生态示范区的基础上，立足生态园山青水秀、"绿色环保"以及生态园的体闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成"可览、可游、可居"的环境景光和集"自然—生产一休闲—康乐—教育"于一体的景观综合体，发展体验农业观光农业相结合的特色旅游。
4.4项目建设内容 休闲农庄生态园立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境、生产优质的绿色农产品为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种养殖项目选择和设计上充分考虑农业与旅游的有机结合。园区规划项目有：种植区果蔬采摘园、垂钓区垂钓池、露营区儿童乐园、种植区农作物迷宫、田园风光区、养殖区生态养殖（水产／禽畜）、露营烧烤等项目。在休闲活动安排上，生态农业观光园追求与游客的互动性，游客参与性项目安排有采摘、走迷宫、酿酒（果酒／葡萄酒）、编织、垂钓、植物组织培养、老式农耕活动等，是久居城市的人回归自然，追求野趣，体味"住一天农家屋，干一天农家活，吃一天农家饭"乐趣的理想渡假园区，也是学校进行"寓教于游，寓教于乐"的科普教育理想之地。
4.4.1农业种植区：园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草莓、并种西瓜、杨梅等供采摘和园区餐厅所用。另外农业园还有观光型玻璃温室一座，温室里种植各种奇特瓜果蔬菜和菌类，四季常绿，极具观赏性。
4.4.2养殖区：以老石扳铺设田埂，让游客真正参与到农事活动中来。其他包括在园区内放养了鸡、鸭、鹅、牛、羊等家禽家畜，建有茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。
4.4.3农作物迷宫区：园区建有农作物迷宫，四季种植不同的农作物，利用其高度形成植物迷宫，或向日葵、或玉米、或小麦，或菊花，每年每季景观小同。其中以旧石扳铺设了纵横交错的道路系统，并在各个结点布置了休闲的桌椅和老井供游客使用。
4.4.4垂钓区：农业园建有一个专业垂钓池与六个特种鱼垂钓塘，这些垂钓池环境优美，设施齐备，专业垂钓池养殖有多种常规鱼，特种鱼垂钓塘每个塘养殖一种稀特鱼。
4.4.5嘻水区：为满足儿童喜欢玩水的需要，农业园建有嘻水河，嘻水河水深在0.3~05米之间，河底密铺鹅卵石，河边种植荷花，是儿童夏天嘻水、抓鱼的好地方。
4.4.6水果采摘区：生态种养殖系统农业园种植有桃、李、杏、杨梅、桑葚、葡萄等种类果树的优良品种，争取不同季节不同花果。所有果园严格按照无公害农产品生产标准进行管理，采用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管理果园，尤其是果园养鸡，通过果园种草养鸡—鸡吃果园害虫—鸡粪还田增强果园土壤肥力。果园水土得到良好保持，同时减少劳动用工，减少农药（除草剂和杀虫荆）用量，提高了果品质量，还为农家乐餐厅提供了大量优质放养笨鸡和笨鸡蛋。
4.4.7餐饮区： 休闲农庄生态园在服务接待区集中设置餐饮区，餐厅设小包厢和大厅，设施齐备。可同时供200人就餐。餐厅菜肴大部分使用本生态园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。
4.4.8生活管理区：朴实的砖房（外表模拟成土房），弯曲延伸的石板路位于职工宿舍与服务建筑之间，在建筑风格、景观设计上与整体协调。
4.4.9农家四合院：建1座条件优雅、设施完备的农家四合院，接待游客。农业回顾展以详实的文字说明、图片、实物、模型等形式展示了我同古代农业、传统农业和现代农业发展的历史。展览重点介绍了我国农业的种植技术、园艺作物技术的发展，以及农业生产工具和生产设施，突出了知识性、趣味性、观赏性，对市民、青少年、学生具有较强的教育意义。农家小院中，还可以摇辘护打水、推碾子磨面、野炊等活动，体验乡情农趣。
4.4.10棋艺茶社：建成100平方米的棋场所一个，制造木制棋子。一侧建设木椅供游人对弈、休憩品茶。
4.4.11儿童乐园：园中新建儿童乐园，在环境优美的树林中的儿童乐园设有小朋友们喜爱的小猴抬轿子、火车快快跑、弹跳蹦蹦床、开心小木马等多项游乐设施，安装了滑梯、漫步机、摇篮、秋千、组合训练器、单（双）杠等20余种娱乐健身器材，还有摸鱼池、吊床、露营帐篷等，伴着悠扬的童乐，骑着心爱的小木马，为小朋友们提供尽情玩要的场所。
4.4.12素质教育区：该区主要设置自然作坊、二十四节气广场等，通过这些内容来达到自然教育的目的。作坊中有例如泥人坊、染布坊、纺织坊、草叶工艺作坊等，在这人们穿上自己染色的衣服，制作自已喜欢的泥人玩偶，学习纺织技术，观看剪纸制作过程等一些民间工艺，体现了参与性。二十四节气广场，让游人对民间的各个节气的传说、俗语，以及各个节气对农业生产的关系有所了解，地方历史文化的注入体现了亲和地方特色的设计理念。 4.4.13附属建设： 1）沼气池满足生态园照明、动力等需要。 2）滴灌系统。 3）小型现代化养殖园，用于现代化养殖技术的展示和推广。将 RFID （无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用 RFID 技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。 4）停车场。 5）服务接待区。 第五章组织机构与人力资源配置（可忽略）
5.1工程项目管理 1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随着推行项目法人责任制，国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。 业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量。质量也不定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。
5.2组织机构 实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。
5.3人力资源 总经理由集团公司批准任命，中层管理人员采取按条在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。
5.4员工培训 主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。
5.5管理机构和设置 本项目管理机构为独立法人机构。设总经理1人、副总经理2人，下设综合办公室（3人）、财务部（2人）、人力资源部（3人）、销售部（5人）、公关部（5人）、前厅部（4人）、客房部（3人）、餐饮部（8人）、采购部（2人）、工程部（2人）安全部（2人）。
5.6劳动定员 项目建成后，管理及工作人员42人。其中高级管理人员3人，中级管理人员8人，其他为工勤人员。
第六章投资估算 6.1项目建设投资估算
1．项目固定资产投资 本项目固定资产投资估算为650万元，其中100亩种植区总投资50万元，占总投资的7.7%；30亩养殖区总投资50万元，占总投资的7.7%；50亩露营区总投资40万元，占总投资的6.1%；30所吊脚民宿总投资50万元，占总投资的7.7%；3个垂钓区总投资30万元，占总投资的4.6%；30亩接待中心（宴会、会议、住宿、餐厅、厨房、农产品展示区和售卖区）总投资200万，占总投资的31%；基础设施建设（硬化路、石子路、水、电、网、停车区、公厕、洗手台、绿化）总投资130万元，占总投资的20%；科技培训投资20万元，占总投资的3%；流动资金80万元，占总投资的12.3%。 详见表6-1。
2．流动资金估算 流动资金估算为80万元。
3．项目总投资 项目估算总投资650万元，其中流动资金80万元。固定资产投资500万元。 6.3资金筹措 该项目总投资650万元，其中企业自筹资金500万元，占总投资的76.9%；申请宜良县农业产业化发展专项资金150万元，占投资的23.1%。企业自筹资金来源于企业股东投资。
6.4资金使用和管理 集团公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家和集团公司用关规定执行。 表（6-1）投资估算表1（略） 序号 项目名称 工程费用 设备费用 安装费用 其他费用 合计 表（6-2）投资估算表2（略） 序号 项目工程设备安装其他合计 名称 费用 费用 费用 费用
第七章 财务评价
7.1基本数据 1．项目建设期限 项目建设期为2年，项目计算期拟定为20年，其中第一年为建设期，第二年开始产生营业收入。 2．营业收入、营业税金及附加估算 项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游服务收入。本项目估算常年可接待游客10万人次，按人均餐饮住宿等消费100元／人次，收入为1000万元；绿色产品销售收入按5000元／亩，平均每年150亩计算，销售收入500万元。共计1500万元。本项目缴纳营业税，其税率为5%，计75万元：城市维护建设税按营业税额的1%，计15万元；教育费附加按营业税额的3.5%,计xx万元。 表7-1营业收入，营业收入税金及附加计算表（略） 项目 单位 指标 备注 营业收入合计 年 1500万 税金附加合计 年 100万 游客量（万人） 年 10万 收入（元/人次） 年 100 营业收入 年 1500万 产品销售 年 500万 税率 3.总成本费用估算 表7-2固定资产折旧无形资产递延资产摊销估算表（略） 项目 折旧 正常年 备注 4.其他管理费用 表7-3成本与费用估算表（略） 项目 合计 备注 工资 180
7.2利润估算及分配 表7-4损益表（略） 项目 合计 备注 营业收入 1500 营业税、附加税 总成本 利润总额 所得税 税后利润 公益金 未分配利润
7.3 投资回报期（略）
7.4 结论（略）
第八章效益评价
8.1经济效益评价 经济效益主要是指本项目实施后，由吃喝玩乐、农产品售卖带来的经济收入。通过对本项目市场分析，测算出年经营收入1500万元，去除经营成本、费用等年利润总额为445.32万元，经济效益较好，投资回收期为2年。 种植项目采取“公司+基地+农户”运行模式，在实施优质绿色蔬菜规范化生产示范中，根据生产发展需要，积极动员一批科技意识较强、自愿与公司建立种植合作关系的农户，与公司签订订单种植合同，实施订单种植，构建蔬菜产业产销结合“农企”示范整体，促进蔬菜产业化经营、专业化生产、市场化运作，不仅调动群众实施规模化、标准化生产、产业化经营的积极性，对培养一批与现代农业发展相适应的有文化、有技术、会经营、懂管理的新型农民队伍，促进生产方式的转变，带动群众较快增收具有积极的引领作用，而且对促进引领农村地区的开放发展，有效引导大量的人流、物流、资金流、信息流等生产要素流向农村，促进城乡互为资源、互为市场、互为环境，加快城乡经济文化融合和三次产业联动发展，缩小城乡差别，加快城乡一体化进程，促进群众增收也产生积极作用。 项目实施可直接解决100多人进场就业，人均年收入28000元；可直接带动500户农户500人实施科学种植增收，通过带动农户种植1000亩蔬菜，能实现冬春季节增收200多万元，提升了土地产出，增强了土地利用价值。
8.2环境效益评价 本项目运行后，带动周边农民发展庭院经济，种植各种绿色瓜果蔬菜和花卉，形成规模养殖、种植，合理调整产业结构，不但能美化家园，还将减少水资源的浪费：配合退耕还林还草的措施的实施可以使因人为和其它因素破环的植被得到进一步的恢复。从而起到保持水土、防止土壤沙化，涵养水源的作用，具有显著的生态效益。同时，随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，训调节大气候，生态环境向良性循环的方向发展。 长期以来，项目建设所使用的地块一直用于辣椒种植，品种较为单一，因施肥不当，已造成土壤不同程度的板结，并且土壤中病虫害严重，通过基地建设，使用大量有机肥和生物菌肥，能起到改良土壤的功效，同时减低土壤中的病虫害，能为今后的农作物种植提高产量和质量起到良好的作用。
8.3社会效益评价 该项目运行后，由旅游业为龙头带动现代化种植业及养殖业的发展，如绿色土豆、瓜果、蔬菜、土鸡、山鸡、鸭、鹅等特色种植、养殖业，项目每年可向市场提供无公害的农副产品，丰富了农副产品的市场供应。本项目创造大量农村剩余劳力就业机会，增加地方财政收入，对 XX区县农民生产、生活条件的改善、保持社会稳定、促进社会主义物质文明和精神文明建设，都将产生推动作用，社会效益十分明显。
8.3.1调整农业产业结构 该项目开发区主要是以山地为主的山区县，山地面积占国土面积70%以上，长期以来，农业种植主要以水稻为主，结构品种单一、效益低下，综合竞争力不强成为制约当地农业、农民增收的主要因素。建设项目基地，发展绿色蔬菜种植，对调整农业生产结构、农产品种植、土地的经济效益、解决当地就业、增加农民收入、改良土壤等具有十分重要的意义，同时，通过基地的建设，可以促进农产品种植和物流等相关产业的发展。
8.3.2带动农户增收致富 通过基地的建设，一是以基地为依托可培训一大批具有现代农业经营理念和一定劳动生产技能的农业产业工人，从而带动周边的农民共同走产业化经营道路，彻底改变农业和农村的落后面貌，形成企业和农民相互依靠、共同发展的利益共同体。二是基地建成后，可解决当地100余人剩余劳动力的就业，人均月收入可达到2800元以上。
8.3.3提高农业科技含量 公司通过引进新品种种植，配出优秀的蔬菜种植技术人员和管理人员团队入驻基地，能为当地的种植业带来良好的科技力量，在项目建设过程中，通过基地现场演示、理论培训，带动当地农户科学种田，提升当地农业种植业的科技含量。 公司基地种植是按照现代化农业的发展思路，本着规模大、标准高、技术全、品质优的标准建设蔬菜示范种植基地，且社会效益和生态效益明显，在优化农业产业结构、促进城乡统筹发展、建设新农村和改善人民生活环境、提高人民生活质量等方面，有非常重要的作用。