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北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答: 您好，这种换筹方案全差，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问: 京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答: 您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问: 京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置换。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答: 您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先*绑捆**住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
Q:提问: 京总好！偶然发现京房会，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有*款贷**几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？
A:回答: 您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫公寓这个盘没有涨幅是区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度去看，你这两套都应该脱手再重新做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为
融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问: 京总好，看了您星球的会员文章，很认同您的理念和逻辑，先介绍一下个人情况：家里6口人，我两口子都是非京籍，有积分落户诉求，首套首贷，本人在永定门外上班，爱人在安贞门上班（有工作居住证，未来可以选择换到亦庄总部上班），两人的年收入50左右，两个孩子同一性别，2025年就需要用到学区小上学，家里还有两位老人帮忙带孩子
买房诉求：买房是首套，积分落户需要买城六区外，想兼顾上学和增值保值，同时也想把杠杆用到最大化，目前手里有120左右，通过各种途径，估计首付最高能凑到220-230左右。日后可以换房，但是尽量想让孩子不用转学。目标区域：首选考虑亦庄或周边，然后是西红门，想买2居或者3居，目前两个孩子都小，两居室够住，三居室可能要过几年才用上
1、亦庄：首选考虑的是亦庄，但是亦庄我这个预算能上车的盘不多，能够得着的就是回迁房和房龄老的小区，不知道回迁房是否可以入手，南海家园、定海园、贵园东里怎么样，个人认知有限，想问京总还有没有推荐的小区。若亦庄实在没有合适的，临近也行，瀛海、次渠都有地铁，比较方便。2、西红门：西红门在五环内，考虑未来可能会好脱手。看了西红门的橡树湾新房，未来有名校和地铁加持，不知道值不值现在的价格，89平550-580万；要是在西红门买，推荐买新还是二手房，有什么小区推荐
A:回答: 您好，积分落户在全市最优的选筹方案是靠近亦庄，城六区之外亦庄的价值是最大的，也是最稳的，稳健度甚至超过了城六区，其次亦庄有不错的教育资源，可以满足你们的学位需求，从这两点你们的首选区位肯定是要放在亦庄的，西红门和赢海都属于二三线区域了，无论是教育资源还是产业资源都要落后亦庄几个档次，关于亦庄河西楼盘的理解，我在知识星球内会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中有过详细的逻辑分析,第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和城建2个盘，第三梯队是南海家园
而这个区域中短期成长性比较好的盘是第二三梯队，第一梯队需要很大市场推力才能把价格再推上一个台阶，而第二三梯队正常的市场波动就可以，你可以参阅会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细看这些盘上涨的行情,你这次买一个两居完成孩子上学的同时，可以保证房子的保值增值性，孩子上完学不影响你们二次置换升级，你们首次布局只需要考虑眼前的需求就好，孩子的学位和房子的保值增值性，如果考虑的过多，或者想综合考虑大概率会跑偏，会影响你们二次置换升级，建议你认真阅读星球内近期的每一条回复，祝顺利！
Q:提问: 京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答: 您好，持有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力*绑捆**了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问: 京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500*弹子**，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答: 您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
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