近几年，我们都有一个非常的直观感受，伊宁市的房价在持续上涨，涨的一度让人怀疑人生，更有一些楼盘直逼一万大关。
很多人都表示很不解，伊宁市作为一个五线城市，房价凭什么涨这么高，都快赶上首府乌鲁木齐了。
于是有房一族跟没房的朋友都开始纠结，现在要不要买？要不要卖？
伊宁市房产市场现状
先来看一组数据
可以明显看到，伊宁二手房成交均价在今年初达到一个顶峰，大约在5900元，之后随着疫情影响价格下滑至5600元上下，之后价格保持平缓至今。
50-80万的房源占据多数，说明该类房源需求最为旺盛，与之对应的是面积在90-140㎡房源，而60-90㎡的代表的是大部分刚需购房需求。
这说明了目前伊宁市人的一个购房趋势，那就是以改善型购房为主，刚需购房为辅，而刚需购房数据背后反映的是一个城市年轻人口的缩影。
为什么是改善型需求房源需求最为旺盛，其中又以90-140㎡最受欢迎呢？
随着伊宁市二胎家庭增多，收入水平逐渐增高的情况下，这类房源就成了性价比最高的选择，90-140㎡的房型多为三室，能满足家庭尤其是二胎家庭使用。
刚需购房数据方面没有特别的理想，也反映出伊宁市年轻人口占比不大，这对于一个城市未来发展的活力来说是个掣肘，城市年轻人口占比越多，城市商业发展的活力跟活跃度也会越高，这是题外话。
2015年房价大跌之谜
说了这么多，伊宁市房价的走势到底是怎样的呢，我们可以从伊宁政府网站上的这组数据得到一些启发。
(2019年数据是缺失的，通过上网搜集数据，我在这里向看官们非权威播报，2019年各项数据都是增长的。)
可以看到，伊宁市房价从2010年至今是在增长的，其中只有2015年与2016年是连续两年下跌的，这两年买房的朋友现在看来是捡到了大便宜。这两年为什么会下跌呢？
我们只有找到了这两年下跌的原因，才能在对未来的房价判断上找到有力的支持。
单从这个表上数据看，这两年房产投资开发额从顶峰的74亿元跌落到了2015年的61亿元跟2016年的47亿元，但是这项数据好像并不能说明它就是房价下跌的原因，在之后的 17,18年这项数据是持续下滑的，但是房价却在节节高升。
另一方面，伊宁整个房市是由存量房与新房共同组成的，所以房产投资额论房价涨跌并不是很有说服力。
从图中的其他方面的数据上同样也很难找到原因，于是机智的我又上网去搜了另一组数据。
（图中缺失的2018年2019年户籍人口分别是57.1万、58.3万）
政府网站的人口数是常住人口，并非户籍人口，而有买房需求的多为户籍人口，所以从户籍人口看更有说服力。
看图说话，自2002年起，伊宁市户籍人口均在以较大幅度增长，来到2015年进入高峰随之出现滞涨并于2017年出现大幅下滑，可以看出当户籍人口出现滞涨跟下滑，造成对应购买力也出现下滑，房价随之也出现了下降。
房价从4467元到3781元，下跌了686元，下降幅度达到了15%，完全可以用大跌来形容了，通过在网上查找当年的新闻，一个很大的原因可能就是当年的BK事件给人们带来的不安心理导致，人口由涨转跌，出现大幅净流出，购买力严重削弱，应该就是此次大跌背后真正原因。
但是随着*疆新**治安环境持续向好，人民安全感日益提高，伊宁市户籍人口又出现了持续净流入，截止2019年末，距离当年的户籍人口峰值也是咫尺之遥了。
此后伊宁房价又开启对当年超跌的修正跟上涨之旅，但是较为缓慢。
直到市场上甩出了一副王zha，那就是家家户户都关心的教育政策出现了重大改变。
伊宁市从2018年起，对于初中毕业生实行引流政策，普高60%、中专40%，从2019年起，普高、中专各50%。
这意味着上不了好初中，上高中的可能性会大幅降低，因此，对于重点初中的学区房，家长们都是趋之若鹜。
2019年上半年，伊宁市住宅商品房销售均价在4943元/平方米。而二十三中学区房海棠公寓一期、广仁郡一期、公园里居和亿达观澜的住宅商品房均价均在6000元/平方米以上，二十二中学区房价格也有所上涨。
这些学区房价格的大幅上涨也直接带动了伊宁市房市的整体成交价格,。
而面对这种有些疯狂的上涨，很多人选择慌忙上车，在房产市场有一个很有意思的现象：当房价下跌的时候，买房的人很少，因为大家都想再等等，想等看能不能再低点，而当房价上升时，大家都会蜂拥而入，生怕自己进场晚了会买贵。
结果每个进场的人都成为了房价上升的直接推动者。
买or卖？
目前很多人都担忧一点，就是此次疫情会不会对房价有打击，要不要抓紧时间卖房？
我的观点就是疫情只是突发类事件，是暂时的，随着疫情结束，经济重启，生活逐渐恢复正轨，房价也还是会回到它原有的轨道跟趋势上去。
就像我上文说的，影响房价的两个重要因素就是人口以及政策，目前政策面来看，并没有听说会有什么变化，只要有政策加持，那么房价就像上了一个保险，那另一个变量就只剩下人口了。
请注意一定要关注户籍人口，因为只有户籍人口购房才能享受当地的教育、医疗、等其他配套福利。
人口的增减现在我们无从得知，但是我这有另一个角度可以提供给你们供参考，最近一个月，除了奎屯市，伊犁州辖八个县我都转了一圈，发现了一个共同点，县城的人流量都不大，年轻人较少。
反观伊宁市街头还是很热闹的，加上伊宁市作为州首府，各方面尤其是教育资源都是最优的，所以对县城人口的吸引力还是蛮大的，特别是对家里有学龄儿童的家庭。
另一方面，伊犁州因为地理位置的缘故，周边没有什么中大型城市，伊宁市有点一枝独秀的味道，所以想要外出发展的人首选大都是伊宁市，这也会给伊宁市的未来带来更多的增量人口。
相信聪明的你心中已经有了自己的答案。
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